1. 相続登記とは？
相続登記とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を相続人に変更する手続きです。
不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されていますが、所有者が亡くなったとしても、法務局が勝手に名義変更をしてくれるわけではありません。
不動産を相続した人が、法務局に対して、「相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）」を申請する必要があります。
なお、申請先となる法務局は、対象となる不動産の所在地を管轄している法務局となります。
2. 相続登記は自分でできるか
相続登記は、自分でやっても構いませんし、専門家である司法書士に依頼しても構いません。遺産分割などの対応を弁護士に依頼している場合には、その弁護士が相続登記の手続きまで進めてくれることもあります。
相続登記を自分でやれば、司法書士に支払う報酬（5万円〜15万円程度）を支払う必要がなくなるため、費用の節約になるでしょう。
ただし、手続きの内容をよく理解していないまま進めると、その補正なども含めて多くの時間や労力を割くことになってしまいます。
面倒な作業をしたくない方や忙しい方は、登記のプロである司法書士に依頼した方が良いでしょう。
3. 相続登記にかかる費用は主に3種類
相続登記にかかる主な費用は次のとおりです。
- 必要書類の取得にかかる費用：数千円〜
- 登録免許税
- 司法書士に支払う報酬
まず、相続登記をするには、戸籍謄本等の各種証明書を添付書類として提出する必要があります。これらの書類を役所・役場から取得するために手数料がかかります。
また、相続登記を申請する際に「登録免許税」という税金を納める必要があります。
さらに、相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合には報酬の支払いも必要です。
以下、順に詳しく説明します。
【費用①】 戸籍謄本等の取得にかかる費用：数千円～
相続登記の必要書類はこちらのページで法務局が公開しています。
相続登記に必要な書類のうち、戸籍謄本等の証明書類は市役所や区役所から取得する必要があり、その際に発行手数料がかかります。
人によって必要となる枚数などが異なるため一律な金額を確定的に申し上げることはできませんが、合計で数千円程度に収まるのが一般的です。
各種証明書の発行手数料の目安は下記のとおりです。
| 書類の名称 | 手数料（目安） |
|---|---|
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通450円 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通750円 |
| 改製原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 戸籍の附票の写し | 1通300円 |
| 住民票の写し | 1通200～300円程度 ※自治体により異なる |
| 住民票の除票の写し | 1通200～300円程度 ※自治体により異なる |
| 印鑑証明書 | 1通200～300円程度 ※自治体により異なる |
| 固定資産評価証明書 | 1通200～400円程度 ※自治体により異なる |
ご覧のとおり、1通あたりの手数料は大きな金額ではありません。
しかし、少ない方でも合計5通程度の書類が必要になりますし、郵送で各種証明書を取得すれば別途封筒代や切手代なども発生します。
また、故人の兄弟姉妹や甥姪が相続人になる場合などは、必然的に必要となる戸籍謄本（除籍謄本・改正腹戸籍謄本）も増え、合計で10通以上の取得が必要になることもあります。そのようなケースでは、必要書類の取得費用も高くなります。
なお、戸籍謄本は2024年3月から、最寄りの市役所・区役所で、まとめて取得できるようになりました（広域交付制度）。
必要となる書類の本籍地が遠くにある方でも、お住まいや勤務先の最寄りの市区町村の窓口から請求することができます。
また、請求者本人の戸籍謄本だけでなく、配偶者・父母・祖父母・子・孫についても請求することができます。
ただし、兄弟姉妹の戸籍謄本や、コンピューター化されていない戸籍謄本は請求することができません。それらの戸籍謄本を取得する場合は、各本籍地の役所を訪れるか、郵送で請求する必要があります。
【費用②】相続登記の登録免許税
・相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％
登録免許税とは、登記を申請するときに国に納める税金のことです。
税額は土地や建物の「固定資産税評価額」に税率（1000分の４）をかけて算出します。
登録免許税＝不動産の固定資産税評価額 × 税率0.4％（1000分の４）
例えば固定資産税評価額が1000万円の土地であれば、登録免許税は４万円となります。
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を算出するための基準となる土地や建物の価格のことで、自治体から毎年郵送されてくる固定資産税の納税通知書を見ればわかります。
手元に納税通知書がない方は、固定資産評価証明書を取得することで確認することができます。
この「固定資産税評価額」は、不動産の「実勢価格」や「固定資産税課税標準額」とは異なりますので、混同しないようにご注意ください。
・相続人以外への遺贈は登録免許税が高くなる
一般的に、遺言により相続人以外に財産を譲り渡すことを「遺贈」といいます。「遺贈」と「相続」は、法的には別の概念となります。
注意したいのは、「遺贈」か「相続」かによって、登録免許税が変わるという点です。
前述のとおり、相続によって不動産を取得した場合の登録免許税の税率は0.4%（1000分の４）でしたが、遺贈によって不動産を取得した場合の税率は2%（1000分の20）となります。
例えば固定資産税評価額が1000万円の土地であれば、登録免許税は20万円となります。
・登録免許税が非課税になることも
登記申請の際には登録免許税を納めるのが原則ですが、相続登記を促進するために登録免許税の免税措置が定められています。
次の3つのパターンのいずれかに該当する場合、登録免許税が非課税となります。
ただし、現状、令和7年3月31日までの期限付きの免税措置となっている点にご注意ください（期限が延長される可能性もあります。）。
- 相続により土地を取得した人が相続登記をしないまま死亡した場合
- 評価額が100万円以下の土地について相続登記をする場合
- 表題部所有者のみが登記された評価額100万円以下の土地について相続人名義で所有権保存登記をする場合
免税措置の対象となるのは「土地」に限られ、「建物」の相続は対象外です。
【費用③】司法書士の費用・報酬
司法書士に登記申請を依頼する場合には司法書士に支払う報酬が必要になります。相続人が自分で相続登記を申請する場合には不要です。
例えば、相続を原因とする土地1筆及び建物1棟（固定資産評価額の合計1000万円）の所有権移転登記手続の代理業務を司法書士に依頼した場合、相続登記の司法書士報酬は５万～15万円くらいが目安となるでしょう。
ただし、地域や事務所によって料金には差がありますし、相続人の人数や不動産の個数、評価額などに応じて料金を設定することもあります。
具体的な費用感は各司法書士に直接確認するようにしてください。
参照：日本司法書士会連合会が実施した報酬に関するアンケートの結果
4. 相続登記を自分でやる際の注意点
中には、相続登記の費用を節約するために、自分で相続登記の手続きを進めようとしている方もいらっしゃるでしょう。そこで、相続登記を自分でやる人が間違えやすいポイントをご紹介します。
（1）建物が未登記の場合はいきなり相続登記できない
古い建物の中には、建物表題登記をしていないことがあります。この状態を「未登記」といいます。
未登記とは、表題部に登記がない、つまり法務省が管理する建物リストに存在自体が登録されていない状態を意味します。
未登記の建物はいきなり相続登記をすることはできず、まずは建物表題登記をする必要があります。
（2）「評価額」を間違えないように注意
評価額は、固定資産課税明細書に「価格」又は「評価額」として記載されています。「固定資産税課税標準額」とは異なりますので間違えないようにしましょう。
評価額は市町村で固定資産評価証明書を取得して知ることもできます。
中には、公衆用道路など評価額が記載されていないケースもあります。そのような場合は管轄の法務局に問い合わせてみましょう。
（3）共有者の場合は評価額に持分を掛けるのを忘れずに
亡くなった方が共有者である場合、評価額に持分を掛けて計算します。
例えば、評価額1000万円の土地で、亡くなった方の持分が1/2の場合、
持分の評価額＝1000 万円×1/2 = 500万円
となります。
（4）「課税価格」は1000円未満切捨て
相続登記の課税価格には、申請する土地・建物の評価額合計額から1000円未満を切り捨てた金額を記載します。
このとき、合計額から最後に1回だけ切り捨てます。
例えば、評価額合計が702,850円であれば、課税価格は702,000円となります。
（5）「登録免許税」は100円未満切捨て
課税価格に登録免許税率を掛けた額から、100円未満を切り捨てたものが「登録免許税額」となりま
例えば、2,408円の場合、登録免許税は2,400円となります。
5. 相続登記は2024年4月から義務化【罰則あり】
令和6年（2024年）4月1日に相続登記を義務化する法律が施行されました。覚えておきたい主な内容は次のとおりです。
- 相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。
上記1と2のいずれについても、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となります。
正当な理由とは、例えば、相続人が極めて多数にのぼり戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどが想定されます。
6. まとめ｜ご不安な方は司法書士に相談を
「自分で相続登記を申請しようとしたけど、難しくてよくわからない」
「仕事や育児で忙しいので難しいことはプロにお願いしたい」
という方は、相続登記の手続きを司法書士に依頼してみましょう。
相続登記申請書を自分で作成すること自体は難しくありませんが、適切な遺産分割協議書を作成する作業、戸籍謄本（除籍謄本・改正原戸籍を含む）等の必要書類を過不足なく集める作業、法務局への申請などを全て自分でやろうとすると、想像以上に大変です。
なんとか申請まで漕ぎ着けても、法務局から不備を指摘され、書類を取得し直したり訂正したりすることになる方も少なくありません。
不動産という大切な財産の名義変更を迅速かつ正確に行うためにも、相続登記は司法書士に依頼した方が良いでしょう。
