空き家を売りたい方必見！売却方法・流れ・費用・損しないコツを伝授

空き家を「いつか売ろう」と先送りにしていると、維持費・税金の負担が増え、建物の傷みや近隣トラブルの芽も大きくなります。

一方で、売り方を誤ると「解体したのに高く売れない」「税金で手取りが減る」といった後悔にもつながりがちです。

この記事では、空き家を売りたい方が迷わないように、売却方法の選び方、費用と税金、手順、損しないコツを実務目線でわかりやすく整理します。

1. 放置は危険？空き家を売却すべき3つの理由

空き家は「所有しているだけ」でコストとリスクが積み上がります。とくに相続で取得した家は、住む予定がないなら早めに売却方針を決めるのが合理的です。放置による不利益は、金銭面だけでなく法的・社会的な責任にも及びます。

（1）維持費や税金が継続的に発生する

誰も住んでいなくても、空き家には固定的な支出が発生します。代表例は以下のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険（加入していれば更新が必要）
• 水道・電気の基本料金（停止しても最低限の費用が残る場合あり）
• 庭木の剪定、除草、害虫対策
• 破損箇所の修繕（雨漏り、外壁、給排水など）

また、空き家は換気や通水が減り、傷みが早く進みます。結果として「売るために最低限直す費用」も増えがちです。

さらに、税務面では注意点があります。一定の要件を満たすと固定資産税の住宅用地特例が外れることがあり、税負担が最大約６倍にまで跳ね上がる可能性もあります。

（2）老朽化による倒壊や近隣トラブルのリスクがある

空き家を放置すると、建物の老朽化によって瓦や外壁が落下するなどして、通行人に怪我を負わせたり、隣家に被害を及ぼしたりする可能性があります。

例えば、家屋の倒壊により隣接家屋が全壊し、家屋の居住者3名が亡くなった場合、損害額は2億円になるという試算が出ています。

また、建物がない山林などについても、自然災害による崖くずれなどが発生した場合には、基本的には土地所有者の費用と責任で土砂を撤去する必要があります。その金額は、数千万円に上ることも考えられるでしょう。

さらに、死亡事故や大災害に繋がらなくとも、雑草の繁茂や害虫・害獣の発生、ゴミの不法投棄といった問題も発生しやすく、近隣住民から苦情を受けることは十分に考えられます。

特に都市部や住宅地では近隣との距離が近いため、トラブルが拡大しやすく、放置は大きな危険を伴うと考えた方が良いでしょう。

（3）資産価値が年々低下してしまう

不動産は「時間が経てば必ず上がる」ものではありません。特に空き家は、住んでいないこと自体が劣化を早め、買主の印象も悪くなりがちです。

• 建物価値は築年数とともに下がりやすい
• 劣化が進むと住宅ローン審査や保険加入で不利になる場合がある
• 地域によっては人口減少で需要が縮小し、売却期間が長期化する

「売れるうちに売る」「直すなら費用対効果を精査する」が鉄則です。早期に相場を把握して、現実的な出口戦略を立てましょう。

2. 空き家の売却方法4つの選択肢

空き家を売りたいとき、方法は1つではありません。「早く現金化したい」「手間をかけたくない」「少しでも高く売りたい」など、優先順位で最適解が変わります。ここでは代表的な4パターンを、メリット・注意点とセットで解説します。

（1）現状のまま中古戸建てとして売却する

最も一般的なのが、不動産会社に仲介を依頼し、現状のまま中古戸建てとして市場に出す方法です。

メリットは、買主が住宅として利用できる状態であれば需要が広く、相場に近い価格で売れる可能性がある点です。

一方で、空き家ならではの注意点もあります。

• 室内の残置物が多いと内見で不利（片付けの手間が必要）
• 雨漏り・シロアリなど「契約不適合責任」に関する説明が重要
• 境界未確定、増築未登記など法務面の整理が必要なことがある

高く売るためにリフォームをしたくなる方もいますが、費用を回収できないケースが少なくありません。基本は「必要最小限の清掃・整備＋正確な情報開示」で、買主の安心を作るのが近道です。

（2）不動産会社に直接買い取ってもらう

時間や手間を最優先するなら、不動産会社による直接買取が有力です。不動産会社が買主になるため、仲介のように一般の買主を探す期間が短く、早期に売却できる傾向があります。

買取が向くケースの例は以下です。

• 相続人間の調整が終わり、とにかく早く換金したい
• 室内の傷みが激しい、再建築不可など市場で売りにくい
• 内見対応や清掃、管理が難しい遠方在住

注意点は、一般的に仲介より売却価格がやや低くなることです。

とはいえ「早く確実に売れる」「契約不適合責任の負担が軽減される条件になりやすい」など、価格差以上の価値が出ることもあります。

直接買取を検討する場合は、複数社に査定を依頼し、条件を比較するのが鉄則です。

（3）解体して更地として売却する

建物の傷みが激しい場合や、土地としての需要が強いエリアでは、更地にして売却する方法も検討します。買主にとっては解体の手間がなく、建築計画を立てやすい点がメリットです。

ただし、解体には落とし穴もあります。

• 多額の解体費用がかかる（後述）
• 更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がる可能性
• 解体しても必ず高く売れるとは限らない

「解体すべきか」は、土地の相場、建物の状態、売却までの期間、税負担の増減をセットで判断が必要です。

先に不動産会社に相談し、「古家付き」「更地」両方の想定価格を出してもらうと合理的でしょう。

（4）空き家バンクに登録して買主を探す

地方の空き家では、自治体の空き家バンクがマッチすることがあります。移住希望者やDIY前提の買主など、通常の市場とは異なる層に届く可能性があるためです。

ただ、、登録条件や手続きが自治体ごとに異なり、成約まで時間がかかることも多々あります。「高値よりも地域で活用してほしい」「買主のストーリーを重視したい」場合に相性が良い方法です。

3. 空き家売却で発生する費用と税金の内訳

空き家を売りたいとき、売却価格ばかりに目が行きがちですが、実際の手取りは「諸費用と税金」を差し引いて決まります。想定外の出費で資金計画が崩れないよう、代表的な項目を事前に押さえておきましょう。

（1）不動産会社に支払う仲介手数料

仲介で売る場合に発生する成功報酬が仲介手数料です。上限額は法律で定められており、一般的な計算式は以下のとおりです。

仲介手数料（上限）＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、2,000万円で売れた場合、2,000万円×3％＝60万円、＋6万円＝66万円、＋消費税で約72.6万円（税率10％で計算）となります。

不動産会社による直接買取の場合は仲介手数料がかからないのが通常ですが、別途「買取再販の条件」や「測量費の負担」などが出ることもあるため、見積書の内訳確認が重要です。

（2）売買契約書に必要な印紙税

不動産売買契約書には印紙税がかかります。税額は契約金額により決まります（軽減措置が適用される期間もあるため、最新の税額表を確認してください）。

一般に、契約書は売主・買主が各1通保有するため、売主分の印紙を負担します。電子契約の場合、印紙税が不要となる運用もありますが、対応可否は不動産会社や買主側の方針によります。

（3）登記変更に必要な登録免許税

売却時には所有権移転登記が行われ、通常は買主負担です。一方、売主側で発生しやすいのが「抵当権抹消登記」です。住宅ローンが残っていなくても、昔の抵当権が登記に残っていることもあります。

また、相続登記が未了なら、そもそも売却の前提を欠きます。登記関係は司法書士費用も含め、早めに見積もりを取ると安心です。

（4）売却益にかかる譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税等）がかかります。計算の骨格は次の通りです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
税額＝譲渡所得×税率（所有期間で長期・短期に区分）

取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5％）で計算されることがあり、税負担が増えるケースがあります。

相続した不動産では「購入当時の契約書がない」問題が多いため、取得費を裏付ける資料（売買契約書、領収書、登記簿、当時のパンフ等）をできる限り探しましょう。

（5）家を解体する場合の解体費用

解体して売る場合、解体費は大きな支出です。目安は構造・立地・残置物の量で変動します。

• 木造：比較的安い傾向
• 鉄骨造・RC：高くなりやすい
• 接道が狭い、重機が入れない：割増になりやすい
• 残置物撤去、アスベスト調査・処理：追加費用が出やすい

解体は複数社相見積もりが必須です。不動産会社に紹介を受ける場合でも、費用の妥当性と工事範囲（付帯工事、庭木、ブロック塀等）を明確にしてから契約しましょう。

4. 賢く節約！空き家売却の費用や税金を抑える方法

空き家を売りたい方の手取りを左右するのは、「売却価格」だけではなく、税特例や補助制度を使いこなせるかどうかです。知らないだけで数十万円〜数百万円単位の差が出ることもあります。ここでは代表的な節約策を、適用の考え方と注意点とともに解説します。

（1）「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を活用する

一定の要件を満たすと、相続した空き家の売却で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（いわゆる「空き家特例」）。譲渡益が大きいケースでは非常に強力です。

典型的な適用イメージとしては、被相続人が一人で住んでいた家を相続し、一定期間内に売却するようなケースです。

要件判断を誤ると「控除前提で資金計画を立てたのに使えない」事態になりかねません。売却前に、税理士や経験豊富な不動産会社に要件確認を依頼し、必要書類（自治体の証明等）の準備も逆算して進めるのが安全です。

（2）自治体が実施する解体費用の補助金制度を調べる

老朽空き家の解体に補助金を出す自治体は少なくありません。制度は地域差が大きいものの、対象になれば解体費の負担を大きく下げられます。

調べる際のポイントは次の通りです。

• 申請前着工がNGのことが多い（契約・着工前に要確認）
• 対象条件（築年数、危険度判定、特定空家等、所得制限など）
• 補助上限額、補助率、対象工事範囲（付帯工事含むか）
• 受付期間や予算枠（先着・年度内など）

補助金は「思い立ったらすぐ使える」ものではなく、審査や現地調査が入ることもあります。売却スケジュールと補助金の申請スケジュールを必ず整合させましょう。

（3）相続した不動産なら取得費加算の特例を検討する

相続した空き家を一定期間内に売る場合、相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる特例（取得費加算）が検討対象になります。譲渡所得が圧縮されるため、結果として譲渡所得税の節税につながります。

5. 【7ステップで解説】空き家売却の相談から引き渡しまでの手順

空き家の売却は、思いつきで動くと手戻りが出やすい取引です。相場調査、名義、境界、残置物、税特例など、確認すべき論点が多いからです。ここでは「相談〜引渡し〜確定申告」までを7ステップに分け、初めてでも迷いにくい流れを示します。

ステップ1：売却価格の相場を調査する

最初にやるべきは「いくらで売れそうか」の当たりを付けることです。相場観がないまま査定に進むと、提示価格の妥当性判断ができません。

この段階では1円単位の正確さより、「売却の可能性」「価格帯」「売却期間の見立て」を掴むのが目的です。

近隣で売りに出ている物件などをネットで検索して、相場感を掴みましょう。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

査定は1社だけでなく複数社に依頼し、価格と根拠、販売戦略を比較します。査定価格は「売れる価格」ではなく「売り出し提案」の側面もあるため、根拠の薄い高額査定には注意が必要です。

遠方の空き家なら、管理体制（鍵預かり、内見対応、定期巡回）も比較ポイントです。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売る場合、媒介契約（一般・専任・専属専任）を結びます。違いは主に「複数社へ依頼できるか」「報告義務の頻度」「自己発見取引の可否」などです。

• 広く買主を探したい・複数社比較したい：一般媒介
• 販売戦略を一本化し、動きを管理したい：専任媒介
• 迅速な報告と密な活動を求める：専属専任媒介

重要なのは種類よりも中身です。広告内容、価格改定の方針、内見対応、費用負担（測量や書類取得）を事前にすり合わせ、書面に残る形で確認しましょう。

ステップ4：売却活動を開始する

売却活動では、写真・物件資料の質が反響を左右します。空き家は生活感がない分、清掃と整理だけで印象が大きく改善します。

告知すべき不具合を隠すと、引渡し後の紛争に発展します。売主にとっても「知っていることを正確に伝える」方が結果的に安全で早い売却につながります。

ステップ5：購入希望者と売買契約を締結する

買付（購入申込）が入ったら、価格だけでなく条件を総合評価します。たとえば以下は重要な比較軸です。

• ローン特約の有無、融資承認までの期間
• 引渡し時期、残置物の扱い
• 契約不適合責任の範囲（免責・期間・内容）
• 測量・境界確定の要否、費用負担

空き家は現状のまま売ることも多いですが、免責条項の入れ方には限界があり、説明義務も残ります。重要事項説明を含め、契約内容は必ず理解してから署名押印してください。

ステップ6：物件の引き渡しと代金の決済を行う

引渡しでは、代金決済と同時に鍵を渡し、登記手続きも実行されます。事前準備が不足すると当日延期になり、買主の信用不安を招きます。

遠方で立会いが難しい場合、司法書士や不動産会社と委任手続を調整できることもあります。

ステップ7：翌年に確定申告をする

不動産を売ったら、原則として翌年に確定申告が必要です（利益が出た場合はもちろん、特例適用を受けたい場合も申告が前提になることが多いです）。

「税金がかからないと思っていたのに申告漏れだった」「特例の書類が間に合わない」を防ぐため、売却が決まった時点で税理士へ相談し、必要書類をリスト化しておくと安心です。

6. 空き家売却で後悔しないための5つの注意点

空き家売却は、通常の居住用不動産よりも「法務・税務・物理的状態」の不確定要素が多いのが特徴です。後悔の多くは、事前確認不足か、スケジュールの読み違いから起きます。ここでは実務上つまずきやすい5点を、具体的に解説します。

（1）事前に相続登記（名義変更）を済ませておく

相続した空き家は、名義が被相続人のままでは原則として売却できません。売買契約の段階で止まる、融資が通らない、買主が不安視して離脱するなど、実害が大きいポイントです。

相続人が遠方・多数の場合ほど時間がかかるため、「売る」と決めてからでは遅いことがあります。まず名義と権利関係を整えることが、売却のスタートラインです。

（2）更地にするタイミングは慎重に判断する

「空き家は古いから解体して更地で売るべき」と決め打ちするのは危険です。解体後に売れ残ると、固定資産税負担や雑草管理が続き、資金だけ先に出ていく状態になります。

判断のコツは次の通りです。

• 「古家付き」で売った場合の想定価格と期間を査定で確認
• 解体費＋税負担増を織り込んでも更地が有利か比較
• 買主が解体前提で探している地域か（分譲需要の有無）

結論として、解体は「売却戦略の一部」であって、先に工事を走らせるものではありません。不動産会社と販売戦略を固めてから決断しましょう。

（3）売却活動には余裕のあるスケジュールを組む

空き家の売却は、想定より時間がかかることがよくあります。理由は、室内整理、境界確認、相続人調整、書類収集など、売却以前の工程が多いからです。

また、「税特例の期限」「補助金の年度内」「固定資産税の起算日」など、期限が絡む場合は逆算が必須です。

（4）リフォームは自己判断で進めない

空き家を売りたい方が陥りがちなのが、売却前に高額なリフォームをしてしまうことです。

買主の好みに合わず評価されない、工事費の回収ができない、工事中に不具合が見つかって追加費用が膨らむ、といったことが起こります。

特に、高額リフォームは慎重に進めましょう。費用対効果の検証は必須です。

（5）信頼できる不動産会社を見極める

空き家売却の成否は、不動産会社の力量と誠実さで大きく変わります。査定額の高さだけで選ぶと、売れない価格で放置され、結局値下げして時間だけ失うことがあります。

7. 空き家売却に関するよくある質問

Q. 売却と賃貸、どちらがお得ですか？

A. 「お得」は、手残りだけでなく、手間・リスク・将来計画で変わります。一般論として、空き家が遠方で管理が難しい、修繕が必要、相続人が複数で意思決定が複雑、といった場合は売却が向きやすいです。

賃貸にするには、貸せる状態（設備、耐震性、火災保険、募集条件）を整える初期費用が必要です。まずは「賃料見込み」「必要改修費」「空室率」を不動産会社に試算してもらい、売却価格と比較すると合理的に判断できます。

Q. 売れるまでにどのくらいの期間がかかりますか？

A. 地域・価格設定・物件状態で大きく変わりますが、仲介の場合は、売出し〜成約まで数か月、成約〜引渡しまで1〜2か月が一つの目安です。

ただし、空き家は、前段の準備（相続登記、片付け、測量等）でさらに時間がかかることがあります。

急ぐなら、不動産会社による直接買取も含めた比較検討が現実的です。

Q. 不動産会社の査定は無料でできますか？

A. 多くの場合、机上査定・訪問査定ともに無料で依頼できます。

8. まとめ

空き家を売りたいなら、放置による維持費・老朽化リスク・資産価値低下を踏まえ、早めに方針を決めることが重要です。

売却方法は大きく「仲介」と「直接買取」の２つがあります。また、売るにしても、解体して更地にするか、現状のまま売るかなどを決める必要があります。

あなたが優先したいこと（価格・速度・手間）によって最適解も変わりますので、まずは現状や希望を整理した上で、不動産会社に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。