相続した土地の活用方法として人気の高い「コインパーキング経営」。そんなコインパーキング経営ですが、「初期費用が比較的安く済む」「少ない負担感で経営できる」という利点がある反面、失敗のリスクやデメリットも存在します。
この記事では、相続した土地の活用方法としてコインパーキング経営を検討している方のために、コインパーキング経営の基本知識やメリット＆デメリット、成功のポイントなどを解説します。
※ 本記事の監修者が監修しているのは土地活用に関する解説部分であり、監修者が特定のサービスを推奨するものではありません。
1. コインパーキング経営とは？月極駐車場との違い
コインパーキングは、民間が運営する、24時間利用可能な無人の貸し駐車場です。「1時間あたり400円」というように、駐車時間に応じて利用料金が発生します。
相続などで取得した土地をコインパーキングにすれば、利用料金を収入源として収益を得ることができます。
これに対して、月極駐車場は、駐車場のうち特定の区画をユーザーが借り、毎月利用料金を支払う仕組みです。
コインパーキングと月極駐車場にはそれぞれメリット・デメリットがあります。どちらが土地活用方法として優れているかは、立地条件などにもよるため一概に断定できるものではありません。
この記事では、主にコインパーキング経営について深掘りしていきます。月極駐車場についても詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
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なお、”土地なし”の状態からコインパーキング経営を始めることも不可能ではありませんが、収益率の観点からあまり得策とは言えません。そのため、この記事では、土地ありの状態を前提として解説していきます。
2. コインパーキングの経営方法5つを比較
コインパーキングには、いくつかの経営方法が存在します。各方式にはそれぞれ特徴やメリットがあります。
簡潔に分類すると、コインパーキング運営の専門会社に管理を委託する方法と、自身で経営する方法があります。
運営の大部分を専門会社に任せるほど自身の負担感は軽くなりますが、利益の取り分は減少します。
反対に、運営の大部分を自力で行えば自身の負担は増しますが、利益の取り分は大きくなります。
| 経営方式 | 経営責任 | 初期費用 | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| 一括借り上げ | なし | 少額（0円〜） | 自分で経営をしたくない・できない |
| 利益分配 | 取り決めによる | 取り決めによる | 一括借り上げでは利益が少ないと感じる |
| 管理委託 | 土地所有者 | 駐車場の整備・設置費用を負担 | 管理のみ委託したい |
| 機械レンタル | 土地所有者 | 駐車場の整備・設置費用を負担 | 短期〜中期での土地活用 |
| 機械買い取り | 土地所有者 | 駐車場の整備・設置費用を負担 | いずれは自主経営を計画している |
以下、各方式について詳しく解説します。
（1）一括借り上げ方式
経営責任：なし
初期費用：少額（0円〜）
こんな人におすすめ：自分で経営をしたくない・できない
一括借り上げ方式は、専門業者が土地を一定期間借り上げてコインパーキングの経営を行う形態です。
代表的な企業として、「三井のリパーク」や「タイムズ24」があります。
一括借り上げ方式では、土地の所有者は企業に土地を貸し、その賃料を受け取るだけですので、経営の負担はありません。
土地の所有者は、駐車場の運営にかかる煩わしい手続きや管理業務から解放されるため、手間がかからないというのが最大のメリットです。
業者からみても、ノウハウを活かして長期間安定した収入を確保できるため、両者にメリットがあります。
土地の借主となる専門業者は、次のような業務を全て行ってくれます。
- 土地の整備、駐車場機器の設置、保守点検
- トラブル時の緊急出動
- 遠隔監視、遠隔操作
- コールセンター対応
- 料金システム運用
- 日常的な清掃
- 料金回収、清算管理、収支管理
- 集客活動（看板やのぼり旗の設置・ネット集客・チラシ）
- 利用データ分析、マーケティング
- 解約時の駐車場機器の撤去 等
ただし、土地の所有者が経営のリスクを負っていないため、そのリターンも小さくなります。
土地の所有者にとっては、”低リスク・低リターン”の経営方法と考えて良いでしょう。
【こんな人におすすめ】
・土地の所有者の住居と土地の所在地が離れていて、自主管理できない。
・土地活用により一定の収益化はしたいが、コインパーキング経営までをする意志はない。
・とりあえず一定期間だけコインパーキングとして活用し、いずれはその土地でアパート経営などを始めたい。
（2）利益分配方式
経営責任：取り決めによる
初期費用：取り決めによる
こんな人におすすめ：一括借り上げ以外で利益配分したい
利益分配方式は、土地所有者と運営企業が収益を分け合う形態です。土地の賃料として土地所有者一定額の収入を得る「一括借り上げ方式」と異なり、実際の収入から利益を分け合う点に特徴があります。
例えば、利益分配の比率を「5：5」に設定したのであれば、収入が多い月も少ない月も、その割合で利益を分け合うイメージです。
初期費用の負担や経営の負担などは、契約内容によって異なりますが、通常は利益の取り分が多い側が、経営の負担やリスクも多めに負うことになるでしょう。
土地所有者からすれば、多くの利用者が駐車場を使うことが想定され、「一括借り上げ方式」だと取り分が明らかに少ないケースなどでは、利益分配方式の方が有利になるでしょう。
【こんな人におすすめ】
・コインパーキング利用者が多いエリアに土地があり、一括借り上げ方式だと土地所有者側にデメリットがある。
・駐車場利用者数が季節により大きく変動するエリア（海辺・スキー場・別荘地の近くなど）に土地を持っている人
（3）管理委託方式
経営責任：土地所有者
初期費用：駐車場の整備・設置費用を負担
こんな人におすすめ：管理のみ委託したい
管理委託方式は、基本的には自身で経営をしつつ、駐車場の運営業務を専門業者に委託する形態です。駐車場をつくるのにかかる費用や、経営の責任は土地所有者が負担します。
土地所有者は運営に関する知識・ノウハウが少なくても、専門業者のサポートを得ながらコインパーキングを円滑に運営できるというメリットがあります。
また、管理委託方式であれば、土地所有者は全ての業務を担当する必要がないため、時間と労力に余裕が生まれやすくなります。
ただし、業者に支払う委託費用は発生するため、その分収益が減少する可能性はあります。全面的に経営を任せる方式と、完全自主経営の中間のような位置付けと考えるとわかりやすいでしょう。
【こんな人におすすめ】
・コインパーキング経営をしたいが、すべてを自分で管理するのは難しいと感じる。
・利益の取り分を最大化しつつ、自分の手の回らない部分はプロに任せたい人。
（4）機器レンタル方式
経営責任：土地所有者
初期費用：駐車場の整備・設置費用を負担
こんな人におすすめ： 短期〜中期での土地活用
コインパーキングの整備と管理は土地所有者が行いますが、コインパーキング運営に必要な機器をすべてレンタルで用意する方法です。
なお、コインパーキング経営には、次のような機器が必要になります。
- 車をロックするもの
【ロック式】後輪にフラップ式のロック板を出して、この板が下がらないと車が動かせないようにするタイプ。
【ゲート式】出入口にゲートがあり、駐車券が発行されるタイプ。駐車台数が多いパーキングに向いています。
【ロックレス式】24時間監視カメラで車両ナンバーを認識し、ネット回線で管理するタイプ - 精算機・発券機
- 防犯カメラ・照明 等
駐車場への機器の設置は、コインパーキングの専門会社が行ってくれます。経営責任は土地所有者にありますが、機械に対する責任はコインパーキング専門会社が受持つような形態になります。
土地所有者からすると、機器を購入してしまうより初期のコストが抑えられるというメリットがあります。
また、新機種が出たら機器を変更したり、コインパーキングから月極駐車場に変更したりすることも比較的容易にできる点もメリットでしょう。
一方で、ランニングコストとしてレンタル料がかかり続けますので、長期間の運営においては、機器を購入するよりも収益が少なくなる可能性があります。
【こんな人におすすめ】
・新機種ができた時は機器を新しくしてサービスの質を向上させたい。
・コインパーキング運営の変更・撤退がしやすいようにしておきたい。
（5）機器買い取り方式
経営責任：土地所有者
初期費用：駐車場の整備・設置費用を負担
こんな人におすすめ： いずれは自主経営を計画している
機器買い取り方式は、駐車場に設置する機器を購入し、その後は自ら運営を行う形態です。
この方式では、機器を購入する分初期投資が少々高くなりますが、長期的にみればコストパフォーマンスが良好になるなどのメリットがあります。
長期的にみて、自身の利益を最大化しやすいという利点がある一方で、機器のメンテナンスやトラブル対応などの業務が発生するため、経営に関する知識やスキルが求められます。
また、購入前に機器の寿命や修理費用を見越して運営計画を立てる必要があります。
【こんな人におすすめ】
・いずれはコインパーキングの自主経営をする予定の人
・すでに月額駐車場などを運営しており、その一部の区画をコインパーキングにしたい人
3. コインパーキング経営のメリット5つ
土地活用には様々な方法がありますが、その中から「コインパーキング経営」を選択するメリットはどのような点にあるのでしょうか。ひとつずつ確認していきましょう。
（1）少ない初期投資でスタートできる
ここまで解説したように、コインパーキングの運営方式によって初期費用の金額は上下しますが、土地活用方法全体でみれば、コインパーキングを始める際の初期投資は比較的少なく済むと言って良いでしょう。
土地活用方法の王道ともいえる「アパート経営」や「マンション経営」では、建物の建築に多額の初期費用（数千万円以上）が発生します。多くのケースでは、自己資金で初期費用を賄うことができないため、ローンを組むことが経営の前提となるでしょう。
それに対し、コインパーキング経営では、建物の建築は不要であり、土地の整備や機器の設置にかかるコストが発生するのみです。一括借り上げ方式については、機器の設置費用なども不要です。
このように、少ない初期投資でスタートできる点は、コインパーキング経営の魅力の一つです。
（2）狭い土地や住居に向かない土地でもOK
コインパーキング経営には、狭い土地や日当たりの悪い土地など住居に向かない土地でも運営できるというメリットもあります。
住居を建てられない、あるいは、住居を建てても魅力的な物件にはならなそうな場合は、コインパーキングや月極駐車場の経営も検討しみると良いでしょう。
（3）すぐに始められる
コインパーキング経営は、建築物が不要なため準備段階が比較的短時間で済みます。
土地の整備（アスファルト舗装など）や機器の設置が完了すれば、即座に運営をスタートすることができるのです。
また、月極駐車場と比較しても、契約者の募集や契約手続きなどにかかる時間も不要となるため、スタート段階から収益を得ることも可能となります。
（4）他の土地活用方法に切り替えやすい
コインパーキング経営は、後になって他の土地活用方法に切り替えたくなったときに、それを実行しやすいという利点もあります。
建築物が不要で、初期費用も比較的安く済むため、顧客のニーズや周辺環境の変化に合わせて柔軟に経営方針を見直すことができるのです。
たとえば、駐車場の需要が低下した場合には、他の土地活用に切り替えても良いでしょう。
また、将来的にはアパート経営などを行いたいものの、数年間は多忙であったり、自己資金の用意などに時間がかかりそうということであれば、土地を放置しおくのではなく、とりあえずコインパーキングにして時間を有効活用するという方法もあり得ます。
4. コインパーキング経営のデメリット・リスク
コインパーキング経営には多くのメリットがある一方で、デメリットやリスクも少なくありません。具体的にコインパーキング経営のどのようなデメリットとリスクが存在するのでしょうか。順に見ていきましょう。
（1）高収益はそこまで期待できない
コインパーキング経営は、少ない初期費用で気軽に始められる分、高収益を期待するのは難しいというデメリットがあります。
住居や事務所を貸す際の賃料と違い、コインパーキングの利用料金は低価格です。また、コインパーキングは平地であり、縦の空間を最大限使えるわけではありません。そのため、アパートやマンション経営のような高収入は期待できないのです。
また、そもそもコインパーキングの立地条件が悪い場合や、周辺に新たにコインパーキングができてしまった場合には、利用数が伸び悩む可能性があります。利用数が減少してしまえば、より一層高収益を実現することは難しくなってしまいます。
（2）アパート・マンション経営に比べると税制上の優遇措置が期待できない
コインパーキング経営をしている土地には住宅が建っていませんので、税務上は「更地」として評価されることになります。
土地の所有者が毎年支払わなければならない「固定資産税」と「都市計画税」は、所有している土地が更地の場合よりも、土地の上に建物がある場合の方が、特例措置（住宅用地の特例）が適用されて安くなることがあります。
この「住宅用地の特例」を使って税制上の優遇措置を享受できる点は、アパート経営やマンション経営のメリットの一つなのですが、コインパーキング経営ではそれができないのです。
東京都内など土地評価額が高い（＝固定資産税が高い）エリアでは、固定資産税等の税金が経営を圧迫してしまう事例もあるようです。
相続税に関しても、アパート経営などに比べると、不動産の時価と評価額のギャップが生じにくいケースが多く、大きなメリットは期待できないと考えて良いでしょう。
このように、土地活用の目的が主に” 税制上の優遇措置を享受すること”である方にとっては、コインパーキング経営が最適な方法ではない可能性があります。
5. コインパーキング経営に向いている土地は？
コインパーキング経営を成功させるためは、土地の大きさや立地条件、ユーザーのニーズなどを把握する必要があります。要するに、コインパーキング経営に向いている土地とそうでない土地があるわけです。
ここからは、コインパーキング経営に向いている土地の具体的な特徴について解説します。
（1）繁華街・商店街に近いエリアの土地
コインパーキングを利用する人の多くは、その近くにあるお店や施設に車で行きたいためにコインパーキングを利用します。
そのため、繁華街や商店街に近い土地は、コインパーキング経営にとって非常に有利です。特に、ショッピングや飲食などの目的で多くの利用者が訪れるエリアであれば最高です。
また、ドームなど定期的にイベント（野球・サッカー・コンサート・ライブなど）が開催される場所の近くも、多くの利用者を引き込むことができます。イベント開催中は、短時間で高い収益を上げられるでしょう。
（2）接している道路幅が5メートル以上
コインパーキングを経営する際には、接している道路の幅も重要なポイントとなります。
目安として、接している道路幅が5メートル以上であれば、多くの車両がスムーズに出入りできるでしょう。利用者が駐車しやすくなることはもちろん、周囲の交通にも影響を与えず、トラブルの防止にも役立ちます。
一方で、道路幅が狭すぎると、大きめの車両のユーザーを取りこぼすことになってしまいます。また、接触事故などのトラブルも増えてしまうため、コインパーキング運営においては不利になるでしょう。
（3）平らな土地
コインパーキングの運営においては、駐車場所が平らな土地であることも重要です。傾斜地や凹凸のある場所では駐車しづらく、利用者が敬遠する傾向があるからです。
また、平坦な土地の方が設備の設置や維持管理も容易であり、長期的な運営において安定感があるでしょう。
（4）近くにコインパーキングがある
すでに近隣にコインパーキングが存在していて実際に利用者がいる場合、需要が立証されているような状態ですので、収支計画の精度も上がるでしょう。
特に、いつも満車のコインパーキングがある場合は、そのエリアの需要は高いと考えて良いと思います。
もちろん、新たにコインパーキングをつくることで競争が発生する可能性もありますが、適切な料金設定や独自のサービスを提供すれば、他の駐車場との差別化を図ることもできます。
6. コインパーキング経営にかかる初期費用と収支の例
では、コインパーキング経営を行うとして、実際のところどれくらいの資金・費用が必要となるのでしょうか。主な内容を見ていきましょう。
（1）コインパーキング経営の初期費用
駐車場経営の初期費用は比較的安く済みますが、コインパーキングの場合は精算機等の設置にある程度の初期費用が必要となります。
運営方式によって大きく異なりますが、初期費用は数十万円から数百万円かかることを想定しおくと良いでしょう。
■コインパーキングの主な初期費用（目安）
| アスファルト舗装 | 約5,000円/㎡ |
| 精算機 | 40万〜50万（設置費用別） |
| ロック板 | 約10万円/台 |
| 照明・看板・防犯カメラの設置 | 約70万円 |
（2）コインパーキング経営のランニングコスト（維持管理費用）
コインパーキング経営をしている間、継続的に発生する「ランニングコスト」には、例えば次のようなものがあります。
■運営にかかるランニングコスト
| 月単位で発生するコストの例 | 集金費 清掃費・電気代 24時間緊急対応(警備出動費) コールセンター費 保険料 設備メンテナンス費 遠隔システム利用料 消耗品費・通信費 |
| 年単位で発生するコストの例 | 固定資産税・都市計画税 償却資産税 消費税・所得税・住民税 事業税（法人化している場合） |
上記の具体的な金額は、運営方式、土地の大きさやエリア、機械類の契約方法などによって大きく異なります。
より詳細な費用感が知りたい方は、複数の専門企業から資料をもらうことから始めてみましょう。あなたの土地でコインパーキングを始めた場合の収支のイメージを提示してもらうことができますよ。
（3）コインパーキングの収入の例
コインパーキングの収入は地域や立地、料金設定によって異なりますが、代表的な収入例を以下に示します。
たとえば、1日あたり10台（それぞれ10時間利用）の利用がある場合で、1時間あたり500円の料金を設定したとします。
この場合、1日の売上は10台×500円×10時間＝50,000円になります。1ヶ月（30日）で換算すると、約150万円/月 です。
しかし、実際には、最大料金の設定や稼働率などによって変動しますし、運営の一部を委託する経営方式であれば、目安として売上の5%～10％程度の委託料が発生します。
あなたの土地における収支を自力で算定することは困難ですので、プロの業者に依頼してより綿密な収入のシミュレーションを行ってもらいましょう。
なお、月極駐車場の表面利回りの相場は約5%〜15%であるのに対し、コインパーキングの利回り相場は約15%〜30%と言われることもあります。
相続により土地がある状態で始めるのであれば、土地の取得費用がかかりませんので、より高い利回りを実現できることもあるでしょう。
7. コインパーキング経営の成功のポイント
ここからは、コインパーキング経営を成功させるための具体的なポイントや、失敗しないための注意点について解説します。
（1）立地と土地の形状が重要
コインパーキングの成功の鍵は、何よりも立地と土地の形状にあります。
相続により土地を取得した場合は、その場所にコインパーキングとしての需要があるのか、需要があるとして、コインパーキングに適した形状なのかをしっかりと調査する必要があります。
繁華街・ショッピングエリア・イベント会場などの施設に近いのか、また、利用者がアクセスしやすい道路に接しているかなどを予め確認しておきましょう。
逆に言えは言えば、これらの調査を十分に行わないまま、思いつきでコインパーキングを経営するのは無謀であると考えましょう。
（2）多くの収入を期待し過ぎない
コインパーキング経営を行う際に注意したいのは、過度に収入の期待を抱かないことです。
そもそも、コインパーキングという活用方法自体、巨額の資産を築けるようなものではありません。
また、経営方式にもよりますが、コインパーキング経営で常に安定した収入を得るのは簡単なことではありません。
アパートやマンション経営に比べれば”低リスク・低リターン”の活用方法であることを理解した上で、「土地をそのまま放置しているよりは有効に活用できる」といった気持ちで臨むのが良いかと思います。
（3）他の土地活用方法とも比較検討する
当然ながら、コインパーキングだけでなく、他の土地活用方法とも比較することも重要です。
中には、自分では「コインパーキングが最適だ」と思っていても、プロの目から見れば、「もっと他の活用方法なら収益を増やせるのに・・・」と感じてしまうケースもあるでしょう。
大事なのは、独断で行動するのではなく、あらゆる活用方法の特徴・メリット・デメリットを理解することと、経験豊富なプロの意見を聞くことです。
（4）プランや見積もりを複数社から取得して比較する
コインパーキングに限らず、土地活用を検討し始めたなら、まずは所有する土地の情報をもとに、土地活用のプラン（見積もり）を作成してもらうことから始めてみましょう。
このときやってはいけないことは、「一社だけに相談すること」です。
なぜなら、各企業によって持っているノウハウや実績が異なりますし、仮に同じ「コインパーキング」だとしても、収支の数字が全く同じになることはないからです。
「自分の土地や目的に一番適している設計や収支計画がどれなのか」は、複数の提案を比較してみないとわからないものです。
とはいえ、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
そこで、土地活用の「一括プラン請求サービス」を使って、複数の大手建築会社から一度に「土地活用プラン」を入手し、比較するのです。
もちろん無料で利用できますし、何より自身の貴重な時間や労力を無駄にしないで済みます。
プランを請求すれば、該当エリアの市場調査をもとに、需要状況や適切なターゲット層の絞り込み、経営方式、収支計画を提案してくれるなど、自力では困難な作業も代わりに行なってくれます。
土地活用の最初の一歩として「一括プラン請求サービス」を使って多くの提案を受け、印象の良かったプランについてより詳しく相談していく・・・という流れで進めていくと効率的です。
検討不足のままコインパーキング経営を開始したあとに「もっと他の提案を受けておけば良かった」と後悔しないようにしてください。
8. 【無料】土地活用プランの一括請求が便利
「相続した土地をなんとか活用して、収益化できないだろうか？」とお考えの方は、まず専門家に相談するのがおすすめです。
初めて土地活用のことを考えたので、最初に何をすれば良いのかわからないとお困りの方も多いと思います。
そのような方は、いくら自分で考えても、時間ばかり消費してしまいます。まずは、不動産の活用について専門知識を持つプロにアドバイスを受け、自分の土地に最適な活用方法を見つけることから始めてみてください。
