相続した土地の活用方法として人気なのが「アパート経営」です。そんなアパート経営ですが、「高い収益性が期待できる」「税制上の優遇措置を受けられる」という利点がある反面、失敗のリスクやデメリットも当然考えなければなりません。
この記事では、相続した土地の活用方法としてアパート経営を検討している方のために、アパート経営の基本知識やメリット＆デメリット、成功のポイントなどを解説します。
※ 本記事の監修者が監修しているのは土地活用に関する解説部分であり、監修者が特定のサービスを推奨するものではありません。
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土地活用により収益を得るためには、その土地の特性や地域の市場動向を十分に理解した上で適切な計画を立てる必要があります。
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2. 土地活用としてアパート経営をするメリット6つ
土地活用には様々な方法がありますが、「アパート経営」を選択するメリットはどのような点にあるのでしょうか。ひとつずつ確認していきましょう。
（1）高い利回りを実現できる可能性
アパート経営の魅力は、その高い利回りにあります。
土地貸し（駐車場等）による地代収入に対して、建物を建築することで土地をより有効活用することができ、より高い利回りでの運用が可能となります。建物を所有するというリスクが発生するものの、その分土地貸しよりも大きな利益を見込めるのです。
特に、土地を相続して、”土地あり”の状態でスタートできるのであれば、土地の取得代金がかかりません。その分利回りが高くなり、より早い段階で投資資金を回収できます。
相続した土地がアパートに適したエリアにあるのであれば、賃貸ニーズが多く見込めることから、安定した賃貸経営が期待できるでしょう。
（2）ローンが比較的少額で済む
土地ありの状態でアパート経営をするにしても、建物を建築する必要がありますから、初期費用として建築費用が発生します。多くの方がローンを組んで初期費用を捻出することになるでしょう。
アパートの建築費用は数千万円単位となりますが、マンションやオフィスビルなどと比較すれば少額に抑えることができます。
さらに、一定の自己資金があるのであれば、ローンの金額をさらに抑えることができます。
このように、アパート経営は賃貸経営の中では他の物件種別に比べて比較的借入金額が少額で済むことが多く、リスクを抑えた健全な土地活用が可能なのです。
（3）賃貸ニーズを予測しやすい
アパート経営でしっかりと収益を得るためには、賃料収入をいかに最大化するかがポイントとなります。つまり、空室をいかに減らすかがとても重要です。
そのためには、賃貸ニーズをしっかりと把握した上でアパート経営を開始する必要があります。駅からの距離や周辺環境などを踏まえて、ニーズに合う物件を提供できるかが成功の鍵を握るわけです。
この「賃貸ニーズ」は、地域の特性や人口動態、駅からの距離や周辺のアパートの空室状況など、客観的なデータからある程度予測することができます。
また、「高齢化が進むエリアではバリアフリー設計が求められる場合が多い」「学生が多いエリアではインターネット環境が整った手頃な価格の物件が人気」というように、ニーズに合った戦略を立てることも可能です。
このように、賃貸ニーズの把握や競合との差別化が比較的しやすい点もアパート経営のメリットといえるでしょう。
（4）賃料収入が比較的安定している
賃貸ニーズのあるエリアにアパートを建てることができれば、安定して賃料収入を得ることができます。
もちろん、常に満室の状態を維持することは難しいですが、室数の少ない戸建て賃貸は入居者が退去した際の収入に与えるインパクトが多いのに対して、アパートは戸数が多いため空室が数室あったとしても他の貸室の賃料収入があるので、入居者退去時の収入減のリスクを抑えることができ、より安定的に収入を得られるでしょう。
このように、賃料収入が比較的安定しているという点もアパート経営のメリットです。
（5）固定資産税や相続税の税効果を受けられる
固定資産税と都市計画税は土地や建物を所有している人に毎年課される税金です。アパートであれば、アパートの所有者（オーナー）が毎年税金を支払うことになります。
固定資産税等の金額は、土地や建物の「評価額」をもとに税額が決められます。
ポイントとなるのは、固定資産税と都市計画税は、所有している土地が更地の場合よりも、土地の上に建物がある場合の方が、特例措置が適用されて安くなることがあるという点です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 1戸あたり200平米までの部分 （小規模住宅用地） | 課税標準額＝評価額×1/6 | 課税標準額＝評価額×1/3 |
| 1戸あたり200平米を超える部分 （一般住宅用地） | 課税標準額＝評価額×1/3 | 課税標準額＝評価額×2/3 |
上記の表のように、土地の区分によって減税の割合は異なりますが、アパートなどの居住用の建物を建てることで税金が安くなることがお分かりいただけると思います。
また、土地や建物の相続税は現金や有価証券などの金融資産とは異なり、それぞれの評価額に対して課税されます。
この「評価額」は、一定の割合で減額して算定してもらえることもあるため、相続税などの税金の負担も大きく減らす効果が期待できるのです。
（6）老後の生活資金になる
アパート経営を通じて得られる賃料収入は、老後の生活資金として大変有効です。安定した収入が確保できれば、年金だけでは賄えない生活費や医療費に充てることができ、余裕のある生活を送れるでしょう。
3. 土地活用としてアパート経営をするデメリットとリスク7つ
アパート経営には多くのメリットがある一方で、デメリットやリスクも少なくありません。具体的にアパート経営のどのようなデメリットとリスクが存在するのでしょうか。順に見ていきましょう。
（1）立地を選べない（土地ありの場合）
土地を相続により取得した場合は、その土地に適した活用方法を考えるしかありません。アパート経営の成功は立地に大きく左右されますから、場所を自由に選べない点は大きなデメリットとなるでしょう。
例えば、立地が不利な場合、入居希望者が集まりにくくなり、賃料収入を期待するのが難しくなります。
一方で、立地が良いのであれば、空室のリスクが小さくなったり、賃料の金額そのものを高めに設定できる可能性があり、経営面でのメリットが大きくなります。
（2）土地の形や広さ
アパートを建設する際、土地の形や広さは経営の成否に大きな影響を及ぼします。
例えば、狭い土地（狭小地）や不整形な土地は、建物の設計に制約を与えるため、居住空間が狭くなりがちです。
このような制約があると、間取りや部屋数の設定が難しくなり、思うような賃料収入を期待できなることもあるでしょう。
（3）アパートの老朽化のリスク
アパート経営には、建物の老朽化のリスクが伴います。入居者が長期間住むことで、設備や内装が劣化し、修繕やリフォームが必要になることもあるでしょう。
このようなコストは時に大きな負担となるため、あらかじめ計画しておかないとキャッシュフローが圧迫される恐れがあります。
また、老朽化の影響は修繕費用だけにとどまりません。老朽化が進む空室率が上がる（＝賃料を下げざるを得ない）のが一般的ですし、建物自体の価値も下がり、売却時の価格にも影響が出ます。
失敗を避けるためには、老朽化によるリスクも想定した事業計画を立てることと、定期的なメンテナンス・修繕を徹底し、リスクを軽減することが重要です。
（4）空室のリスク
空室のリスクは、アパート経営において重要な課題です。アパート自体の老朽化などを想定した計画を立てていたとしても、景気の変動や地域の人口減少などの影響で、入居者が減少することがあります。
当然ながら、空室が発生すると賃料収入が減り、経営が立ち行かなくなる場合も考えられます。
場合によっては、賃料設定の見直しや、賃貸物件の魅力を高めるためのリフォーム・リノベーション工事、地元賃貸会社と常々連携をとることで、入居者の確保に努める必要も生じるでしょう。
（5）家賃下落のリスク
アパート経営においては、賃料の下落もリスクとして存在します。アパートそのものが老朽化することで適正な賃料が低下するケースのほか、経済状況の変化、周辺住宅の新規供給により、家賃が下がることもあります。
そうなると、予定よりも初期投資の回収が遅れてしまうこともあるでしょう。
このようなリスクを軽減するためには、まずは物件のリサーチや市場のトレンドを把握すること、また、物件の魅力を最大限に引き出して競合と差別化するといった工夫が必要となります。
（6）金利変動のリスク
アパート経営は融資を利用して行うのが一般的です。その際、金利が変動するリスクも考慮しなければなりません。
金利が上昇すると、返済額が増大し、利益が圧迫されることにつながります。特に、変動金利で借り入れを行った場合、将来的な支払いが不透明になるため、リスクヘッジが必要になります。
リスクを軽減するために固定金利を選択する方もいます。いずれにしても、専門家と相談して最適な資金計画を立てることが重要です。
（7）自然災害のリスク
アパート経営には自然災害によるリスクも伴います。地震や台風、洪水などにより建物が損傷を受けると、高額な修理費用が発生し、経営が難しくなることがあります。
まずは、自身の土地が、地震や洪水で影響を受けるリスクがどの程度あるのか「ハザードマップ」などで確認しましょう。
また、適切な地震保険や火災保険に加入することで、万が一の際の経済的な負担を軽減することができます。
4. 土地活用としてアパート経営をするのに必要な資金・費用は？
では、アパート経営を行うとして、実際のところどれくらいの資金・費用が必要となるのでしょうか。主な内容を見ていきましょう。
（1）アパート建築費用
大部分を占めるのが、アパートの建築費用です。建築費用は、建築の規模や設計、素材の選定によって大きく変動します。また、地域や建設会社の選択によってもコストは異なります。
構造別のアパートの坪単価の目安・相場は、次の表の通りです。まずは、この表を参考にコストの金額感をざっくりと押さえておきましょう。
| 構造 | 建築費の相場 |
|---|---|
| 木造 | 100万円～120万円/坪 |
| 軽量鉄骨造 （鉄骨厚さ6mm未満） | 100万円～120万円/坪 |
| 重量鉄骨造 （鉄骨厚さ6mm以上)） | 160万円～200万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 160万円～200万円/坪 |
例えば、1坪あたり100万円で延床面積が70坪（約231㎡）のアパートを建てるとすると、建築費は7,000万円程度となります。なお、アパートの構造は木造や軽量鉄骨造が主流です。
（2）諸経費
建物の建築費用の他にも、様々な費用が発生します。より精度の高い収支計画を立てるには、これらの諸経費もしっかりと考慮しなければなりません。
アパート建築時の諸経費には、例えば以下のようなものがあります。目安として、諸経費の合計額は、アパートの建築費に対して4%～6％程度とイメージしておきましょう。
| 諸経費の項目 | 費用（目安） |
|---|---|
| 設計費 | 大手ハウスメーカーなら建築費の1％～3％程度 |
| 現況測量費 | 20万～30万円程度 |
| 地盤調査（ボーリング調査） | 1ポイントあたり30万～50万円程度 |
| 水道分担金 | 100万～500万円程度 |
| 不動産取得税 | 建物固定資産税評価額※×3％ （2027年3月31日まで） |
| 登録免許税 | 建物固定資産税評価額※×0.4％ |
| 司法書士手数料 | 6万～7万円程度 |
| 印紙税 | 建築費が5000万円超～1億円以下なら3万円 1億円超～5億円以下なら6万円 （2027年3月31日まで） |
| 損害保険料 | 建築費の0.05％～0.1％程度 |
| 融資手数料 | 3万円〜 |
※ 設計費、測量費等は物件により変動があります。上記はあくまでも参考です。
※ 建物固定資産税評価額は建築費の50％～60％程度が目安
参考：不動産取得税｜総務省HP
参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁HP
参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁HP
（3）土地代（土地なしの場合）
相続した土地を利用してアパート経営をするのであれば、土地の取得代金は発生しません。もし、新たに土地を取得してアパート経営を始めるのであれば、土地代が発生します。
5. 土地活用としてのアパート経営に向いている土地
アパート経営を成功させるためは、土地の大きさや立地条件、将来の地価の見通しなどを把握する必要があります。要するに、アパート経営に向いている土地とそうでない土地があるわけです。
ここからは、アパート経営に向いている土地の具体的な特徴について見ていきましょう。
（1）60坪（約198㎡）以上の土地
アパート経営を行うのであれば、アパートを建てられるだけの広い土地が必要となります。（別途、容積率等も考慮する必要があります。）
目安としては、60坪（約198㎡）以上の広さがあれば、十分な間取りや居住空間を確保できると考えられます。
また、車が欠かせない地域の場合は、駐車場を設置できるスペースを考慮することも忘れてはいけません。
土地が広ければ、その分入居者のニーズを満たす多様な住戸プランや設備を考えることができますので、アパート経営には有利に働くでしょう。
土地が60坪未満でもアパート経営ができないわけではありません。ただし、一定の制約がある中でどのように収益性を高めていくのか、より工夫が求められると考えておいた方が良いと思います。
（2）駅や繁華街から徒歩10分以内の土地
アパート経営に適した土地の条件として、”駅や繁華街から近い”という点も挙げられます。目安として、駅や繁華街から徒歩10分以内の場所は、入居希望者からの需要が集中します。
アクセスの良い地域は賃貸住宅の人気が高いため、満室稼働も期待できるでしょう。
また、駅や繁華街が徒歩10分以内になかったとしても、徒歩圏内に生活利便施設、公共施設や公園などの生活基盤が整っていれば、一定の需要が見込めます。
（3）地価の値上がりが予想される土地
アパート経営を行う際には、地価の値上がりが予想される土地を選ぶという視点も重要です。一般的に、将来的に地価が上昇する地区では、物件の資産価値も高まるため、投資効果が期待できます。
もちろん、「確実に値上がりする」などという予測を鵜呑みにすることは危険ですが、開発計画や周辺環境の変化に注目することである程度の予測を立てることは可能です。
具体的には、大規模な都市開発プロジェクトが進行中のエリアや、新しい交通インフラの整備が計画されているエリアは特に注目すべきです。
また、商業施設や教育機関の新設も、地価にプラスの影響を与えることが多いでしょう。
6. 相続した土地でアパート経営をする際のポイント&注意点5つ
ここからは、アパート経営を成功させるための具体的なポイントや、失敗しないための注意点について解説します。
（1）賃貸ニーズの把握が何より重要
アパート経営を成功させるために重要なのは、何よりも”賃貸ニーズがあるかどうかの予測を見誤らないこと”でしょう。
賃貸アパートの需要の有無は、地域によって全く異なるため、周囲の競合物件の状況などをリサーチしておくことが必要不可欠です。
また、賃貸アパートの需要があるとして、ターゲットとなる入居者層を理解することも欠かせません。
例えば、大学生を狙ったアパートなのか、ファミリー層を狙ったアパートなのか、高齢者を狙ったアパートなのかによって、求められる間取りや設備が大きく異なることは容易に想像できるでしょう。
これらの調査を十分に行わないままアパート経営をすることは不可能と考えた方が良いでしょう。
（2）収益のシミュレーションを行う
アパート経営を成功させるために、事前に収益のシミュレーションを行います。初期投資や運営費用、想定賃料などの数字を元に、収益を予測するのです。
シミュレーションにより、収支予測や損益分岐点を把握することで、具体的な経営プランを策定できます。さらに、収益シミュレーションを通じて利益率や借入の返済計画も具体的に確認します。
この際、想定外の出費や空室リスクをしっかりと考慮したシミュレーションを行うことで、経営の安定性を高めることができます。
（3）土地の形状や広さ・法規制の有無を調査する
相続した土地についてよく理解できていない状況であれば、まずは形状や広さを正確に把握することから始めましょう。
実際に土地を見ることはもちろん、登記簿謄本や道路台帳等の公的書類を取得し、可能な限り正確な現況を把握します。
また、土地によっては都市計画法や建築基準法などで一定の建築が制限されているなど、素人では判断が難しいこともあります。
後になって「知らなかった」といっても取り返しがつきませんので、これらの調査は専門家に相談・依頼するようにしましょう。
（4）良い不動産管理会社と契約する
アパート経営を成功させるためには、信頼できる不動産管理会社との契約も欠かせません。不動産管理会社は、物件の運営全般をサポートし、空室リスクの軽減や収益の最大化を図るための重要なパートナーです。
具体的には、入居者の募集や賃料の管理、建物や設備の定期的なメンテナンスなどを行なってくれます。これにより、アパートのオーナーは日常の煩雑な業務から解放され、本業に集中することが可能になるのです。
アパート経営の場合は、建築時に依頼したハウスメーカーの関連会社がそのまま管理会社になることが多いでしょう。
（5）複数社から見積もりをとって比較する
アパート経営を始めるときにしてはいけないことは、「一社だけに相談すること」です。
なぜなら、メーカーや建築会社によって得意とする工法や構造には違いがあり、「自分の土地や目的に一番適している設計や収支計画がどれなのか」は、複数の提案を比較してみないとわからないからです。
とはいえ、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
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アパート経営を開始したあとに「もっと他の提案を受けておけば良かった」と後悔しないようにしてください。
7. アパート経営以外の土地活用方法には何がある？
ここまで、アパート経営のメリットやデメリット、注意点や成功のポイントについて解説しましたが、土地の活用方法としてはアパート以外にも多くの選択肢があります。
それぞれの活用方法にはメリットやデメリット、リスクが存在し、土地の特性や地域のニーズによって最適な活用方法は異なります。
もしかしたら、あなたの土地では、アパート経営以外の活用方法が適しているかもしれません。そこで、ここからは、アパート経営以外の主な土地活用方法を紹介します。
（1）マンション経営
マンション経営は、アパート経営とは異なります。具体的には、一般的に3階建て以上で、構造も鉄筋コンクリート造などの堅牢な物件が中心です。
マンションの場合、アパート経営より大きな収入を得られる可能性もあり、設備や共用部分の管理に手を加えることで、付加価値を上げやすいという特徴があります。
また、木造アパートと比べて耐用年数が長いため、長期ローンが組めるのも大きなメリットの一つとして挙げられます。
その反面、建設費用が高額であるため、初期にまとまった資金が必要になるというデメリットもあります。
- 広い土地（60坪以上）
- 駅から徒歩10分圏内の土地
- 近くに商業施設がある土地
（2）戸建て賃貸
戸建て賃貸は、アパートやマンションとは異なり、1棟の住宅を貸し出す形態です。主にファミリー層の入居者を狙った活用方法です。
特に、ペットを飼っている家庭や、ガーデニングを楽しみたい方から人気を得られるでしょう。戸建ての場合は、物件を選ぶ自由度が高いため、多様なニーズに応えることが可能です。
相続した不動産に一戸建ての住居が現存する場合には、その建物をそのまま貸したり、簡単にリフォームをした上で貸し出すなどすれば、初期費用を大きく抑えることもできます。
デメリットは、空室だと収入が全くない状況に陥ってしまうことです。需要の有無や賃料設定の見極めがとても需要なポイントとなります。
- 快適な住居環境を提供できる宅地
- 築年数が浅い建物が現存している
- 耐震工事やバリアフリー施工が行われている建物がある
（3）月極駐車場経営
月極駐車場経営は、比較的シンプルな土地活用方法です。初期投資がそれほどかからず、比較的短期間での収益化が見込めます。
特に、都市部や駅近などの需要が高い地域では安定した収入が期待できます。建築物が不要なため、他の土地活用方法に切り替えることも容易であるというメリットもあります。
一方で、アパートやマンション経営に比べれば、収入の金額は劣るでしょう。
- 住宅街の土地
- 駅から近い土地
（4）コインパーキング経営
コインパーキング経営は、一定の設備を用意することで安定した収入を得られる方法の一つです。
ユーザーが自発的に利用するため、入居者の管理なども不要である点も魅力です。
自主管理方式で行う場合は、精算機・照明・看板設置などの初期費用が必要となることがある点が月極駐車場と異なります。
- 繁華街の土地
- オフィス街の土地
（5）トランクルーム経営
トランクルーム経営は、近年注目されている土地活用方法です。物品の保管スペースを提供し、その賃料を収入源とします。
自宅が狭くて収納スペースが不足しがちな都市部を中心に需要が高まっており、近年増加傾向にあります。
初期投資が比較的安く、運営管理も容易である点がトランクルーム経営のメリットです。
- 住宅地やオフィス街の人口密集地
- 住居としては条件の悪い土地（不整形・日当たり不良・騒音有りなど）
- 荷物を搬送しやすい道路がある
- トランクルームの設置が禁止されていない地域
※ 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域は建築基準法でトランクルームの設置が禁止されています。
（6）太陽光発電
太陽光発電は、農地や未利用地を有効活用して新たな収入を得る手段として注目されています。田舎の土地で他に活用法を見出せないケースでも収益化できる可能性があります。
初期投資が必要であるものの、売電収入を通じて安定した収益源を確保することができ、なおかつ再生可能エネルギーの利用を促進する点も大きな利点です。
- 広くて日当たりがよい
- 送電設備が整っている
- 周辺に住宅がない（近隣トラブル防止）
（7）土地だけを貸し出す
土地をそのまま他の事業者に貸し出すことで安定収入を得る、極めてシンプルな活用方法です。建物の建築や設備のメンテナンスなどの負担を避けられるのが最大のメリットでしょう。事業者が建築物を建てたり、資材置き場にするなど、様々なケースが想定されます。
8. 【無料】あなたに最適な土地活用方法をプロに相談しましょう
「相続した土地をなんとか活用して、収益化できないだろうか？」とお考えの方は、まず専門家に相談するのがおすすめです。
初めて土地活用のことを考えたので、最初に何をすれば良いのかわからないとお困りの方も多いと思います。
そのような方は、いくら自分で考えても、時間ばかり消費してしまいます。まずは、不動産の活用について専門知識を持つプロにアドバイスを受け、自分の土地に最適な活用方法を見つけることから始めてみてください。
特に、アパート経営を検討している場合、地域の市場動向や賃貸ニーズに基づいた正確な情報を得ることが極めて重要ですので、そのような情報を持っている複数の不動産会社に相談するのが効率的です。
そうは言っても、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
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