「空き家を相続したが遠方で行けない」「仕事や介護で手が回らない」「近所迷惑にならないか不安」
空き家は、管理できない状態が続くほど、法的リスクや費用負担が増えていきます。
本記事では、空き家を放置リスクを整理し、管理代行・売却・活用など現実的な解決策を、初心者にもわかるように解説します。
1. 空き家を管理できずに放置するとどうなる？5つの深刻なリスク
空き家の放置は「劣化する」だけでは終わりません。税金が増える、損害賠償を請求される、行政が介入するなど、法律とお金の問題に直結します。まずは代表的な5つのリスクを押さえ、早めに打てる対策を考えましょう。
【リスク1】「特定空家等」に指定され固定資産税が最大約6倍になる
空き家対策特別措置法により、管理不全が著しい空き家は自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。指定されると、固定資産税の優遇（住宅用地特例）が外れ、税負担が跳ね上がる点が大きな痛手となります。
固定資産税は、住宅が建っている土地に対して「住宅用地特例」により課税標準が軽減されるのが一般的です。しかし、「特定空家等」に指定され、勧告を受けるとこの特例が外れ、結果として税額が“最大で約6倍”に増えることがあります（土地の評価や面積により増加幅は異なります）。
指定の判断は自治体ごとの運用もありますが、次のような空き家は注意が必要です。
- 屋根・外壁の破損、倒壊のおそれ
- 雑草や樹木の繁茂、害虫の発生
- ゴミの散乱、不法投棄の常態化
- 生活環境・景観への悪影響が顕著
このように、「放っておいても税金は今まで通り」とはならないのが空き家の怖いところです。管理できないなら、指定される前に管理代行・売却などへ舵を切るのが合理的です。
【リスク2】倒壊や災害で近隣に被害を与え損害賠償を請求される
空き家が老朽化すると、台風・地震・積雪などをきっかけに、屋根材や外壁の落下、ブロック塀の倒壊、樹木の越境・倒木などが起きやすくなります。近隣の家屋・車・通行人に被害が出れば、所有者として損害賠償責任を問われるリスクがあります。
例えば、家屋の倒壊により隣接家屋が全壊し、家屋の居住者3名が亡くなった場合、損害額は2億円になるという試算があります。
また、建物がない山林などについても、自然災害による崖くずれなどが発生した場合には、基本的には土地所有者の費用と責任で土砂を撤去する必要があります。その金額は、数千万円に上ることも考えられるでしょう。
【リスク3】不法投棄や犯罪の温床となり地域の治安を悪化させる
管理できない空き家は、外部から見ると「誰も来ない」「見られていない」場所になり、不法投棄や不審者の侵入を招きます。放置が長期化すると、地域からの苦情・通報が増え、自治体からの指導のきっかけにもなります。
起きやすいトラブル例は次のとおりです。
- 敷地への粗大ゴミ・生活ゴミの不法投棄
- 窓ガラスが割られる、金属盗難、放火
- 無断侵入者の居座り、火気使用による事故
さらに、犯罪や不法投棄が発生した場合、所有者が犯人ではなくても、結果として対応（片付け、施錠、修繕、防犯措置）を迫られ、費用の負担や精神的負担を負うことになります。近所との関係悪化も、売却の障害になり得ます。
【リスク4】資産価値が下落し売却や活用が困難になる
空き家は、使わない期間が長いほど劣化し、いざ売却しようとしたときに「買い手が付きにくい」「解体前提で値引きされる」状態に陥りがちです。
価値が下がる典型的な理由は次のとおりです。
- 換気不足によるカビ・腐朽、シロアリ被害
- 配管の劣化、悪臭、漏水
- 雑草・樹木の繁茂で境界確認が困難に
不動産は、思い立ったときに売れるとは限りません。管理できないなら、せめて劣化を遅らせる（管理代行）か、早期に処分方針を固めた方が良いでしょう。
【リスク5】自治体から強制的に解体され費用を請求される（行政代執行）
危険度が高い空き家について、自治体による指導・命令を経ても改善されない場合、最終的に行政代執行（自治体が代わりに解体等を実施）に至ることがあります。
ここで重要なのは「解体費用は自治体が払ってくれる」のではなく、原則として対象不動産の所有者に請求される点です。
行政代執行に至るまでの一般的な流れは次のとおりです。
- 助言・指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行（解体・撤去等）＋費用の請求
2. 自分で空き家を管理できない場合の3つの解決策
空き家問題の解決策は大きく「維持する」「手放す」「活用する」の3方向です。どれが正解かは、立地・建物状態・相続人の意向・資金余力で変わります。ここでは、それぞれの現実的な手段と向いている人を整理します。
解決策①：空き家管理代行サービスに委託して維持する
「今は住めないが将来使う」「売却するか迷っている」「まずはトラブルを止めたい」場合は、管理代行が最も即効性があります。所有は維持しつつ、最低限の安全・衛生・防犯を外注して、放置リスクを下げる考え方です。
管理代行で期待できる効果は次のとおりです。
- 定期巡回で劣化の早期発見（雨漏り・破損など）
- 換気・通水でカビや悪臭、配管トラブルを抑制
- 雑草・ポスト整理で“無人感”を減らし防犯性向上
特に、遠方居住者は、移動にかかる交通費や費やす時間を考えると、月額数千円〜の費用で最低限の管理を委託する方が結果的に安いことも多いでしょう。
解決策②：売却や譲渡で家を手放す
「管理したくない」「維持費が重い」「相続人が使わない」なら、売却・譲渡で手放すのが根本解決になります。空き家は所有している限り、固定資産税・修繕費・草木の手入れ・苦情対応などが発生し続けるからです。
売却で得られるメリットは明確です。
- 維持費・管理責任から解放される
- 資金化が可能
- 相続人間のトラブルの防止、整理になる
一方で、建物が古い、残置物が多い、境界が不明などで売却が難航することもあります。その場合でも「古家付き土地として売る」「解体して更地で売る」「訳あり物件専門の買取業者に相談する」など選択肢は複数あります。
解決策③：賃貸や民泊で活用し収益化する
立地が良い、建物の状態が比較的良い、またはリフォームして活用できるなら、賃貸や民泊で収益化する方法もあります。
活用の代表例は次のとおりです。
- 一般賃貸（戸建賃貸）：長期入居で安定しやすい
- 定期借家：期間を区切って貸す。将来自分で使う想定にも合う。
- 民泊：稼働率次第で収益性が高いが運営負荷・規制確認が必要
- 駐車場・資材置場：建物を解体した後の土地活用として有力
ただし、賃貸や民泊は法令・条例、近隣対応、保険、設備不具合対応などが不可欠です。自分で回せないなら、管理会社に運営も含めて委託するのが現実的かもしれません。
3. 【維持する場合】空き家管理代行サービスとは？サービス内容と費用相場
先述の空き家管理代行サービスについて、もう少し詳しく説明します。
（1）サービスの具体的な内容：巡回・清掃からトラブル対応まで
「売るかどうか決めきれないが、放置はできない」
そんなときの受け皿が空き家管理代行です。定期巡回・清掃・換気などを外注し、特定空き家指定や近隣トラブルの芽を摘みます。
空き家管理代行の中心は「定期巡回」と「状態維持」です。プランにより差はありますが、一般的には次のような作業がセットになっています。
- 外観確認（外壁・屋根・雨樋・窓の破損、侵入痕跡）
- 室内換気（窓開け・空気入替）
- 通水（排水トラップの封水維持、悪臭・害虫予防）
- 簡易清掃（玄関・庭先、落ち葉、ポスト整理）
- 雑草確認、庭木の越境チェック
- メールやアプリで、写真付き報告書の提出
加えて、オプションで作業を依頼できるのが一般的です。
- 草刈り・庭木剪定、害虫駆除
- 小修繕（雨漏り応急、鍵交換、窓補修など）
- 近隣クレーム一次対応、自治体からの連絡窓口
- 売却・賃貸の相談
- 火災保険の確認、見直しアドバイス
注意点として、管理代行サービスを使っても、家の劣化（雨漏り、シロアリ、基礎沈下等）を止めることはできません。管理代行は「リスクを早期発見して被害を広げない」ためのものであると考えましょう。
（2）費用相場は月額5,000円程度から
空き家管理代行の費用は、巡回頻度・作業範囲・物件規模で変動しますが、目安として月額5,000円程度からのプランが多く見られます。月1回巡回が基本で、月2回以上やオプション追加で費用が上がるイメージです。
各プランは、次のような観点から比較してみましょう。
- 巡回回数（例：月1回／月2回）
- 作業時間（30分程度か、60分以上か）
- 具体的な作業内容（外観の確認のみか、居室に入るか等）
- 草木対応の有無
- 緊急時対応（駆け付け料金、作業単価）
- 報告の写真点数、チェック項目の細かさ
「安いから」という理由だけで選ぶと、思ったような管理をしてもらえないというミスマッチが起こり得ます。
逆に、最低限必要と考える頻度と範囲に絞れば、移動費・宿泊費をかけて自分で通うより合理的になるケースも多いでしょう。
（3）信頼できる空き家管理会社の選び方3つのポイント
空き家管理代行は、契約前に、トラブルになりやすい点を潰しておくことが大切です。信頼できる会社選びのポイントは次の3つです。
①報告の具体性（写真・チェック項目・異常時の提案）
「異常なし」だけの報告では意味がありません。写真付きで、屋根・外壁・室内・水回り・庭など項目が体系化されているか確認しましょう。
②料金体系の明確さ（追加費用の条件）
基本料金に含まれる範囲、緊急対応の出張費、草刈りや修繕の単価など、追加費用の発生条件を事前に説明してくれる業社だと安心です。
③不動産・法律・保険など周辺知識の有無
管理だけでなく、売却・賃貸・相続手続きへスムーズにつなげられる体制の有無も重要です。不動産会社や士業と連携している会社は、出口戦略（手放す／活用する）まで含めて相談しやすいでしょう。
4. 【手放す場合】管理できない空き家を売却・処分する方法
管理できない空き家を根本的に解決するなら、「所有し続けない」選択が最も効果的です。ここでは代表的な方法を、メリット・注意点とともに整理します。
方法①：不動産会社に依頼して売却する
最も一般的なのは、不動産会社に仲介を依頼して市場で売却する方法です。古い家でも「古家付き土地」として需要がある地域なら、解体せずに売れることもあります。売却までの流れは概ね次のとおりです。
- 査定（机上査定→訪問査定）
- 媒介契約（一般／専任／専属専任）
- 販売活動（ポータル掲載、レインズ、現地案内）
- 条件交渉→売買契約→引渡し
注意点は、空き家には売却前に確認すべき事項が多いことです。
- 境界標の有無、越境の有無
- 雨漏り・シロアリ・傾きなどの告知すべき不具合
- 残置物の処分方法、費用負担の取り決め
- 相続登記が済んでいるか（名義が被相続人のままでは売れないのが通常）
空き家売却の揉め事は「説明不足」や「書面化不足」から起きがちです。重要事項説明や契約条項を丁寧に詰め、曖昧な口約束を残さないようにしましょう。
まずは、仲介で売却するとしていくらくらいで売れそうか、一括査定サービスなどを利用して相場感を掴むところから始めましょう。
方法②：家屋を解体して更地を売却する
建物が著しく老朽化している、再利用が難しい、買主が解体を嫌がる地域では、解体して更地で売る方が売れやすい場合があります。見た目の印象が改善し、用途の自由度が上がるためです。
ただし、解体には次の注意点があります。
- 先に多額の解体費がかかる（数百万円かかるのが一般的）
- 更地にすると住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる可能性
- アスベスト等が見つかると追加費用が発生し得る
実務上は、「売れる見込みが立ってから解体」「解体条件付きで売買契約」「買主が解体する前提で価格調整」など、税負担や費用発生リスクをならす組み立ても可能です。
不動産会社と解体業者の見積もりをセットで取得し、手取りを比較して判断しましょう。
方法③：「空き家バンク」に登録して買主を探す
自治体が運営・連携する「空き家バンク」は、地域への移住希望者などに物件情報を届けられる仕組みです。市場の一般流通では動きにくい物件でも、マッチすれば売却・賃貸につながる可能性があります。
空き家バンクの特徴は次のとおりです。
- 移住者・地域定住者が主なターゲット
- リフォーム前提で探す人も多い
- 自治体から補助金（改修費補助等）が出る場合がある
注意点として、すぐ売れるとは限りません。
あまり活発に動いていない自治体だと、制度が形骸化していて、結局長期間手放せないこともありますので注意しましょう。
方法④：相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう
一定の条件を満たす相続土地については、「相続土地国庫帰属制度」により国に引き取ってもらう道があります。管理できない土地を手放す制度として注目されていますが、万能ではなく、要件と費用負担があります。
注意点は次のとおりです。
- 対象は「土地」であり、建物がある場合は更地にする必要がある（自費で解体が必要）
- 境界不明、争いがある、担保権・賃借権等がある、崖地で管理が困難などの事情で却下されることがある
- 審査手数料に加え、負担金（原則20万円〜。土地の性状で増減）を納付する必要
つまり「空き家そのものを国が引き取ってくれる」制度ではなく、解体・整地・権利関係整理をしたうえで、要件を満たせば土地を国庫に帰属できる仕組みでしかなく、「相続土地国庫帰属制度」が最善策となるケースは実際のところ限定的でしょう。
方法⑤：相続放棄
相続開始後、一定期間内に家庭裁判所で相続放棄をすれば、原則として空き家を含む相続財産を引き継がない選択ができます。管理できない空き家を“最初から持たない”という意味では強力です。
ただし、相続放棄には重要な注意点があります。
- 相続放棄できるのは原則として「相続開始を知った時から3か月以内」
- 相続放棄すると、空き家だけでなく預貯金などの他のプラスの財産も含めて一切相続できない
- 相続放棄後でも、状況次第では空き家の管理責任が問題になることがある
- 自分が相続放棄した結果、他の相続人へ権利義務が移り、親族間のトラブルの火種になることがある
相続放棄は、生活への影響が大きい手続きです。迷う場合は早期に弁護士等へ相談し、メリット・デメリットを整理してから判断するのが安全です。
方法⑥：空き家引き取りサービスを使う
市場で売れない、相続放棄もできない、少しでも出費を抑えて手放したい。そんなときに検討したいのが、空き家の有償引き取りサービスです。
引き取ってもらうためにかかる費用は、業者によってばらつきがありますので、相見積もりをとった方が良いでしょう。
不動産の有料引き取りにかかる費用の見積もりに特化したサービス「不動産引取の窓口」を利用すれば、一度の情報入力で複数の業者に見積もり依頼をすることができますよ！
5. 管理・売却・活用、あなたに合う選択肢の判断基準
（1）今後も家を利用するなら「管理代行」
将来的に自分や家族が住む予定がある、実家として残したい、売る決心がつかない場合は、まず管理代行で“劣化とトラブルを予防する“のが現実的です。
次のような方は、管理代行が向いています。
- 1〜3年以内に住む可能性がある
- 相続人間で方針が決まっておらず、当面現状維持したい
- 売却前に片付け・測量などの準備期間を設けたい
- 遠方で頻繁に通えないが、近隣への迷惑は避けたい
ポイントは、管理代行を“永遠に続ける”ことを前提にしないことです。半年〜1年ごとに売却・賃貸への移行も含めて方針を見直しましょう。
（2）維持費の負担をなくし現金化したいなら「売却」
固定資産税、保険、最低限の修繕、草木管理など、空き家は所有しているだけでコストどんどん積み重なっていきます。今後使わない見込みが高いなら、売却が最もシンプルで再現性の高い解決策となります。
次のような方は、売却が向いています。
- 住む予定がない、または極めて低い
- 建物の傷みが進んでいる
- 近隣から苦情が出始めている
- 相続税・遺産分割の整理のため現金化したい
売却の可能性を捨てていないなら、まずは査定だけでも取り、売れる価格帯と売却期間の見立てを持つと現実的な解決策が見えてくるでしょう。
（3）立地が良く手間をかけられるなら「活用」
駅近、大学・工場・観光地が近いなど、何らかの需要が見込める立地なら、賃貸や民泊で活用する価値があります。
次のような方は、活用も検討してみましょう。
- 賃貸需要がある（周辺の家賃相場、空室率が悪くない）
- 民泊の需要がありそう
- 賃貸や民泊の管理に時間や労力を割けそう
活用は、「想定外の修繕」「入居者トラブル」「規制対応」など、考えるべきことがたくさんあります。
資金面の計画も含めて、入念な計画を立てることから始めなければなりません。最近では、自身の不動産に合った土地活用プランを無料で請求できるサービスもありますので、積極的に活用してみましょう。
（4）売れないし活用もできない空き家は「有償引き取り」
再建築不可、極端な過疎地、道路付けが悪い、老朽化が激しいなど、どうしても市場で売れず、活用も成り立たない物件も多く存在します。
その場合は、利益を得るという発想を捨て、“いかに最小限のコストで手放すか”という発想に切り替える必要があります。
費用を支払って不動産を引き取ってもらう「有償引き取りサービス」も合理的な選択肢です。
引き取ってもらうためにかかる費用は、業者によってばらつきがありますので、相見積もりをとった方が良いでしょう。
不動産の有料引き取りにかかる費用の見積もりに特化したサービス「不動産引取の窓口」を利用すれば、一度の情報入力で複数の業者に見積もり依頼をすることができますよ！
＼売れない不動産でお困りの方へ／
いらない不動産の処分・放棄にかかる費用を一括見積り！
土地、山林、空き家、なんでもOK！
一度の情報入力で複数社から見積り結果が届きます。
6. 空き家の管理に関するよくある質問
Q. 遠方の空き家を管理する場合、どのくらいの頻度で訪れるべきですか？
A. 空き家の状態にもよりますが、目安としては、月1回程度の点検が基本になるでしょう。特に、台風や地震の後は早めに点検した方が安心です。
Q. すでにボロボロで傷みが激しい空き家でも売却できますか？
A. 老朽化が激しい空き家など、訳あり物件を専門的に買い取ってくれる事業者もあります。仲介業者に断れたからといって諦めるのではなく、上記のような業社に複数あたってみると良いでしょう。
7. まとめ
管理できない状態で空き家を放置すると、特定空家等指定による税負担増、倒壊等の損害賠償、不法投棄・犯罪リスク、資産価値の下落、最終的には行政代執行まで発展し得ます。
対策は大きく3つです。
- 将来使う可能性があるなら、空き家管理代行で劣化とトラブルを防止
- 使う予定がないなら、売却・譲渡でリスクから解放される
- 立地が良いなら、賃貸・民泊等で活用して収益化を狙う
そして、売れない・活用できない物件は、“いかに最小限のコストで手放すか”という発想に切り替えて、国庫帰属制度や相続放棄、有償引き取りサービスで手放すことを考えましょう。
空き家は時間が経つほど不利になりやすい資産です。まずは、建物の状態、権利関係、売却する場合にいくらくらいで売れるかを把握するところから始めてみましょう！
