親から相続した空き家を前に、「固定資産税ばかりかかる」「遠方で管理できない」「国に返せないのか」と悩む方は少なくありません。
結論から言うと、空き家“そのもの”を国に返す制度はありません。ただし、一定の条件を満たした「土地」については、相続土地国庫帰属制度により国に引き取ってもらえる可能性があります。
この記事では、相続土地国庫帰属制度の仕組み、使える条件・費用、使えない場合の現実的な処分方法まで、実務目線でわかりやすく整理します。
1. 結論：相続土地国庫帰属制度で”空き家”を国に返すことはできない
相続土地国庫帰属制度は、あくまで、相続した“土地”を国庫に帰属させる制度であり、建物（空き家）自体を国が引き取る制度ではありません。
したがって、空き家付きの土地は同制度の対象外で、制度を利用するなら「建物をどうするか」が最初の関門になります。
- 国に引き取ってもらえるのは「一定の条件を満たす土地」のみ
- 建物が残っていると申請段階で不受理・不承認になる
- 仮に解体して更地にしても、土地の状況（崖地・境界問題・担保権など）で引取り不可となることがある
- 申請には費用がかかり、審査にも時間がかかる（無料で国に返す制度ではない）
つまり、空き家問題の解決策としては、“更地にして国に返す“という方法をとれば、最終手段の一つにはなり得ますが、万能策とまではいえません。
2. 「相続土地国庫帰属制度」の概要
相続土地国庫帰属制度は、管理が困難な土地を抱え続ける相続人の負担を減らす目的で創設された制度です。
一定の審査と費用負担を条件に、相続した土地を国に引き取ってもらい、以後の管理責任から離脱できます。
制度の概要は次のとおりです。
| 対象 | 相続等で取得した土地（売買で買った土地を手放す制度ではない） |
| 効果 | 国庫に帰属し、以後は国が管理（申請者は固定資産税等の負担から解放される） |
| 手続 | 法務局へ申請 → 書面・実地調査 → 承認 → 負担金納付 → 国庫帰属 |
| 特徴 | 申請しても必ず承認されるわけではない（不承認要件がある） |
ここで重要なのは、「相続放棄」と混同しないことです。相続放棄は相続全体を手放す制度で、“最初から相続人でなかったことになる”一方、相続土地国庫帰属制度は、相続は受けたうえで、“いらない土地だけを国に移転する”制度です。
国も“管理コストが高い土地”は引き取りたくないため、引き取りの要件は厳しく設定されています。申請前に測量・境界確認・解体・権利関係整理など、事前準備が必要になることも多く、結果として、民間事業者の有料引き取りサービスの方が現実的なケースも多いといえます。
制度の利用可否は、土地の客観的状況でほぼ決まります。次章で具体的な条件を確認しましょう。
3. 相続土地国庫帰属制度を利用するための具体的な条件
申請を通すには「建物がないこと」だけでなく、土地の物理的・法的なハードルをクリアする必要があります。
（1）【重要】建物がある土地は対象外！更地にする必要がある
相続土地国庫帰属制度では、建物の存在が最大の障害になります。空き家が建っている状態では申請が通らないため、制度利用を目指すなら基本的に、自己負担で解体して更地にする必要があります。
ここで注意したい点は次のとおりです。
- 解体費用は地域・規模で大きく変動（木造でも数百万円規模）
- アスベストや残置物があると追加費用・工期増（事前調査が重要）
- 解体後に「地中埋設物」が見つかると撤去費が発生し、売却も帰属制度も難航しやすい
- 更地にしても、境界不明や崖地など別要件で不承認になり得る
つまり、「解体すれば国が引き取ってくれる」という単純な話ではありません。
解体は大きな投資なので、先に法務局相談や専門家への予備調査を行い、更地化後も要件を満たせそうかを見極めてから動くのが安全です。
（2）国が引き取れない土地の10の条件
制度には、国が引き取れない（不承認となる）条件が定められています。条文の読み込みは難しく感じるかもしれませんが、「管理に手間や費用がかかる土地」「権利関係が複雑な土地」は通りにくい、と理解すると判断しやすいでしょう。
- 建物がある土地（空き家を含む）
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
※ 該当の有無は最終的に法務局審査で判断されます。
ポイントは、「国が管理できるか」という実質が問われることです。申請前に、最低限の現地確認・資料収集（公図、登記、測量図、固定資産税課税明細など）をしておくと見通しが立ちます。
（3）制度を申請できる人の条件
相続土地国庫帰属制度は誰でも使えるわけではなく、申請できる人は基本的に“相続等で土地を取得した人”に限られます。売買で取得した土地を「要らないから国へ」という使い方は想定されていません。
- 申請できるのは原則として相続人（包括受遺者を含む場合あり）
- 相続放棄をしている人は、そもそも相続人でなくなるため申請主体になれない
- 申請手続では、戸籍等で相続関係を立証し、登記名義・住所の整合も求められる
空き家付き土地では、建物と土地の名義がズレている（未登記建物、名義が被相続人のまま等）ことも珍しくありません。
制度利用の前提として、権利関係の整理が必要になることがあります。早い段階で司法書士・土地家屋調査士・弁護士などに相談し、何が障害になり得るかを把握するのが近道です。
4. 相続土地国庫帰属制度の利用にかかる費用
相続土地国庫帰属制度の利用には費用がかかります。「国に返す＝無料」というイメージで進めると、途中で資金面の壁にぶつかりがちです。
費用は大きく分けて（1）審査手数料と、（2）承認後に納める負担金です。加えて、ケースによっては解体費・測量費・書類取得費・専門家報酬が発生します。
（1）審査手数料：土地1筆あたり14,000円
申請時に必要なのが審査手数料で、土地1筆あたり14,000円です。ここでいう「1筆」は登記上の土地の単位で、同じ場所でも地番が複数に分かれていれば、その数だけ費用がかかります。
（2）負担金：10年分の土地管理費相当額
審査に通り承認されると、次に必要なのが負担金です。趣旨は「国が引き取った後の管理コストを、一定期間分まとめて負担してもらう」というものです。10年分の土地管理費相当額が目安とされ、土地の種目や面積などで金額が変動しますが、負担金は1筆ごとに20万円が基本となります。
押さえるべきポイントは以下のとおりです。
- 承認＝自動的に国へ移る、ではなく、負担金を納付して初めて国庫帰属が完了する
- 負担金の金額は一律ではないため、早めに見込みを立てる
- 解体・測量・残置物撤去などの費用は別途かかり得る（負担金に含まれない）
つまり、「空き家を国に返す」目的で制度を利用する場合、
建物の解体費＋（必要であれば）測量等の費用＋審査手数料＋負担金
が総コストになります。
5. 国の制度が利用できない場合に検討したい4つの処分方法
相続土地国庫帰属制度が使えない、または使える見込みが薄い場合でも、打ち手がゼロになるわけではありません。空き家問題は、民間サービスも合わせて解決するのが現実的です。
ここでは代表的な4つの方法を、メリット・注意点込みで整理します。
（1）相続放棄で手放す
相続放棄は、相続開始を知った日から原則3か月以内に家庭裁判所へ申述することで、相続人としての地位を失う手続です。空き家を含む不動産を「そもそも引き継がない」選択肢として強力ですが、万能ではありません。
メリット：
– 空き家・土地だけでなく、原則として相続財産全体を引き継がない
– 固定資産税など将来負担から離れやすい
注意点：
– 一部だけ放棄はできない（預貯金は欲しいが空き家はいらない、は不可）
– 期限管理が重要
– 放棄しても、次順位の相続人へ移り、親族間でトラブルになることがある
– 放棄後も一定の場合に「管理責任」が生じ続けることもある
相続放棄は、負債が多いときには特に有効ですが、反対に、プラス財産が多い場合は他の方法と比較して慎重に判断すべきです。
（2）不動産会社に依頼して売却する
現実的な解決策として最優先で検討したいのが売却です。空き家でも、立地や需要次第で「古家付き土地」として売れることがあります。売却できれば、国庫帰属制度のような要件審査に縛られず、費用面でもプラスになり得ます。
進め方のコツは次のとおりです。
- まず複数社で査定（机上査定→訪問査定）し、価格等を比較
- 現況のまま売るのが有利なこともある（解体費を購入者が織り込む）
- 境界・越境・雨漏り等の告知すべき事項は、後日の契約トラブルを防ぐため事前整理
特に空き家は、契約不適合責任（旧瑕疵担保）や告知義務が問題になりやすい分野です。売却前に現地確認と資料整備をしておくと、価格交渉・契約手続がスムーズになります。
（3）空き家バンクに登録して買主や借主を探す
市場で売れにくい地域でも、自治体の空き家バンクを活用すると、移住希望者や地域活用ニーズとマッチする可能性があります。特に「家は古いが場所が良い」「DIY前提で安く欲しい」という層に刺さることがあります。
メリット：
– 民間市場よりも“地域目的”で探す人に届きやすい
– 自治体が相談窓口になり、移住支援や改修補助と連動する場合がある
注意点：
– 登録すれば必ず決まるわけではない（＝時間がかかることも多い）
– 契約形態（売買・賃貸）や改修負担の分担を明確にしないと揉めやすい
– 耐震性、雨漏り、シロアリ等の状態確認は重要
（4）空き家の有料引き取りサービスを利用する
いらない土地や不動産を手放すための手段として検討しておきたいのが、「不動産の有償引取りサービス」です。
老朽化が進んでいたり、過疎地域にある空き家は、いくら価格を下げても買い手が現れないケースが少なくありません。そのような「負動産」に対し、所有者が費用を支払う形で処分することを可能にしたのが、空き家引き取りサービスです。
空き家がある場合：解体費用よりも安い金額で、かつ、面倒な手続きを丸投げして不要な不動産を引き取ってもらえる！
山林などの土地の場合：国庫帰属制度よりも安い金額で、かつ、面倒な手続きを丸投げして不要な不動産を引き取ってもらえる！
引き取り料は物件の種類や状態によって異なりますが、山林などの土地のみであれば40万円～、空き家であれば50万円〜300万円程度が相場です。事業者によって見積もり金額は異なりますので、複数の事業者に見積もりをお願いし、比較検討すると良いでしょう。
不動産の有料引き取りにかかる費用の見積もりに特化したサービス「不動産引取の窓口」を利用すれば、一度の情報入力で複数の業者に見積もり依頼をすることができますよ！
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6. まとめ
「空き家を国に返す」ことはできません。相続土地国庫帰属制度でできるのは「土地」の返還であり、建物がある土地は対象外だからです。
相続土地国庫帰属制度の利用には審査があり、手数料（1筆14,000円）と承認後の負担金（10年分の管理費相当額）が必要で、さらに解体・測量などの実費が発生し得ます。
そのため、次の順序で判断すると失敗しにくくなります。
- まず「売却」や「空き家バンク」など市場・自治体の出口を検討
- 相続開始直後で負債もあるなら「相続放棄」も視野に入れる（期限管理必須）
- どうしても出口がない場合に、相続土地国庫帰属制度や有料引き取りを比較検討する
空き家問題は、法務（相続・登記）と不動産実務が絡みます。早めに資料を揃え、必要に応じて専門家へ相談し、最小コストで確実に手放すルートを選びましょう。
