相続した土地の活用方法のうち、高収益が見込めるものの一つに「マンション経営」があります。マンション経営には、「高い収益性が期待できる」「税制上の優遇措置を受けられる」という利点がありますが、失敗のリスクやデメリットも当然考えなければなりません。
この記事では、相続した土地の活用方法としてマンション経営を検討している方のために、マンション経営の基本知識やメリット＆デメリット、成功のポイントなどを解説します。アパート経営との違いなども説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。
※ 本記事の監修者が監修しているのは土地活用に関する解説部分であり、監修者が特定のサービスを推奨するものではありません。
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マンション経営などの土地活用を検討している方の第一歩としておすすめなのが、自身が選んだ業者に一括でプランを請求できる「一括請求サービス」です。
土地活用により収益を得るためには、その土地の特性や地域の市場動向を十分に理解した上で適切な計画を立てる必要があります。
そのような作業を初心者が自力で行うのは困難ですから、その道のプロにお願いしてみましょう。
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2. マンション経営のメリット
土地活用には様々な方法がありますが、「マンション経営」を選ぶメリットはどのような点にあるのでしょうか。ひとつずつ確認していきましょう。
（1）長期の安定収入が見込める
不動産を通じて得られるメリットの一つは、長期にわたる安定収入です。
特にファミリー層が住むようなマンションは、入居者が長期に居住する傾向があり、家賃収入を安定して得ることが期待できます。
また、木造や軽量鉄骨造が多いアパートに比べて構造上建物の耐久性が高いことも、長期の安定収入が見込める要因となります。
（2）相続税・固定資産税等の税効果が大きい
マンション経営には、税制上の優遇措置が期待できるというメリットもあります。
例えば、土地や建物を所有している人に毎年課される税金には「固定資産税」や「都市計画税」があります。これらの税金は、マンションの所有者（オーナー）が毎年税金を支払うことになります。
この「固定資産税」等の具体的な金額は、土地や建物の「評価額」をもとに決められます。
ポイントとなるのは、固定資産税と都市計画税は、所有している土地が更地の場合よりも、土地の上に建物がある場合の方が、特例措置が適用されて減額されることがあるという点です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 1戸あたり200平米までの部分 （小規模住宅用地） | 課税標準額＝評価額×1/6 | 課税標準額＝評価額×1/3 |
| 1戸あたり200平米を超える部分 （一般住宅用地） | 課税標準額＝評価額×1/3 | 課税標準額＝評価額×2/3 |
上記の表のように、土地の区分によって計算式は異なりますが、マンションなどの居住用の建物を建てることで軽減措置を受けられることがお分かりいただけると思います。
また、土地や建物を相続したときに発生する「相続税」は現金や有価証券などの金融資産とは異なり、土地は相続税路線価を基に算出される評価額、建物は固定資産税評価額に対して課税されます。
この不動産の「評価額」は、相続する不動産の評価額が低ければ課税も低く、評価額が高ければ課税も高くなるため、不動産での評価が低い場合は結果的に課税が減ることとなり、不動産による相続対策となるのです。
例えば、時価3億円のマンションであっても、相続税評価額が1.5億円程度になることがあります。不動産は、時価よりも相続税評価額が低くなることが多く、このギャップにより、現金より不動産で相続をするほうが得になると言われています。
（3）現物資産を形成できる
株や暗号通貨などの金融資産と異なり、現物の資産であることが不動産の特徴です。
不動産は、金融資産と比較して価格変動の程度（ボラティリティ）が小さい安定した資産であり、立地等の個別要因次第では価値が徐々に上昇することもあります。
3. マンション経営のデメリット・リスク
マンション経営には多くのメリットが存在する一方で、リスクやデメリットも存在します。マンション経営にどのようなデメリットとリスクが存在するのか。順に見ていきましょう。
（1）初期費用・投資金額が高い
相続した土地があったとしても、マンション経営を始める際にはマンションを建築しなければなりません。マンションを建てるには、高額な初期費用が必要となります。
初期費用の大部分を占めるのが、マンションの建築費用です。建築費用は、建築の規模や設計、素材の選定によって大きく変動します。また、地域や建設会社の選択によってもコストは異なります。
マンションの構造には、「鉄骨造（S造）」「鉄筋コンクリート造（RC造）」「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」があります。
そのうち、「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、主に分譲マンションや超高層マンションで採用され、最も建築費が高くなります。
中低層の賃貸マンションを建築するなら、通常は「鉄骨造（S造）」か「鉄筋コンクリート造（RC造）」を選びます。
構造別の坪単価の目安・相場は、次の表の通りです。まずは、この表を参考に金額感をざっくりと押さえておきましょう。
| 構造 | 建築費の相場 |
|---|---|
| 鉄骨造（S造） | 160万円～200万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 160万円～200万円/坪 |
本体工事費は坪単価と延床面積から算出できます。この延床面積とは、マンションの各階の床面積全てを合計したものです。
例えば、1坪あたり160万円で延床面積が400坪（約1322㎡）のアパートを建てるとすると、建築費は6億4000万円程度となります。
（2）多くの場合借り入れが必要
上記の通り、アパートではなくマンションを新築しようとすると、数億円単位での初期費用が必要となります。このような金額を自己資金で支払える方は多くありませんので、基本的にはローンを組んで初期費用を捻出することになるでしょう。
当然ながら、適切な資金計画が整わないまま経営を進めると、経済的な負担が重くなり、ローンの支払いが困難になる危険性があります。そのため、金融機関からのアドバイスや専門家の意見を参考にすることが重要です。
金融機関から多額の融資をうける際は、貸す側も慎重になりますから、杜撰な計画のまま借入が実現するわけではありません。しかし、多額の借り入れを行う以上、一定のリスクがあることは理解しておくべきでしょう。
（3）空室が増えると利回りが悪くなる
マンション経営は各部屋の賃料を収入源とします。したがって、空室率が上がると家賃収入が減少し、収益性が低下します。
新築時は集客に問題がなくても、不動産市場は常に変動するものであり、需要の変化や競合物件の影響を受けて空室が増えるリスクもあります。
場合によっては、賃料設定の見直しや、賃貸物件の魅力を高めるためのリフォーム・リノベーション工事、共用部のリニューアル工事など、入居者の確保に努める必要もあるでしょう。
（4）家賃下落のリスク
マンション経営には家賃下落のリスクが常につきまといます。市場の景気や立地条件、競争環境など、さまざまな要因が家賃の変動に影響を与えます。
特に、物件そのものが老朽化すると、家賃の見直しが必要となることが多く、その結果、収益が減ることにつながります。
そのため、まずは、収支計画を立てる段階で、将来の賃料の下落も想定したシミュレーションをしておくことが重要となります。
また、マンション経営の開始後も、定期的に市場調査を行って情勢を把握することが重要です。他の物件と比べて魅力的な条件を提供することや、リフォームやリノベーションを行うことで収益性を維持する戦略も有効でしょう。
（5）自然災害のリスク
マンション経営においては、自然災害のリスクも考慮しなければなりません。地震・台風・洪水など予期せぬ事態が発生することで、物件に損害が生じる可能性があります。
このようなリスクを軽減するためには、まずは土地の選定が非常に重要です。相続した土地を活用する場合は場所を選べませんから、その地域の災害履歴をしっかりと調査してください。
また、災害対策を施した設計や建設を行って性能の高い建物を建てること、継続的なメンテナンスや点検も欠かさず行うこと、適切な保険に加入して万が一の損失をカバーする手段を確保するなどして、リスクへの対策を行います。
（6）土地活用方法を後から変更しづらい
マンション経営を始めると、土地活用方法を後から変更することは極めて困難です。
マンション経営は、数十年単位の長期的な計画のもと、多額の初期費用をかけて行うものですから、経営方針の転換には多大なコストと時間がかかってしまうからです。
したがって、マンション経営を始める前に十分なリサーチを行い、立地条件や地域特性を理解しておくことが必要不可欠です。
反対に、建築物を必要としない駐車場経営やコインパーキング経営などは、比較的簡単に途中で活用方法を変更することができます。
4. マンション経営に向いている土地の特徴
マンション経営を成功させるためは、土地の大きさや立地条件、将来の地価の見通しなどを把握する必要があります。要するに、マンション経営に向いている土地とそうでない土地があるわけです。
ここからは、マンション経営に向いている土地の具体的な特徴について見ていきましょう。
（1）立地条件の良い場所にある土地
マンション経営において最も重要なのは立地条件です。当然ながら、交通の便が良いエリアや、周辺に生活インフラが整っている場所は、入居者を継続的に確保することにつながります。
一般的には、次のような土地がマンション経営に向いているといわれています。
- 60坪（約198㎡）以上の広い土地
- 駅から徒歩10分圏内の土地
- 近くにスーパーやコンビニ、医療機関などがある土地
また、該当エリアの人気度や将来的な発展可能性を見極めることも重要です。
地域の再開発や大型商業施設の進出など、未来の価値向上が期待できる場所を選べば、家賃や物件そのものの価値が高まることも期待できます。
（2）容積率が高い土地
容積率とは、土地の面積に対して「建物の延べ床面積」がどの程度であるかを示すものです。
言い換えれば、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準ともいえます。
同じ大きさの土地であっても、容積率が低い立地条件の土地より、容積率が高い立地条件の土地の方が縦の空間を多く使うことができ、室数を増やすことができますから、収益性も高くなることが多いでしょう。そのような意味で、「許容される容積率が高い土地＝マンション経営に向いている」といえます。
マンション経営を考えている場所が「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」などの用途地域に該当する場合、容積率には一定の制限があり、基本的に中高層のマンションを建てることができません。
そのような場合は、低層のマンションやアパート経営を検討してみても良いでしょう。
5. マンション経営を始めるまでの大まかな流れ
「土地活用としてマンション経営を始める」と言っても、どのようなステップで進めれば良いのか、多くの方がわからないと思います。そこで、ここからは、マンション経営を始めるまでの大まかな流れをご紹介します。
マンション経営を始めるときの大まかな流れは、次の通りです。
- ①マンション経営の目的を明確にする
- ②信頼できる建設会社や設計会社に相談する【一括プラン請求が便利】
- ③土地活用プランの提案を受ける
- ④土地活用の計画を提出してローンの審査を受ける
- ⑤建設会社や設計会社と契約する
- ⑥マンションの着工〜施工物件引渡し
- ⑦入居者を募集する
- ⑧入居者から家賃収入を受け取る
以下、順に解説していきます。
（1）マンション経営の目的を明確にする
マンション経営に取り組む前に、土地活用の目的をしっかりと定めることが必要です。
安定した収入源を確保したいのか、資産形成を目指しているのかなど、目的によって選ぶべき土地やマンションの形態も変わるからです。
当然のことのように思いますが、あれこれと活用方法を検討しているうちに目的がブレてしまって結論を出せずに終わってしまう方も少なくありません。
目的が明確であればあるほど、より戦略的な経営を行うことができるため、計画も立てやすくなります。
（2）建信頼できる建設会社や設計会社に相談する【一括プラン請求が便利】
マンション経営は一人ではできません。数ある建設会社や設計会社の中から、信頼できるパートナーを探さなければなりません。これが土地活用の最初の一歩と言っても良いでしょう。
このときに便利なのが、自身が選んだ業者に一括でプランを請求できる「一括請求サービス」です。
土地活用により収益を得るためには、その土地の特性や地域の市場動向を十分に理解した上で適切な計画を立てる必要がありますが、そのような作業を初心者が自力で行うのは困難です。
しかも、一社一社自分で探し出し、個別に相談をしていては、時間も労力も無駄になってしまいます。
「一括請求サービス」を利用すれば、面倒な入力作業を何回もする必要はなく、一度の入力を数分行うことで、複数社にまとめて相談できます。
無料で「あなたに合った土地活用プラン」「建築費用などの見積り・収支計画書」「活用地周辺の市場調査書」などの土地活用計画書を取得できるサービスもあります。積極的に利用して効率よく進めていきましょう。
（3）土地活用プランの提案を受ける
複数社から土地活用プランの提案を受けたら、その中から自身の希望や理想に近いプラン、あるいは信頼できそうなプランを提示してくれた会社にコンタクトをとります。
- これまでの実績や専門性の高さ
- 担当者の対応
- 長期的な視点での提案
などを見て、信頼できそうかどうか判断しましょう。
業者を選んだら、より詳しい相談を行ってプランを具体化していきます。
信頼できる企業であれば、下記のような自分一人では困難な作業も、親身になってサポートしてくれるでしょう。
- 市場調査を行い需要を把握する
- 資金計画をたてる
- 事業計画書を作成する
市場調査や事業計画はマンション経営の成功に不可欠な要素です。わからない点や不安な点は、遠慮せずプロに質問して解消していきましょう。
（4）土地活用の計画を提出してローンの審査を受ける
依頼した企業とともに作成した土地活用の計画を、金融機関などに提出してローンの審査を受けます。
ローンの審査が無事におりれば、いよいよマンションの建築が現実的なものとなってきます。
（5）建設会社や設計会社と契約する
建設会社や設計会社と契約し、マンションの建築が始まります。契約内容にもよりますが、「手付金」や「着工金」の支払いが必要となることが一般的です。
（6）マンションの着工〜施工物件引渡し
無事に契約が完了したら、いよいよマンションが建築されます。
マンションの建築は、基本的に次の順序で進んでいきます。
- ①基礎工事：建築物の傾きなどを防ぐための土台づくり
- ②躯体工事：建築物の天井・床・壁・柱などの基本構造をつくる工事
- ③本体工事：置床・ユニットバス・断熱材施工・住宅設備の取り付けなどの内装工事
- ④外構・付帯工事：アスファルト舗装・ブロック舗装敷き込み・植栽工事・フェンス工事等
計画通りに進んでいるのか、定期的に担当者とコミュニケーションをとり、情報を収集した方が良いでしょう。
（7）入居者を募集する
マンションが手に入っても、入居者がいなければ収入を得ることができませんので、入居者の募集はとても重要です。
空室の期間を減らすために、マンションの建築が始まってから完成を待つまでの間に、入居者の募集は開始しておきましょう。
入居者の募集方法は、不動産会社と「一般媒介契約（一般募集）」若しくは「専任媒介契約（専任募集）」を締結し、賃貸募集を委託するケースが多く、不動産会社に1棟のマンションの管理業務を頼んでいる状態であれば、その不動産会社と専任媒介契約を結ぶことがのが一般的です。
一般媒介は複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約形態で、専任媒介は特定の不動産会社一社のみに仲介を依頼する契約形態です。
なお、専属媒介契約でも、契約を締結する不動産管理会社が他の不動産管理会社にも依頼するため、一社のみで入居者募集をすることはほぼありません。したがって、「物件の情報が全国に周知されないのではないか」といった心配は不要です。
6. マンション経営の収支内訳
マンション経営をより現実的にとらえたい方は、収支の内訳をみてイメージを膨らませてみましょう。ここからは、マンション経営の収入と経費について具体的に解説していきます。
（1）マンション経営の収入源
マンション経営の主な収入源は、借主が支払う「賃料」です。具体的な内訳としては、部屋ごとに定められた家賃・共益費・礼金・契約更新料・返金不要の敷金などがあります。
また、一部の物件では駐車場の賃料や共用スペースの利用料など、その他の収入源が存在することもあります。工夫によって収入を多角化できれば、その分経営の安定性を高めることができるでしょう。
当然ながら、空室が増えるほどこれらの収入は減ってしまい、キャッシュフローが圧迫されてしまいます。
（2）マンション経営にかかる経費
マンション経営に伴う経費は多岐にわたります。
イメージしやすいのは、管理費や修繕費、固定資産税などでしょうか。しかし、それ以外のも様々なことにお金が必要となります。
例えば、自然災害などに備えるための保険料、入居者募集にかかる宣伝費用なども考慮に入れなければなりません。
| 経費の発生時期 | 経費の内容 |
|---|---|
| 最初に必要な経費 | ・不動産取得税 ・登録免許税・印紙税 等 |
| 定期的に必要な経費 | ・ローン返済費 ・委託管理料・修繕費 ・保険（火災・地震） ・減価償却費（建物部分のみ） ・固定資産税・都市計画税 ・交通費・通信費 ・新聞図書費・接待交際費 ・消耗品費 ・広告宣伝費 ・仲介手数料 等 |
| 場合によっては必要な経費 | ・立ち退き料 ・弁護士報酬・税理士報酬 ・事業税 等 |
7. マンション経営とアパート経営はどちらがいいの？
比較されることも多い「マンション経営」と「アパート経営」ですが、それぞれ特性があります。
あなたにとってどちらが適しているかは、土地活用の目的や条件によって変わりますので、それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
（1）建築構造・耐用年数の違い
アパートの構造は「木造」や「軽量鉄骨造」が主流です。これに対し、マンションは「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」など、より頑丈なつくりが主流となります。
このため、建物自体の耐用年数は、アパートよりもマンションの方が長くなり、実際の建物の耐久性においてもマンションの方が高いことが一般的です。
耐用年数が長いことは、建物自体の資産性が失われづらいだけでなく、長期間減価償却で費用を計上できるなどのメリットもあります。
（2）ローン返済期間の違い
マンション経営では、耐用年数が木造アパートと比べて長いため、長期ローンが組めるのも大きなメリットとなります。
アパート経営よりも初期費用が高額になるのが一般的ですから、多くの方が長期間のローンを組むことになるでしょう。
返済金額が多いほど、予期せぬ事態によって収支計画に狂いが生じてしまうリスクも大きくなる点には注意が必要です。
（3）室数の違い
一般的に、アパートはマンションに比べて規模が小さく、1棟あたりの室数が少ない傾向にあります。一方で、マンションは室数が多いため、より多くの入居者から賃料収入を得ることが可能となります。
そのため、所有している土地の活用の際、アパートとマンションの有効活用方法を比較すると、マンション経営の方が、満室時の収入が多くなるのが一般的です。また、1室空室が出た際の収入減のインパクトが小さくなります。
ただし、規模の大きさからマンションの方が初期費用が高いため、建築費によっては「利回り」という観点ではアパート経営とさほど変わらないこともあります。
「マンションの方が家賃収入が多い＝マンションの方が利回りが高くて儲かる」というわけではありません。
（4）投資額・規模の違い
アパート経営とマンション経営では、初期投資額や規模が大きく異なります。
アパートの建設費用は比較的安価であり、初期投資が少なく済む点に魅力があります。一方で、マンション経営の初期投資額は数億円単位になるのが一般的です。
もちろん、経営の規模は”大きれば大きいほど良い”というものではありません。
大きなリスクを冒さずできるだけ小さな初期投資で土地活用をしたいのか、収入を最大化する土地活用を志向するのかなど、目的や意向に合った活用方法を選択することが重要です。
8. マンション経営を成功させるポイント
ここからは、マンション経営を成功させるための具体的なポイントや、失敗しないための注意点について解説します。
（1）市場調査＝需要・ニーズの把握が最重要
マンション経営を成功させるためには、高い入居率を維持することがとても重要です。そのためには、市場調査を徹底することが不可欠となります。
地域の需要や入居者のニーズを把握し、それに基づいた戦略を考えることができれば、計画に沿った運用を実現できます。
賃貸マンションの需要があるとして、ターゲットとなる入居者層を理解することも欠かせません。
例えば、都心で働く独身者やカップルをターゲットとしているのか、ファミリー層を狙ったマンションなのか、高齢者を狙ったマンションなのかによって、求められる間取りや設備が大きく異なることは容易に想像できるでしょう。
これらの調査を自身で行うことは困難ですから、土地活用のプロに相談して進めていきましょう。
（2）無理のない資金計画
資金計画の立案は、マンション経営の成功に直結します。
不動産業者の中には、資金計画の時点で詰めが甘く、「これでは赤字になってしまうのでは？」と言わざるを得ないプランを提案してくる業者も残念ながら存在します。
土地活用をした結果、生活が苦しくなっては元も子もありませんから、資金計画は綿密かつ慎重に考えるようにしましょう。
資金計画の時点で様々なリスクを織り込んでおけば、経営に成功する確率も自ずとアップすることでしょう。
（3）複数社からプランを取得して比較する
マンション経営を始めるときにしてはいけないことは、「一社だけに相談すること」です。
なぜなら、メーカーや建築会社によって得意とする工法や構造には違いがあり、「自分の土地や目的に一番適している設計や収支計画がどれなのか」は、複数の提案を比較してみないとわからないからです。
とはいえ、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
そこで、土地活用の「一括プラン請求サービス」を使って、複数の大手建築会社から一度に「マンション経営プラン」を入手し、比較するのです。
もちろんプランの請求は無料で利用できますし、何より自身の貴重な時間や労力を無駄にしないで済みます。
土地活用の最初の一歩として「一括プラン請求サービス」を使って多くの提案を受け、印象の良かったプランについてより詳しく相談していく・・・という流れで進めていくと効率的です。
マンション経営を開始したあとに「もっと他の提案を受けておけば良かった」と後悔しないようにしてください。
9. 不動産を相続したら、土地活用プランを複数企業に一括請求【無料】
「相続した土地をなんとか活用して、収益化できないだろうか？」とお考えの方は、まず専門家に相談するのがおすすめです。
初めて土地活用のことを考えたので、最初に何をすれば良いのかわからないとお困りの方も多いと思います。
そのような方は、いくら自分で考えても、時間ばかり消費してしまいます。
まずは、不動産の活用について専門知識を持つプロにアドバイスを受け、自分の土地に最適な活用方法を見つけることから始めてみてはどうでしょうか。
