仲介で売り出しているのに1年以上売れない家は、価格・物件条件・販売戦略・法的制約・建物状態のどこかにボトルネックがあるのが通常です。
時間をかけて改善を重ねる方法もありますが、「これ以上持ち続けるコストや手間を減らしたい」「相続や遠方で管理できない」といった事情があるなら、不動産買取（場合により引取）で早期に手放す選択肢が現実的です。
この記事では、原因の整理から、買取の仕組み、メリット・デメリット、進め方、業者選び、NG行動までを実務目線でわかりやすく解説します。
仲介で1年以上も家が売れない！考えられる5つの原因
1年以上売れない場合、「需要がない」の一言で片付けず、どこで売却が止まっているか（反響がない／内覧はあるが決まらない／申込みまで行かない）を分解すると打ち手が見えます。まずは典型的な5つの原因をチェックしましょう。
売り出し価格が周辺の相場より高い
売れない原因として最も多いのが価格設定です。買主はSUUMO等で周辺の相場を横断比較しており、相場から外れると「検討リスト」から外されやすくなります。特に売出開始直後の数週間〜1か月は反響が出やすい“旬”の期間で、ここで価格が高いと機会損失が大きくなります。
「購入時価格へのこだわり」「リフォーム費用を上乗せしたい」「住宅ローン残債から逆算したい」といった理由で売り出し価格を高くしてしまうことが多いですが、市場は売主の事情では動きません。
実務では、次のような点を確認します。
- 近隣の成約事例（売出価格ではなく成約価格）との乖離
- 同じエリアでも「駅距離」「接道」「間口」「日当たり」「段差」など条件差
- 値下げの履歴が物件情報に残り、買主に“売れ残り感”を与えていないか
- 「価格は高いが写真・説明が弱く魅力が伝わらない」状態になっていないか
値下げは痛みを伴いますが、ダラダラと持ち続けると固定資産税・火災保険・管理費・修繕費、空き家なら防犯や近隣対応の負担が積み上がります。1年以上動かないなら、価格の再検討が合理的です。
築年数の古さや立地の悪さなど物件自体に課題がある
築年数が古い、駅から遠い、坂がきつい、周辺に生活利便施設が少ない、日照・騒音など環境条件が厳しいなど、“物件そのものの条件”は、売主の努力で変えにくい部分です。
特に戸建ては、建物価値が下がると「土地としての評価」が中心になり、買主の想定が「解体して建て替え」や「リフォーム前提」へ寄ります。
また、地方や郊外では、人口動態や買主層の変化で需要が薄くなることもあります。結果として、
- 内覧は入るが「リフォーム費用が重い」「通勤が不便」で見送り
- 建物状態が読めず、買主がリスクを嫌って申込みに至らない
- 金融機関の融資評価が伸びず、買主の資金計画が崩れる
といった形で売却が長期化しがちです。こうした場合、仲介での改善は「ターゲット再設定（投資家・DIY層など）」「建物検査（インスペクション）」「見せ方の刷新」等が中心になります。
依頼している不動産会社の販売活動が適切でない
売れない原因が物件ではなく“販売側”にあるケースも少なくありません。媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）により動き方は変わりますが、少なくとも次が機能していないと反響は伸びません。
- 写真が暗い／枚数が少ない／重要箇所（接道、境界、設備）が写っていない
- 物件コメントが薄く、弱点への補足（再建築可否、越境、修繕履歴）がない
- レインズ登録やポータル掲載が遅い・内容が更新されない
- 内覧対応（日時調整、鍵手配、近隣説明）が雑で機会を逃している
- 値下げ提案が「根拠不明」で、戦略的に行われていない
売主としては、月次の活動報告（反響数、内覧数、競合比較、改善提案）が具体的に出ているかを確認してください。改善が見込めないなら会社変更、または「仲介での出口が薄い」と判断して買取に切り替えるのも合理的です。
再建築不可物件など法律上の問題を抱えている
法的制約がある不動産は、一般の買主が住宅ローンを使いにくく、仲介では買主母数が大きく減ります。代表例が再建築不可（建築基準法上の接道義務を満たさない等）ですが、ほかにも売却を難しくするケースはたくさんあります。
- 再建築不可、または再建築に条件（セットバック、位置指定道路など）が必要
- 境界未確定、越境（塀・樹木・建物の一部）
- 共有名義・相続未了・持分トラブル
- 借地権、底地、地上権など権利関係が複雑
- 違反建築の疑い、増改築未登記、用途制限（市街化調整区域等）
このような物件であっても、買取業者であれば、法務・測量・近隣交渉を織り込んで値付けするため、現状のまま買ってくれる場合があります。
家の状態が悪く内覧希望者に良い印象を与えられない
内覧まで来るのに決まらない場合、印象面・不安面の影響が大きいです。買主は「ここに住むor貸す」ことを想像するため、清掃状態や臭い、劣化の見え方で判断が大きくブレます。
特に空き家は換気不足でカビ臭・湿気が出やすく、床の沈み、雨漏り跡、シロアリ痕などがあると一気に警戒されます。
改善策は大掛かりなリフォームではなく、まずは“減点を止める”ことです。
- 徹底清掃（特に水回り・窓・玄関）と換気
- 不用品撤去で室内を広く見せる
- 照明を付けて写真と内覧の印象を改善
- 修繕は「最低限の安全・衛生」（漏水、電気の危険、破損ガラス等）に絞る
- 重要事項（雨漏り歴など）は隠さず説明し、買主の不信感を回避
それでも改善に費用と時間がかかり、売却の目途が立たないなら、不動産業者により現状での買取に舵を切った方が良いでしょう。
売れない家は「不動産買取」ならスピーディーに現金化できる
仲介で長期化した家でも、不動産会社が買主となる「買取」なら、買主探しが不要な分だけ早く売却できる可能性が高まります。ここでは仲介との違いと、訳ありでも売れる理由を押さえます。
仲介と買取の仕組みの決定的な違いとは？
仲介は「市場の個人・法人買主を探して売る」方法で、売買契約の相手方は第三者です。不動産会社は仲介人として広告・案内・契約手続きを支援し、成功報酬として仲介手数料を受け取ります。
「仲介」の場合、売却価格は相場に近づきやすい一方、買主の住宅ローン審査や条件交渉、引渡し時期の調整など不確定要素が多く、期間は読みにくいのが特徴です。
一方の買取は、不動産会社（または買取専門会社）が買主になります。会社側は買い取った後に再販売（リフォーム再販、土地として販売、投資家向け転売など）を行うため、仕入れ価格＝買取価格は「再販売価格−諸費用−利益」から逆算されます。つまり、
- 仲介：より高く売れる可能性があるが時間が読めない
- 買取：価格は下がりやすいが早く確実に進みやすい
という構造です。なお、仲介手数料は「仲介」の対価なので、買取では不要になるのが一般的です。
買取なら訳あり物件でも現状のまま売却できる理由
買取が訳あり物件に強いのは、買取業者が以下を“業務として”織り込めるからです。
- 調査能力：法務（権利関係・再建築可否）、建築、インフラの調査を自社または外部専門家で実施
- 工事・再生：リフォーム、解体、造成、残置物撤去、測量、境界交渉を手配できる
- 販売ルート：再販先（投資家、リフォーム需要層、建売業者等）を持つ
- リスク管理：瑕疵リスクを価格に反映し、契約条件（責任範囲）を明確化する
その結果、売主は「現状のまま」「短期間で」売れることがあります。
さらに、空き家で管理が難しい、相続で共有が複雑、遠方で立会いが困難といった事情でも、委任状や司法書士手配を含めて手続きを組むことで進めやすいのも実務上の利点です（もちろん、本人確認や必要書類の準備は必須です）。
価格より早さを重視する方に｜不動産買取を選ぶ4つのメリット
買取は「安い代わりに早い」と言われますが、実際には“時間・手間・リスク”も含めた総合判断が重要です。特に1年以上売れない家では、買取のメリットがそのまま問題解決につながる場面が多いです。
最短数日で売買契約が完了し現金化できる
買取の最大のメリットはスピードです。買主が買取業者なので、内覧のたびに準備する必要がなく、購入判断も社内決裁で進みます。早ければ、
- 机上査定→訪問査定→条件提示
- 条件合意→売買契約
- 決済・引渡し（登記移転、残代金受領）
という流れを短期間で完了できます。
現金化を急ぐ典型例は、相続税の納税資金が必要、住み替えの決済が迫っている、空き家の管理が限界、近隣クレームが出ているなどです。時間が延びるほど費用とストレスが増える状況では、買取による早期確定の価値が大きくなります。
リフォームや解体をせずそのままの状態で売れる
仲介では「見栄え」を気にして先にリフォームしたくなりますが、費用をかけたからといって回収できるとは限りません。買取は現状引渡しが基本になりやすく、売主が先に工事を抱える必要がありません。
- 残置物が多い空き家
- 雨漏りや設備故障がある
- 建物が古く、買主が解体前提で見る
- 相続で中の整理が終わらない
こうした物件でも、業者側が撤去・解体・再生を行う前提で価格を提示します。売主の手元資金が乏しい場合や、工事の段取りをする時間がない場合に特に有効です
売却後の欠陥に対する責任（契約不適合責任）が免除される
法律実務上、売却後のトラブルで最も揉めやすいのが「引渡し後に欠陥が見つかった」問題です。2020年改正民法以降は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」と整理され、契約内容に適合しない場合に修補・代金減額・解除・損害賠償などが問題になります。
仲介で個人の買主に売る場合、売主が上記のような責任を負う可能性が残りやすく、精神的負担も大きくなります。
一方、買取では、契約条件として契約不適合責任を免除することが一般的です。売れない家は古い・不具合が読みづらいことが多いため、このリスクを切れるのは大きなメリットです。
近所に知られずに売却手続きを進められる
仲介では広告掲載、現地看板、内覧の出入りなどで売却が周囲に知られやすくなります。
事情があって目立たずに処分したい場合（相続・離婚・金銭事情・近隣関係など）、買取は公開販売をせずに進められるという利点があります。
- ポータルサイトに掲載しない
- 多数の内覧対応が不要
- 現地での立ち会い回数を減らせる
もちろん、物件の確認などは行いますので、完全に“何もせず”ではありませんが、仲介に比べると対外的な露出は抑えやすいのが実態です。
後悔しないために知っておくべき不動産買取のデメリット
買取は万能ではありません。デメリットを理解せずに「急いでいるから」と飛びつくと、価格や条件で後悔することがあります。ここでは代表的な注意点を整理します。
売却価格は市場相場の6～8割程度になる傾向がある
買取価格が仲介相場より下がりやすいのは、業者が再販までのコストとリスクを負担するからです。一般的に買取価格は市場相場の6〜8割程度と言われますが、物件により幅があります。
特に差が出るのは次の要素です。
- リフォーム・解体費、残置物撤去費が大きい
- 再建築不可や境界問題など、法的・実務的リスクが高い
- 需要が薄いエリアで再販期間が長引く見込み
価格差を見てがっかりする方もいるかもしれませんが、仲介で1年以上売れない場合は、仲介での成約も結局は大幅値下げになることが珍しくありません。
その間の維持費・固定資産税・管理負担・機会損失も含め、総合コストで比較するのが合理的です。
業者によっては買い取れないケースもある
買取業者にも得意分野があります。すべての会社がどんな物件でも買えるわけではなく、社内基準や資金枠、再販ルートの有無で断られることもあります。
とはいえ、結果は複数の事業者に査定を依頼してみないと分かりませんので、まずは自己判断せずに行動することが重要です。
不動産買取をスムーズに進めるための4ステップ
STEP1：買取を専門とする不動産会社に査定を依頼する
最初の肝は「仲介が得意な会社」ではなく、「買取（特に訳あり・空き家）に強い会社」を選ぶことです。仲介中心の会社でも買取はできますが、実務では買取専門部署や再販ルートがある会社の方が判断が早く、条件提示も具体的になりやすい傾向があります。
査定依頼時に伝えると話が早い情報は次の通りです。
- 物件所在地、土地・建物の面積、築年数
- 現況（居住中／空き家、残置物の有無）
- 既知の不具合（雨漏り、シロアリ、設備故障等）
- 権利関係（相続、共有、抵当権の有無）
- 希望時期（いつまでに現金化したいか）
STEP2：物件の訪問査定に立ち会う
机上査定は過去事例や周辺相場からの概算に過ぎず、最終的な買取価格は訪問査定で決まります。訪問時には、物件のマイナス点を隠さない方が結果的にスムーズです。後から発覚すると再見積りや条件変更になり、時間が延びる原因になります。
立会いで意識したいポイントは以下です。
- 劣化箇所や修繕履歴を正直に伝える（分かる範囲で）
- 境界標の有無、越境の心当たり、隣地との状況を共有する
- 増改築の有無、未登記が疑われる部分の説明
- 残置物の範囲（どこまで片付けるか）を確認する
可能なら、登記簿謄本（全部事項証明書）、測量図、建築確認資料、固定資産税の納税通知書などがあると査定が精緻になります。無ければ無いで進められることも多いので、まずは「ある資料だけ」出せば足ります。
STEP3：提示された査定額と売却条件を確認する
買取は「価格」だけで決めると失敗しやすい典型分野です。最終手取りやリスク分担を、条件として必ず確認してください。
- 買取価格（税込・税別の扱いが関係する場合も確認）
- 契約不適合責任の免除範囲
- 残置物撤去費用の負担（売主か業者か）
- 測量・境界確定の要否と費用負担
- 決済日、引渡し猶予、引越し条件
- 手付金の有無、契約解除条件、違約金条項
- 抵当権抹消が必要な場合の段取り（司法書士手配など）
査定額の根拠を説明できない会社は避けるのが安全です。「どこがマイナスで、いくら織り込んだのか」などを聞けば、経験のある担当者ほど具体的に答えてくれるでしょう。
STEP4：売買契約を結び決済・引き渡しを行う
条件が固まったら売買契約を締結し、決済・引渡しで所有権移転登記を行います。実務では司法書士が決済に立会い、本人確認と登記手続きを進めます。売主が準備する代表的なものは、
- 登記識別情報（権利証）または登記済証
- 印鑑証明書、実印
- 本人確認書類
- 固定資産税等の精算資料
- 鍵一式、設備の取扱説明書など（ある場合）
遠方の場合でも、委任状等で対応できることがありますが、本人確認は必要なので事前に相談しましょう。
売れない家を少しでも高く買い取ってくれる業者の見つけ方
訳あり物件の買取実績が豊富か公式サイトで確認する
「買取します」と書いてあっても、実際には一般的な整形地・築浅しか扱わない会社もあります。公式サイトや事例ページで、あなたの物件に近い属性の実績があるかを確認してください。見るべきポイントは次の通りです。
- 再建築不可、空き家、事故物件、共有持分など“訳あり”の買取事例がある
- 対応エリアが明確で、地元事情に精通している
- 価格だけでなく「どう解決したか」（残置物、境界、相続等）の記載がある
- 宅建業免許番号、会社情報、所在地が明確（実体の確認）
複数の会社に査定を依頼して買取価格や条件を比較する
買取は相見積もりが基本です。最低でも2〜3社、可能なら同種物件に強い会社を含めて比較すると、価格・条件の妥当性が見えてきます。
比較は「買取価格」だけでなく、次の観点も見てみましょう。
- 最終手取り（撤去費や測量費が差し引かれるか）
- 引渡し条件（残置物あり可、引越し猶予）
- 契約不適合責任の免除の範囲
- 決済スピード（いつ現金化できるか）
- 担当者の説明の明確さ、レスポンス
「一番高い査定＝最良」とは限りません。高額提示でも、後から理由を付けて減額する会社がゼロとは言い切れないため、条件を契約前に固める姿勢の会社を選ぶのが安全です。
売れない家をさらに売れにくくするやってはいけないNG行動
売れない状態が続くと、焦りから逆効果の行動を取りがちです。結果として時間も費用も余計にかかり、最終的に買取価格まで下がることがあります。避けるべき典型例を確認しましょう。
自己判断で費用のかかるリフォームや解体工事をする
「見た目を良くすれば売れるはず」と大規模リフォームや解体を先行すると、費用回収できずに損失が膨らむことがあります。
特に古家は、買主が自分好みに直す・建て替える前提で見ている場合も多く、売主のリフォームが評価されないことが珍しくありません。
また、解体は固定資産税の負担にも影響します。住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がるケースがあるため、解体のタイミングは慎重に判断すべきです。
工事をするなら、少なくとも
- 仲介で狙う買主像（居住用／投資用）
- 工事費用と売却価格の上昇見込み
- 税負担の変化、売却までの期間
を比較し、できれば不動産会社に複数意見を取ってから決めるのが安全です。また、直接買取を視野に入れるなら、工事せずに査定を取ってから判断した方が合理的です。
適切な管理をせずに空き家のまま長期間放置し続ける
空き家放置は、物件価値を落とすだけでなく、法的・社会的リスクも増やします。
具体的には、
- 雨漏り・カビ・害虫・害獣で劣化が加速
- 雑草・悪臭・ごみ不法投棄で近隣トラブル
- 防犯上の問題（不審者侵入、放火リスク）
- 行政からの指導（特定空家等のリスク）
などが現実に起こります。
劣化が進むほど、仲介では売れにくくなり、買取でも解体・撤去費が増えて価格が下がる方向に働きます。最低限、定期的な換気・通水・清掃、外構の手入れ、郵便物の管理は行い、難しければ管理代行の利用も検討すべきでしょう。
売却活動がうまくいかないのに同じ不動産会社に任せ続ける
同じ会社で1年以上成果が出ない場合、「担当者が悪い」だけでなく、会社の販売戦略や得意領域と物件がミスマッチの可能性があります。
改善提案が出ない、反響データが曖昧、写真や広告が更新されないといった状況なら、媒介契約の更新時に見直すのが自然です。
やるべきことはシンプルで、
- 活動報告の具体性（反響数、内覧理由、断り理由）を確認
- 競合物件との比較と価格戦略の提案を求める
- 改善が乏しいなら、別会社への切替や買取への転換を検討
です。売主にとって重要なのは「感情的に変える」ことではなく、「成果が出る可能性が上がる選択」をすることです。時間はコストなので、区切りをつける判断も必要です。
売れない家の買取に関するよくある質問
Q. 買取価格は少しでも交渉できますか？
A. 交渉は可能です。ただし、仲介のように「買主の気分で上がる」性質ではなく、業者側の採算（再販価格、工事費、諸経費、リスク、利益）に基づくため、根拠ある交渉が有効です。例えば次のようなものです。
- 他社の査定条件（手取り比較）を提示して相談する
- 残置物を売主側で一部撤去できるので上乗せ可能か聞く
- 引渡し時期を業者に合わせる代わりに価格調整できるか交渉する
- 測量や境界確認の状況（資料の有無）を整理して不確実性を下げる
Q. 住宅ローンが残っていても買い取ってもらえますか？
A. 住宅ローンが残っていても買取自体は可能なことが多いですが、原則として、抵当権を抹消して引き渡す必要があります。
そのため、買取価格（手取り）がローン残債を下回ると、差額を自己資金で補填できない限り売却が進みません。
対応としては、
- まず残債と完済に必要な金額（繰上返済手数料等含む）を金融機関で確認
- 複数社の買取査定で上振れ余地を探る
- 不足が出る場合は、自己資金の投入、住み替えローン等の可能性を検討
- 任意売却（金融機関の同意のもと売却）を検討
といった形になります。任意売却は専門性が高く、金融機関との調整や法的整理が必要になるため、経験のある不動産会社や専門家に相談しましょう。
Q. 査定を依頼したら必ず売らないといけませんか？
A. 提示された査定額や条件を見て、売らない判断をしても問題ありません。
まとめ
1年以上売れない家は、価格設定・物件条件・販売活動・法的問題・建物状態のどこかに原因が潜んでいます。仲介での改善に時間をかける方法もありますが、管理負担やリスクが増える状況では、不動産買取（場合により引取）が「早く・確実に」手放す現実的な選択肢になります。
買取は相場より安くなりやすい一方、現状のまま売れる、契約不適合責任を免除できる、近所に知られにくいなどの利点があります。
後悔しないためには、複数社で査定と条件を比較し、根拠を丁寧に説明できる業者を選び、契約条項（費用負担・免責範囲・解除条件）を確認することが重要です。
時間をコストと捉え、最終手取りと安心を軸に最適解を選びましょう。
