相続した土地の活用方法として近年人気が高まっている「トランクルーム経営」。街中で見かけたことがある方も多いのではないでしょうか。
そんなトランクルーム経営ですが、「初期費用が比較的安い」「少ない負担感で経営できる」という利点がある反面、失敗のリスクやデメリットも存在します。
この記事では、相続した土地の活用方法としてトランクルーム経営を検討している方のために、トランクルーム経営の基本知識やメリット＆デメリット、成功のポイントなどを解説します。
※ 本記事の監修者が監修しているのは土地活用に関する解説部分であり、監修者が特定のサービスを推奨するものではありません。
1. トランクルーム経営とは
トランクルーム経営とは、コンテナハウスなどを使って、収納スペースを貸し出し、賃料を得る事業です。
契約者から賃料を得るという点では「賃貸アパート経営」や「マンション経営」と似ていますが、初期費用やランニングコストが安く済むため、”リスクを抑えつつ空いている土地を活用して収益化できる”という魅力があります。
とはいえ、「トランクルーム」といっても、運営方法にはいくつかの種類があります。まずは、トランクルームの大まかな分類を理解しておきましょう。
（1）屋外型と屋内型｜2つのトランクルームの違いと特徴
トランクルームには、大きく分けて屋外型と屋内型の2種類があります。以下、それぞれの違いや特徴をみていきましょう。
①屋外型
屋外型は、土地上にコンテナを設置する形式が主流です。
この方式の最大のメリットは、建物を新たに建設する必要がないため、初期投資を抑えて迅速にスタートできる点にあります。また、維持管理の手間も少ないため、初心者でも経営しやすいというメリットもあります。
一方で、屋外にあるがゆえに、温度や湿度の管理が難しく、収納物を選ぶ点がデメリットとなります。
例えば、湿度が高い地域ではカビや錆などのリスクが高まりますし、乾燥した地域では物品が劣化する可能性があります。
②屋内型
屋内型は、建物内部に収納スペースを設ける方式です。
空調などを使えば室内の温度や湿度を一定に保ちやすく、ユーザーが保管物を安心して預けられる点が最大のメリットです。預けられる物品の種類も必然的に増えるため、多様な収納ニーズに応えることができるでしょう。
一方で、建物がそもそもない場合は、建物の建築が必要となります。空き家等すでにある建物を活用する場合であっても、収納に適した内装にするために工事が必要となるでしょう。そのため、初期投資は高くなる傾向があります。
（2）トランクルーム経営の運営方式｜3種類の違いと特徴
続いて、トランクルームの運営方式の違いについて説明します。自身がどれほど経営に関与するのかという点で違いがありますので、よく理解しておきましょう。
①事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、自分の土地を更地のまま、定められた期間にわたりトランクルーム事業者に貸し出す方式です。この方式の魅力は、”自分が所有する土地を業者に貸す”というシンプルな取引で、土地所有者の手間がほとんどない点にあります。
固定金額での賃料（地代）であれば、トンランクルームの利用者の増減を気にする必要はなく、安定した収入を得ることができます。
ただし、トランクルームそのものの賃料収入は入らないため、自分の取り分は少なくなります。大きな収益を得たいというよりは、「時間と労力を費やすことなく土地活用したい」という人に向いているでしょう。
②リースバック方式（一括借り上げ方式）
リースバック方式（一括借り上げ方式）は、業者からトランクルームを購入したものを設置し、そのトランクルームをそのまま同じ業者に借り上げてもらい、賃料収入を得る方式です。
土地を貸す「事業用定期借地方式」とは異なり、自身で設置したトランクルームを貸す形になります。
経営主体はトンランクルームのノウハウをもつ専門企業となるため、オーナー（土地所有者）はリスクを軽減しつつ、収益を得ることができます。
ただし、経営のリスクの大部分は借主である業者が負っているため、オーナーの取り分は少なくなります。
「賃料収入は多少減っても良いので、リスク回避を重視したい」という方に向いているでしょう。
③業務委託方式
業務委託方式は、自身が主体となって経営をしつつ、集金や清掃などの一部の業務を専門の業者に委託する方法です。
事業者に手数料を支払う必要はありますが、あくまでも自身が経営主体となるため、「事業用定期借地方式」や「リースバック方式（一括借り上げ方式）」と比べて、売上の大部分を自身の手元に残すことができます。
一方で、収支の管理や経営方針の決定については自分で行わなければなりませんし、空室のリスクも自分が負うことになります。つまり、一定のレベルの経営スキルや、マーケティングの知識が必要になります。
2. 土地活用でトランクルーム経営をするメリット
土地活用には様々な方法がありますが、その中から「トランクルーム経営」を選択するメリットはどのような点にあるのでしょうか。ひとつずつ確認していきましょう。
（1）住居に向かない土地を有効活用して収益化できる
トランクルーム経営には、狭い土地や日当たりの悪い土地など住居に向かない土地でも運営できるというメリットがあります。
住居では大きなマイナスポイントとなる”日当たりが悪い”という土地の特徴が、トランクルームの場合は、”室内が高温になりづらい”という強みになることもあります。
アパートなどの住居を建てられない、あるいは、住居を建てても魅力的な物件にはならなそうな場合は、トランクルームの経営も検討してみると良いでしょう。
（2）初期費用や維持コストが比較的安い
トランクルーム経営には、初期費用や維持コストが比較的安く抑えられるという魅力もあります。
もちろん、コンテナの設置などで一定の費用は発生しますが、アパートなど大規模な建築が必要になるわけではありませんし、人が住むわけではないため、電気・水道・ガス工事も必須ではありません。
このように、土地活用方法全体でみれば初期投資は少ない部類に入るため、初心者でも始めやすい活用方法として人気を集めているのです。
（3）高利回りが期待できる
もちろん、設置するエリアや需要、空室率によって違いはありますが、比較的高い利回りを期待できるのもトランクルーム経営の魅力です。
一般的には、15％～20％ほどの利回りを見込むことができるとされています。
（4）トランクルームの市場規模は右肩上がり
トランクルームの市場規模は右肩上がりで成長しているといわれています。
実際に、トランクルーム大手のキュラーズ（東京都品川区）が2024年6月に公開した市場調査の結果によると、トランクルームの国内店舗数は約13,000を超えており、市場規模は約770億円と試算されています。
- トランクルームの市場規模は、2008年以来15年連続成長となる770億円を記録。約10年で2倍に成長。3年後の2027年には、1000億円市場へと拡大する見込み。
- トランクルーム店舗数は13,000店舗（13,691店舗）を突破し、ファミリーレストラン（10,252店舗）を超える店舗数へと拡大
- 全国のトランクルーム延べ室数は、統計史上最多となる58万室を突破（588,905室）
- 屋内型トランクルームは都心部を中心に成長しており、全国延べ室数の約4割(38%)が東京23区に集中している。
参照：2024年トランクルーム市場 15年連続成長となる770億円に拡大
新築マンションの一戸当たりのスペースが狭くなっている現在、収納スペースを満足に確保できない方が増加していると考えられます。それに伴い、トランクルームの需要も増えてきたと推測できます。
このような市場動向から、トランクルーム経営は、今後も人気の土地活用方法として注目を集めると考えられます。
3. 土地活用でトランクルーム経営をするデメリット・リスク
トランクルーム経営には多くのメリットがある一方で、デメリットやリスクも少なくありません。具体的にトランクルーム経営のどのようなデメリットとリスクが存在するのでしょうか。順に見ていきましょう。
（1）用途地域の制限
トランクルームを運営する場合、土地の用途地域に関する制限が大きな障害となることがあります。特定の地域では、トランクルームの設置ができないこともあるので注意しましょう。
トランクルーム経営ができない地域は、次のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
自分が所有する土地がどの用途地域に当てはまるか、事前に調べる必要があります。市役所や区役所などの自治体の窓口で聞いたり、ウェブサイト上の検索サービスを利用して調べることができます。
（2）建築基準法の要件を満たす必要がある
「コンテナ」であっても、随時かつ任意に移動できない状態で設置し、継続的に倉庫等の用途に使用する場合には、土地への定着性が確認できるものとして、建築基準法2条1号に規定する「建築物」として取り扱われます。
したがって、新たにこのようなコンテナを利用する建築物を設置する場合には、建築基準法に基づく建築確認申請が必要となります。
また、すでに設置されているコンテナを利用した建築物についても、建築基準法に適合させなければならず、適合しない場合は違反建築物となります。
（3）収益化までに一定の期間が必要
トランクルームの収益化は、一朝一夕に実現するものではありません。新たにトランクルームを設置した場合、それだけで収入は得られず、顧客を獲得しなければなりません。そのため、顧客を獲得して収益化できるまでには一定の期間が必要になります。
アパートやマンションなどと比べると、市場への浸透に時間がかかることも少なくありません。検索サイトへの登録やポスティング、看板の設置など、周辺住民に認知してもらうための施策が必要となるでしょう。
（4）契約者（借り手）がいないと収入が得られない
トランクルーム経営では、契約者がいなければ収入が得られないため、空室リスクが常に伴います。顧客の獲得が難しい場合、初期費用の回収までに時間がかかってしまいます。
このようなリスクを最小限に抑えるには、やはり事前にどれほどの需要があるのかを把握し、適切な収益モデルを築けるかがポイントとなります。
精度の高いマーケットの調査や競合分析を自力で行うには限界がありますので、「一括プラン請求」サービスを活用し、複数社から無料で収支プランを手に入れるようにしましょう。
（5）アパート経営のような税制上の優遇措置は期待できない
トランクルーム経営には、アパート経営に見られるような税制上の優遇措置が期待できません。
通常、居住用不動産の場合は、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されますが、トランクルームにおいてはそうしたメリットがないのが実情です。
また、相続税に関しても、アパート経営などのように不動産の時価と評価額のギャップは生じにくいため、大きなメリットは期待できないと考えて良いでしょう。
このように、土地活用の目的が主に”税制上の優遇措置”にある方にとっては、トランクルーム経営が最適な方法ではない可能性があります。
（6）盗難・破損・自然災害のリスク
トランクルーム運営には、盗難や破損、さらには自然災害に対するリスクも伴います。
特に、トンランクルーム経営を「倉庫事業者」として登録して行うケースでは、オーナーは利用者の物品の保管・保全に責任を持たなければない点に注意が必要です。
十分な対策も講じていないと、盗難・破損、・災害の際に損害賠償責任を負う可能性があります。
契約書面に適切な注意書きを記載したり、保険に加入したりして、可能な対策はしっかりと行なっておきましょう。
4. トランクルーム経営に向いている土地は？
トランクルーム経営を成功させるためは、土地の大きさや立地条件、ユーザーのニーズなどを事前に把握する必要があります。要するに、トランクルーム経営に向いている土地とそうでない土地があるわけです。
ここからは、トランクルーム経営に向いている土地の具体的な特徴について解説します。
（1）車での出入りがしやすい土地
トランクルームを利用する人の多くは、自宅やオフィスに保管できない荷物の搬入出を行います。そのため、車で出入りしやすいかどうかは、非常に重要な要素となります。
例えば、駐車スペースが確保されているかどうかや、大型の車でもアクセスしやすいのかは、利用者の利便性・顧客満足度に直結します。
（2）住宅街の近くなど人が多いエリアにある土地
住宅街に近い土地は、トランクルーム経営において非常に有利な立地条件といえます。特に、都心部などの人口密集地では、日常的に収納スペースを必要とする人々が多いため需要は非常に高まります。
地域住民のライフスタイルに合わせたプランを提供できれば、競合との差別化を図ることもできるでしょう。広告面でも、地域特有のニーズに対応したメッセージを発信すれば、ターゲット層に強く訴求することが可能です。
5. トランクルームの集客方法は？
トランクルームの集客方法には、例えば次のようなものがあります。
| 分類 | 具体的な方法 | 特徴 |
|---|---|---|
| インターネット上での訴求 | ・トランクルームの検索サイト、ポータルサイトへの掲載 ・YouTubeやXなどのSNSの活用 ・自社サイトの作成 ・リスティング広告 等 | ・若年層〜中年層に訴求しやすい ・広くたくさんの人に届きやすい |
| アナログな手法 | ・看板の設置 ・チラシの配布 等 | ・高齢者層に訴求しやすい ・周辺住民に届きやすい |
6. トランクルーム経営でのよくある失敗例＆対策
トランクルーム経営には多くの魅力がある一方で、デメリットやリスクがあることが理解できたと思います。
ここからは、具体的な失敗例とその対策を見ることで、トランクルーム経営のイメージを膨らませてみましょう。
（1）想定していた賃料では借り手がつかなかった
例えば、周辺のトランクルームの料金相場が「月1.5万円」だったため、同じ「月1.5万円」のトンランクルームを作ったものの、思ったより借り手がつかなかった、という失敗例です。
賃料が主な収入源である以上、賃料設定の失敗は避けたいところです。賃料設定を見誤ると、契約者が集まらず、稼働率が低くなり、利回りが悪化してしまいます。
【対策】
周辺のトランクルームと同じ賃料に設定したからといって、簡単に満室にできるわけではありません。周辺のトランクルームの空室はどれくらいか、競合とどのように差別化するのかなどを慎重に考える必要があります。
トランクルームを使用したい人がまだまだいると判断できたら、「競合よりも料金を安くする」「設備のグレードを高くする」などの戦略を立て、差別化を図りましょう。
（2）温度・湿度により用途が制限されてしまった
日当たりの良い場所に屋外型（コンテナ型）のトランクルームを作った結果、利用者があまりいない、といった失敗例です。
屋外型（コンテナ型）のトランクルームは、室内が高温多湿になりやすいため、預けられるものが制限されることを理解しましょう。
【対策】
周辺の利用者がどのような物を収納しようとしているのか、現実的な予測をする必要があります。
（3）集客に予想以上の時間と費用がかかってしまった
トランクルームが完成してから約1年が経過したものの、集客が上手くいかず契約数が伸び悩んでしまった。看板設置やチラシの配布など、アナログな集客施策も駆使してなんとか稼働率を高めることができたものの、予想以上の時間と費用がかかってしまった・・・といったような失敗例です。
【対策】
トランクルーム経営は顧客を獲得できて初めて収益化できること、集客活動には時間と費用がかかることをあらかじめ計画に織り込んでおくことが重要です。
若年層の利用者は、インターネット上の情報からトランクルームを探しますから、WEBサイトの作成、トランクルーム検索サイトへの掲載、インターネット広告の配信、SNSの活用なども検討すべきでしょう。
一方で、周辺地域の住民に訴求するには、看板設置やチラシの配布といったアナログな手法も軽視してはいけません。
集客が上手くいかないリスクを回避するために、そもそも「事業用定期借地方式」や「サブリース」を選択するのも一つの対策です。
7. トランクルーム経営以外の土地活用方法
ここまで「トランクルーム経営」について解説してきましたが、それ以外にも、土地活用には様々な方法があります。
ここからは、トランクルーム経営以外に人気の高い土地活用方法をご紹介します。
（1）アパート・マンション・戸建て賃貸経営
アパート・マンション経営は、土地上にアパートやマンションを建築し、賃料等を収入源として活用する方法です。土地活用の中でも”王道”といえる活用方法です。戸建て賃貸も大まかなビジネスモデルは同様です。
アパート・マンション経営は高い収益が期待できるという利点がある一方で、建設費用が高額であるため、初期にまとまった資金が必要になるというデメリットもあります。多くの方は、数千万円〜数億円の借入を行い、賃料収入の一部でローンの返済をしていくことになるでしょう。
- 広い土地（40坪以上）
- 駅から徒歩10分圏内の土地
- 近くに商業施設がある土地
（2）駐車場・コインパーキング経営
月極駐車場やコインパーキング経営は、建物の無い土地を活用する際の代表的な方法です。建物を建てる必要がないため、初期費用が安い点も大きな魅力です。
一般的には、住宅街なら月極駐車場、繁華街ならコインパーキングの方が需要が高いでしょう。
| 駐車場の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 月極駐車場 | 利用者と月額を定める形で契約する |
| コインパーキング | 時間ごとの料金設定 利用者は不特定多数となる |
- 住宅街の土地（月極）
- 駅から近い土地（月極・コインパーキング）
- 繁華街の土地（コインパーキング）
- オフィス街の土地（コインパーキング）
（3）太陽光発電
太陽光発電は、農地や未利用地を有効活用して新たな収入を得る手段として人気の活用方法です。特に、田舎の土地で他に活用法を見出せないケースでも収益化できるという魅力があります。
初期投資が必要であるものの、売電収入を通じて安定した収益源を確保することができ、なおかつ再生可能エネルギーの利用を促進する点も大きな利点です。
- 広くて日当たりがよい
- 送電設備が整っている
- 周辺に住宅がない（近隣トラブル防止）
（4）コインランドリー経営
住宅街などの地域では、コインランドリーでの土地活用も考えられます。洗濯機や乾燥機の利用料を収入源とする方法です。開始時には、機材の購入などで初期投資が必要となります。
狭小地でも立地がよければ収益が上がる点や、無人で経営できるため管理の手間が少ない点が魅力です。
- ファミリー層の多い住宅街
- 食品スーパーの近くなど、人目につきやすい場所
- 比較的狭い土地（約10坪～）
（5）不動産・土地を貸す
所有する不動産や土地をそのまま他者に貸すことは、シンプルながら有効な活用手段です。資材置き場などの用途から、商業施設の建築を前提とした賃貸まで、様々な形態や規模があります。
8. 【無料】トランクルーム経営は複数の専門企業に相談するのが良い
トランクルーム経営に限らず、土地活用を検討し始めたなら、まずは所有する土地の情報をもとに、土地活用のプラン（見積もり）を作成してもらうことから始めてみましょう。
このときやってはいけないことは、「一社だけに相談すること」です。
なぜなら、各企業によって持っているノウハウや実績が異なりますし、仮に同じ「トランクルーム経営」だとしても、収支の数字が全く同じになることはないからです。
「自分の土地や目的に一番適している方法や収支計画がどれなのか」は、複数の提案を比較してみないとわからないものです。
とはいえ、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
そこで、土地活用の「一括プラン請求サービス」を使って、複数の大手建築会社から一度に「土地活用プラン」を入手し、比較するのです。
もちろん無料で利用できますし、何より自身の貴重な時間や労力を無駄にしないで済みます。企業によっては他者の活用事例も示してくれるでしょう。
プランを請求すれば、該当エリアの市場調査をもとに、需要状況や適切なターゲット層の絞り込み、経営方式、収支計画を提案してくれるなど、自力では困難な作業も代わりに行なってくれます。
土地活用の最初の一歩として「一括プラン請求サービス」を使って多くの提案を受け、印象の良かったプランについてより詳しく相談していく・・・という流れで進めていくと効率的です。
検討不足のままトランクルーム経営を開始したあとに「もっと他の提案を受けておけば良かった」と後悔しないようにしましょう。
