田舎の土地や空き家を相続したものの、不動産の処分に困ってはいませんか？
放置していても利益を生まない田舎の不動産でも、上手く活用することで収益化できるかもしれません。
この記事では、相続した家や山林、田畑、農地など、田舎の土地活用の方法や注意点などについて解説します。
※ 本記事の監修者が監修しているのは土地活用に関する解説部分であり、監修者が特定のサービスを推奨するものではありません。
1. 【無料】土地活用プラン一括請求がおすすめ
土地活用を考える際、最初のステップとして役立つのが土地活用プランの一括請求です。このサービスを利用すれば、複数の業者からプランを提案してもらうことができ、土地活用の選択肢を広げられます。
各業者は、地域特有のニーズや市場動向を反映したプランを提供してくれるため、自身の土地に最適な活用方法を見つけけることができるでしょう。
もちろん土地活用プランの請求は無料。効率的に土地活用を進めたい方はぜひ利用してみてください！
2. 田舎の土地でも諦めずに活用を検討する
「田舎の土地なので、どうせ売れないし、収益化もできないだろう」と諦めるのは早いかもしれません。
田舎の土地だとしても、独自の魅力やニーズが隠れていることが少なくありません。何もせず諦めてしまうのではなく、一度有効活用できないか検討してみるのはどうでしょうか。
土地活用をせず不動産を所有し続けていても、利益を生まないばかりか、固定資産税等の出費が積み上がっていき、収支はマイナスになってしまいます。
仮に大きな収益が見込めなくても、固定資産税等の出費を賄えるくらいの活用はできるかもしれません。
まずは、この記事をご覧になり、「そんな活用方法があるんだな・・・」と知ることから始めてみてください。
その上で、土地活用のプロに相談してみましょう。自分では思い至らなかった土地活用のヒントを得ることができるかもしれません。
3. 田舎の土地活用が難しいと言われる理由は？
まずは、現実的な田舎の土地活用を考える前提として、「田舎の土地活用が難しい」と言われる理由を理解しておきましょう。
（1）賃貸需要がない土地
田舎の土地活用が難しいとされる最大の理由は、賃貸需要が少ない点にあります。
多くの田舎の地域では人口が減少しているため、都会に比べてアパートなどの賃貸物件に対する需要が少ないのが一般的です。そのため、「収益化が難しい」と言われるのです。
（2）地形により活用が難しい土地
地形が複雑だったり、すぐに活用できる状態にないことが多い点も、田舎の土地活用を難しくする要因の一つです。
面積的には広大な土地でも、実際には起伏が多かったり、人が入れないほど草木が生い茂っていたり、土壌が不安定だったりすることがあります。
そうなると、整地や造成にかかる工事費用が高額になり、活用後の利回りも悪くなってしまいます。
田舎の土地を活用しようとする場合、地形の確認はもちろんのこと、具体的な整備方法をイメージすることも必要になります。
（3）法的規制により活用が難しい土地
法的規制も、田舎の土地活用を難しくする要素として挙げられます。
特に「市街化調整区域」に指定されている土地や、農地法による規制がある場合、建物の建設や土地利用にさまざまな制約がかかることがあります。
これらの規制に従って適法に土地活用を進めるためには、相応の手続きを踏んだり、条件を満たす工夫をしなければなりません。
4. 田舎の土地活用をはじめる前に最低限調べたいこと
では、田舎の土地活用を始めるには何から行えば良いのでしょうか。土地の活用方法を考える際の第一歩として、事前に最低限調べておくべき事項をご紹介します。
（1）市街化調整区域に該当するか
まずは、活用しようとしている土地が「市街化調整区域」に該当していないかを確認しましょう。「市街化調整区域」は、都市の拡大を抑制するために都市計画法により定められた区域です。
簡単にいうと、農地や森林などの自然を守るために指定されているエリアです。
市街化調整区域内では、原則として建物を建築することができません。つまり、自由にアパートなどを建てることができないのです。
ただし、市街化調整区域内でも、一定の条件を満たした住宅や商業施設であれば建築の許可が下りることがあります。たとえば、市街化調整区域内の国道などの幹線道路沿いに、コンビニエンスストアを建築する場合などです。
建築が全く不可能になるわけでではないにしても、「市街化調整区域」に該当すれば土地活用の選択が限られる可能性が高くなりますので、よく確認しておく必要があります。
（2）農地法による制限があるか
活用しようとしている土地が「農地」である場合には、農地法による制限も考慮しなければなりません。農地には、用途変更が難しいという特徴があります。つまり、農地を勝手に宅地にし、家を建てることはできないのです。
農業以外での利用を行いたい場合、所定の手続きを踏まなければなりません。
例えば、農地が「市街化区域以外の場所」にある場合には、都道府県知事の許可が必要となります。都道府県知事の許可については、要件が厳しく設定されているため、農地転用の難易度は高いといえるでしょう。
転用が現実的でない場合は、農地を他の農家に貸したり、売却したりする方向で検討しなければなりません。
対象となる農地が「市街化区域」にあるのか「市街化区域以外の場所」にあるのかは、各市町村の「都市計画課」などに問い合わせれば確認することができるでしょう。
5. よく採用される田舎の土地活用方法
ここからは、よく採用される田舎の土地活用方法やアイデアを順にご紹介します。
（1）太陽光発電
太陽光発電は、田舎の土地を活用する上で非常に人気のある活用方法です。
日本の田舎には、広くて日照条件が整っている場所が多いため、効率的に発電を行うことが可能だからです。
自分で経営する場合でも、FIT制度（固定価格買取り制度）を利用すれば20年間は一定額での売電が約束されるため、買取先を探す必要がありません。その点で、長期的に安定した収入を得られるのは大きな強みと言えるでしょう。
一方で、買取価格は年々低下傾向にありますので、短期間で大きな利益を得ることは難しいことも理解する必要があります。
（2）駐車場
駐車場の経営は、田舎の土地活用におすすめです。建築物が不要で、シンプルでわかりやすい活用方法ですから、初心者の方でも始めやすいでしょう。
また、初期投資が比較的少なくて済むため、多くの方が手軽に始められる点も魅力です。
特に、田舎の土地であっても、観光地やイベント会場に近い土地であれば駐車場の需要が高いことがあります。
（3）戸建て賃貸住宅
戸建て賃貸住宅は、特に居住者の増加が見込まれる地域の土地で人気の土地活用法です。
住み心地の良い地域であれば、家族向けの住環境を整えることで安定した賃貸収入が期待できます。
アパートなどではなく、あえて戸建てに住みたいユーザーのニーズに応えられるかが成功のポイントとなります。
例えば、家庭菜園やガーデニングが楽しめる広めの庭がある住宅、ペットと一緒に暮らせる住宅などは一定層から人気を得られるでしょう。
また、周辺に公園や学校がある場合、子育て世代にも魅力的な物件としてアピールできます。
（4）アパート経営
アパート経営は、土地活用の中でも高い収益が期待できる王道の方法です。
成功の鍵は、アパート需要の有無にあります。アパートの需要がないエリアであれば、いくら魅力的な物件であっても借り手がつかないからです。
初期投資額が数千万円以上と高額であり、借入れも駆使しながら長期的に経営していく必要がありますので、良いパートナー（専門業者や金融機関）を見つけられるかも重要なポイントとなります。
（5）介護施設・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
高齢化に伴い、介護施設やサービス付き高齢者向け住宅の需要が高まっています。特に田舎の地域では住民の高齢化が顕著ですが、それを土地活用のチャンスと捉えることもできるでしょう。
施設の建築が必要となる以上、初期投資は高額となりますが、上手くいけば収益化はもちろん地域貢献にもつながる有意義な土地活用となります。
（6）資材置き場
資材置き場は、特に建設業や農業など、業種によって高いニーズが見込まれる土地活用の手法です。建築物のない更地のまま貸すこともできますから、活用方法としてはとてもシンプルです。
大きな利益を得ることは難しい方法ですが、管理の手間もかからないため、気楽に土地活用をしたい方におすすめです。
（7）トランクルーム
トランクルーム経営は、物を収納するためのスペースを提供するビジネスです。
特に、都市部で収納に困っている住民にとっては大変便利な存在です。田舎や郊外の土地でも、広いスペースが確保できるのであれば一定の需要が見込まれます。
アパート経営などに比べれば初期投資が少なく、比較的簡単に始められる点がメリットです。
（8）民泊・ゲストハウス
民泊は、住宅の全部または一部を旅行者に有償で宿泊サービスとして提供する方法です。ゲストハウスも同様です。
民泊やゲストハウスは、国内外の観光客を相手に収入を得ることができる点に強みがあります。また、自然豊かで昔ながらの風景が残る田舎こそ大きなポテンシャルを秘めている点も魅力的です。
相続した家屋などがある場合には、その建物をそのまま活用すれば初期費用を低額に抑えることができます。
6. 面白いアイデアで勝負！少し変わった田舎の土地活用方法
田舎の土地活用は、王道の方法では上手くいかないことも少なくありません。そんなときは、少し変わったアイデアを試してみるのも良いでしょう。ここからは、成功例のある一風変わった田舎の土地活用方法をご紹介します。
（1）キャンプ場
趣味としてアウトドアを楽しむ方が増えた現在、田舎の土地活用としてキャンプ場を解説する方もいらっしゃいます。
自然に囲まれた環境を最大限に活かし、キャンプやバーベキューを楽しめる場を提供するのです。
キャンプ場の利用料や道具のレンタル、食材やグッズの販売など、様々な方法で収益を上げることができます。
（2）アスレチック施設
こちらも、大自然の環境を活かした活用方法です。さまざまな障害物や挑戦的なアクティビティを組み合わせたコースを用意することで、楽しく体を動かせる空間を創出し、利用者に価値を提供します。
特に、自然の中で行えるアスレチックは、都市部では味わえない体験を提供し、ユーザーに充実感をもたらします。
学校の遠足や団体レクリエーションにも対応できるイベントスペースを設けることで、安定した収入も見込めるかもしれません。
（3）サバイバルゲーム場
コアなファンが多いサバイバルゲーム、いわゆる「サバゲー」を行う場所を提供するビジネスです。
田舎の広い土地を活用し、自然を舞台にしたサバイバルゲーム場を作れば、都市部にはない付加価値を提供できるかもしれません。
様々な利用プラン、道具や機器のレンタル、グッズの販売や食事の提供などを組み合わせることで、収益を上げることができるでしょう。
7. 農地でできる土地活用方法
続いて、農地でもできる土地活用方法について解説します。特に、宅地などに転用できないケースを前提に、農地のままできる活用方法を紹介していきます。
（1）他の農家に賃貸する・売る
農地を他の農家に賃貸したり売却するのは、一般的かつ現実的な方法です。
自身が農業を営む予定がない場合、他の農家に利用してもらうことで持続的な収入を得ることができます。
借り手や買い手を探すときは、地元の農家や農業委員会に相談してみるとスムーズに進むことがあります。
（2）市民農園にする
市民農園は、農家でない市民が小規模の農地で野菜や果物、植物などを栽培できる農園のことです。
市民農園を大きく分類すると、「農園利用方式」と「貸付方式」の２種類があります。
「農園利用方式」は、農業者（農地所有者等）が農業経営の手段として農園を開設し、利用者（都市住民等）が農作業の一部を行うために入園して農作業を体験する方式です。開設者は利用者から利用料（入園料）を受け取りますが、利用者に農地を貸しているわけではないため、農地法等の規制はありません。
一方、「貸付方式」は、利用者に農地を貸して収益を得る方式です。この方式では、原則として特定農地貸付法の手続きが必要となります。具体的には、開設者が農業委員会に申請し、その承認を得る必要があります。
（3）営農型太陽光発電
農地を利用し太陽光発電を導入する「営農型太陽光発電」という活用方法もあります。簡単にいえば、農地に支柱を建てて太陽光発電設備を設置し、下部農地で農業を継続しながら発電を行う方法です。
営農型太陽光発電に取り組むに当たっては、発電事業を行う間、太陽光パネルの下部の農地で適切に営農を継続する必要があります。また、設備の設置に当たっては、農地法に基づく「一時転用許可」が必要です。
（4）農家民宿
農家民宿は、地域の特産品や文化を肌で体験できる宿泊施設を運営する方法です。農地を活かした民泊というイメージです。
訪問する客は、自然の中での農体験を楽しみつつ、宿泊することができます。農作物を使った家庭料理などを提供すれば、一般的な宿泊施設では得られない付加価値を生むこともできるでしょう。
宿泊者との交流を通じて、地域の魅力を広めることにも繋がります。
【番外編】農地転用は簡単にできる？
農地を転用して、農地以外の土地として活用することも不可能ではありません。しかし、農地法に定められた手続きが必要です。農地を転用するための手続きの内容とその難易度は、農地がある場所によって異なります。
具体的には、農地が「市街化区域」にある場合には、農業委員会への届出が必要ですが、許可は必要ありません。一般論として、農業委員会への届出は、必要書類が揃っていれば受理されますので、手続きの難易度は低いといえます。
これに対して、農地が「市街化区域以外の場所」にある場合には、都道府県知事の許可が必要となります。都道府県知事の許可については、要件が厳しく設定されているため、農地転用の難易度は高いといえるでしょう。
このように、転用の可否は、対象となる農地が「市街化区域」にあるのか「市街化区域以外の場所」にあるのかが一つのポイントになります。
まずは、各市町村の「都市計画課」などに問い合わせるなどして、「市街化区域」か否かを確認しましょう。
8. 田舎の土地活用が難しいなら売却を検討
ここまで様々な田舎の土地活用方法をご紹介しました。それでも、「自分の土地では活用は難しそう」「経営のリスクを負ってまで活用したくはない」という方も多いのではないでしょうか。
その場合は、土地を売却してしまうことも考えるべきでしょう。固定資産税や管理費用の負担が積み重なっていく前に土地を手放し、その資金や得られた時間を別の活動に振り向けるのも賢い選択です。
「田舎の土地なので売れるわけがない」と考えている方は、一度考えをリセットして、専門業者に無料査定をお願いしてみましょう。
無料一括査定なら、少ない労力で複数の企業に見積もりを依頼できます。「想像以上に高値で売れそう」というケースもありますので、自己判断で諦めないようにしてください。
なお、ここまで解説したとおり、農地は勝手に宅地に変更することができませんので、農地として活用してくれる人に売却するのが現実的な手段となります。例えば、地元の農業従事者や農業法人へ農地を売却するのです。
農地を農地のまま売却する場合も、農業委員会の許可（農地法3条）が必要です。許可を受けるには、買主が農地法に定められている条件を満たす必要があります。
具体的には、農地の取得者が農作業に常時従事し、すべての農地を効率よく耕作するための機械や労働力を有し、周辺の農地利用に支障がないことなどが必要です。
もし買主を自力で探せない場合には、農業委員会に相談してみても良いでしょう。
9. 土地活用も売却も非現実的なら相続放棄を検討
さて、田舎の土地を相続しそうであるものの、その土地の活用が現実的でなく、かつ売却も難しいとなったら、どうすべきでしょうか。
結論としては、「相続放棄」を検討すべきです。相続放棄とは、相続財産を一切受け取らないことを意味します。
実際、「地方の実家から離れた都市部で暮らしており、農地を相続しても使い道がなく、維持管理する時間もない。そうであれば相続放棄で手放してしまおう。」という考えで、相続放棄を選択する方は多くいらっしゃいます。
一方で、注意したいのは、不要なものだけを相続放棄することは法律上認められていないという点です。
というのも、相続放棄は故人が残したプラスの財産とマイナスの財産（借金やローン）を含めたすべての財産を引き継がないための手続きです。
「農地だけ放棄して宅地は相続する」とか、「農地だけ放棄して預貯金と車だけ相続する」というように、相続財産の一部だけを相続放棄することはできません。
したがって、相続放棄を検討する際には、相続する全財産の価値を見極めて方針を決定する必要があります。
また、相続放棄には期限があります。具体的には、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に手続きを行わなければなりません。この期間のことを「熟慮期間（じゅくりょきかん）」といいます。
熟慮期間を過ぎてしまうと、原則として相続放棄ができなくなってしまうのでご注意ください。
10. 【無料】土地活用プラン一括請求がおすすめ
「相続した土地をなんとか活用して、収益化できないだろうか？」とお考えの方は、まず専門家に相談するのがおすすめです。
初めて土地活用のことを考えたので、最初に何をすれば良いのかわからないとお困りの方も多いと思います。
そのような方は、いくら自分で考えても、時間ばかり消費してしまいます。まずは、不動産の活用について専門知識を持つプロにアドバイスを受け、自分の土地に最適な活用方法を見つけることから始めてみてください。
土地活用を成功させるには、地域の市場動向や賃貸ニーズを正確に把握することが極めて重要ですが、そのような情報を自身で入手することは困難ですので、複数の不動産会社に相談するのが効率的です。
そうは言っても、複数の企業を自力で探し、一件ずつ個別に問い合わせ、毎回同じようなことを説明するのは骨の折れる作業です。
そこで、土地活用の「一括プラン請求サービス」を使って、複数の大手建築会社から一度に土地活用プランを入手し、比較するのです。
もちろん無料で利用できますし、何より自身の貴重な時間や労力を無駄にしないで済みますよ。
