相続した家は「とりあえず保留」としがちですが、放置すると税金・管理負担・近隣トラブルが連鎖し、結果的に大きな損につながり得ます。
一方で、売却・解体・相続放棄などの選択肢にはそれぞれ落とし穴があり、順番を誤ると取り返しがつかないことも。
本記事では、相続した家の処分を検討する方が、最短で安全に手放すための全体像と具体手順について解説します。
1. 相続した家を放置するとどうなる？4つの大きなリスク
相続した家を放置する最大の問題は、何もしない間にもコストやリスクが積み上がる点です。まずは放置による代表的なリスクを押さえ、早めに方針を決めましょう。
リスク①：資産価値が年々下落していく
基本的に、建物は時間とともに価値が下がります。特に、木造住宅は劣化が早く、空き家状態だと換気不足・雨漏り・シロアリなどで傷みが進行しやすくなります。
劣化が進むと、買主はリフォーム費用や解体費用を見込んで値下げ交渉をしやすくなります。
資産価値が下がりやすい典型例は次のとおりです。
- 室内の湿気でカビ臭が強い、床が沈む
- 給排水管の老朽化で漏水リスクが高い
- 庭木の繁茂で外観印象が悪い、害虫が多い
- 境界が不明確で測量が必要になる
空き家期間が長いと「管理されていない家」という印象が市場に残り、売却期間が延びてしまいます。
結果として、固定資産税等を払い続けながら値下げせざるを得ない、という二重の損が起きやすくなります。
リスク②：維持費（固定資産税など）を払い続ける必要あり
住んでいなくても、不動産を所有している限り費用は発生します。代表的な維持費は次のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険（加入しないと万一の損害が家計を直撃）
- 庭木の剪定、除草、害虫対策
- 雨漏り・外壁剥離・給排水の故障などの修繕
- 遠方の場合の交通費、管理委託費（見回り）
【気付けば500万円も出費していた具体的な事例】
相続で実家が空き家になったものの、「いつでも実家を見られるように」と考えて、水道や電気を止めずに田舎の実家を管理。水道代や電気代、固定資産税、火災保険などで年間約20万円。定期的に草むしりや掃除をしに田舎に帰っていたため、新幹線代等の交通費が年間数万円。途中から草むしり等の作業が体力的にきつくなり、草木の手入れは外注に移行。そうした状態を続けていくうちに、あっという間に10年ほど経ち、振り返ると500万円程出費していました・・・。
リスク③：家の倒壊や不法侵入など近隣トラブルの原因になる
老朽化した家は事故のもとになり得ます。台風や積雪で屋根材・外壁が飛散して隣家や通行人に損害が生じたり、ブロック塀が倒れたり、火災の原因になったりするケースがあります。所有者は、工作物責任や不法行為責任等の形で損害賠償責任を負うことがあります。
例えば、家屋の倒壊により隣接家屋が全壊し、家屋の居住者3名が亡くなった場合、損害額は2億円になるという試算があります。
また、建物がない山林などについても、自然災害による崖くずれなどが発生した場合には、基本的には土地所有者の費用と責任で土砂を撤去する必要があります。その金額は、数千万円に上ることも考えられるでしょう。
リスク④：「特定空家等」に指定されると固定資産税が最大約6倍に
空き家対策特別措置法により、管理不全の空き家は行政から指導・勧告の対象になります。特に注意したいのが、いわゆる「特定空家等」に該当し、勧告を受けた場合です。
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されます（小規模住宅用地なら概ね1/6）。ところが、勧告を受けるとこの特例が外れ、固定資産税が大幅に増える可能性があります。一般に「最大約6倍」と言われるのは、この軽減がなくなることによる増税を意味します。
さらに、行政対応が進むと、
- 立入調査
- 命令
- 行政代執行（解体等を自治体が行い、費用を所有者に請求）
と段階的に処分は重くなり得ます。「税金が上がるだけ」ではなく、強制的な費用負担に発展することがあるため、放置は最も損をしやすい選択です。
2. 【比較】相続した家の処分方法5つ！あなたに合うのはどれ？
相続した家の処分には複数の方法があります。「売る」以外にも現実的な選択肢もありますので、ここで確認しておきましょう。
方法①：現金化を目指すなら「売却」が最適
最も一般的で、経済合理性が高いのが売却です。売却には大きく分けて2種類あります。
- 仲介で売る：市場で買主を探し、仲介業者に仲介してもらう
- 買取：不動産会社等が直接買う
売却が向くケースは次のとおりです。
- 立地が良く需要が見込める
- 建物が比較的きれい、またはリフォーム前提で売れる
税金面では、相続した家を売ったときに譲渡所得（利益）が出ると所得税の対象になります。
もっとも、条件を満たせば特例（例：空き家の譲渡の特例等）により税負担が軽くなることがあるため、早めに要件を確認することが重要です。
方法②：売却が難しい場合は「相続放棄」も選択肢
相続放棄は、相続財産（家を含む）を原則すべて引き継がないことにする制度です。いらない家だけ手放すことができる制度ではない点に注意してください。
相続放棄が向く典型例は次のとおりです。
- 相続財産全体としてマイナスとなることが明らか
- 管理不能な山林・遠方不動産など負担が大きい
相続放棄の実務上の重要ポイントは次のとおりです。
- 原則として「自己のために相続開始を知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述
- 相続財産を処分・使い込むと「単純承認」とみなされ放棄できなくなる可能性
- 放棄しても、状況によっては一定の管理責任が残ることがある
「とりあえず片付けてから考える」と動く前に、放棄の可能性があるなら先に判断しましょう。
方法③：寄付や無償譲渡で手放す
「売れないけれど、誰かに使ってもらえるなら…」という場合、寄付や無償譲渡が検討されます。ただし、受け手にとっては固定資産税や修繕費など負担が発生するため、実際には成立ハードルが高めです。
自治体への寄付は、原則として「管理負担がない土地建物」でなければ難しいことが多いと考えましょう。
なお、不動産自体は無償の譲渡でも、名義変更登記にかかる費用や測量費、残置物撤去費などは発生し得ます。「タダで渡せば終わり」ではない点に注意しましょう。
方法④：更地にして相続土地国庫帰属制度を利用
相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらう制度が相続土地国庫帰属制度です。ポイントは「土地」を対象とした制度であり、建物があるまま引き取ってもらえるわけではないという点です。
- 対象は原則「土地」であり、建物がある場合は更地にする必要がある（自費で解体が必要）
- 境界不明、争いがある、担保権・賃借権等がある、崖地で管理が困難などの事情で却下されることがある
- 審査手数料に加え、負担金（原則20万円〜。土地の性状で増減）を納付する必要
このように、相続土地国庫帰属制度は、「売れない土地の最終出口」として有効な場合がありますが、家がある場合はあまり現実的な手段ではないかもしれません。
方法⑤：家の有料引き取りサービスの利用
近年増えているのが、費用を払って不動産や空き家を事業者に引き取ってもらうサービスです。支出を伴う方法ではありますが、長期的に見れば合理的な手段であるケースも多く、利用者が増えています。
利用の際は、次の点を必ず確認してください。
- 最終的な費用がどれくらいかかるか
- 引渡し後、いつまでに所有権移転登記まで完了してくれるのか
- 中途解約条件、返金条件
引き取ってもらうためにかかる費用は業者によってばらつきがありますので、相見積もりをとった方が良いでしょう。
不動産の有料引き取りにかかる費用の見積もりに特化したサービス「不動産引取の窓口」を利用すれば、一度の情報入力で複数の業者に見積もり依頼をすることができますよ！
3. 【8ステップで解説】相続した家を売却する具体的な手順
相続した家を売却するには、通常の不動産売買に加えて、相続特有の手続き（相続人確定・遺産分割・相続登記）が必要です。以下、順に説明します。
ステップ1：遺言書の有無を確認し相続人を確定させる
最初に行うべきは、遺言書の確認です。遺言があるかないかで、その後の手続きが大きく変わります。
特に「自筆証書遺言」は自宅等から見つかることがあり、勝手に開封すると問題になる場合がありますのでご注意ください。
具体的にやることは次のとおりです。
- 遺言書の有無を、家の保管場所・金融機関・法務局（遺言書保管制度）で確認
- 自筆証書遺言があった場合は裁判所で検認手続き
- 戸籍を出生から死亡まで連続で追い、相続人を漏れなく確定
- 相続関係が複雑（前妻の子、養子など）な場合は専門家に確認してもらう
相続人の確定を曖昧にしたまま売却の話を進めると、後から相続人が判明して契約が止まる、やり直しになるなどの重大なロスが生じてしまいますので、慎重に進めましょう。
ステップ2：遺産分割協議で家の所有者を決める
遺言がない場合（または遺言で指定がない場合）、相続人全員で遺産分割協議を行い、家を「誰が取得するか」を決めます。
売って現金で分ける予定でも、いったん名義を誰にするか、あるいは共有で進めるかといった設計が必要です。
よくある決め方は次のとおりです。
- 代表者1名が取得して売却し、売却代金を分配する
- 相続人全員の共有のまま売却する（手続きが煩雑になりやすい）
- 代償分割（家を取得する人が他の相続人へ代償金を払う）
共有にすると「売却の意思決定」「契約書への署名」「引渡し対応」などすべてに共有者の関与が必要になり、売却が遅れがちになる点は知っておくと良いでしょう。
ステップ3：家の名義を相続人に変更する（相続登記）
売却の前提として、登記名義を相続人へ移す必要があります（相続登記）。名義が被相続人のままだと、買主へ所有権移転できず売却が進みません。
相続登記で一般的に必要となるもの
- 戸籍謄本一式、住民票除票、相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（または遺言書等）
- 登記申請書類一式
書類収集等に意外と時間がかかりますので、早期に着手することをお勧めします。司法書士に任せてしまうのも一つの選択です。
ステップ4：不動産会社に査定を依頼して価格を知る
相場を知らずに動くと、安く売ってしまったり、売れ残って時間をロスしてしまったりします。
査定は複数社に依頼し、価格だけでなく「売り方の戦略」も比較しておきましょう。査定時に確認したい観点は次のとおりです。
- 仲介で売る場合の想定売出価格と成約見込み価格
- いつまでに売りたいか（期限）に応じた販売戦略
- 不動産会社による直接買取価格の提示可否
- 境界、接道、再建築可否、法令制限の説明が明確か
特に古い家は「土地としての価値」が主になることも多いため、解体の要否も含めて提案できる会社が望ましいです。
なお、たくさんの不動産会社に対して何度も同じ情報を伝えるのは非効率ですから、複数の不動産会社にまとめて無料査定を依頼できる「一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。
簡易査定を依頼すると、早ければ数日以内に返答が来ます。複数の不動産会社から査定額が提示されたら、その金額や根拠を比べてみましょう。
担当者の対応なども含めて比較検討し、信頼できそうな業者に「訪問査定」をお願いしてみましょう。
ステップ5：不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を任せる不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。媒介には種類があり、情報拡散の度合いと囲い込みリスク、報告義務などが変わります。
- 広く買主を探したい・複数社比較したい：一般媒介
- 販売戦略を一本化し、動きを管理したい：専任媒介
- 迅速な報告と密な活動を求める：専属専任媒介
「早く確実に売りたい」のか、「多少時間がかかっても高値を狙いたい」のかで選び方は変わります。契約前に、広告方針（ポータル掲載、現地看板、写真品質）や内覧対応の体制も確認しておくと失敗しにくいです。
ステップ6：購入希望者と売買契約を締結する
買主が決まったらいよいよ売買契約です。相続物件では、以下の論点が問題になりがちです。
- 契約不適合責任（雨漏り・シロアリ等）の扱い
- 境界の明示、測量の要否
- 残置物の撤去範囲、引渡し条件
「相続したので家のことがよく分からない」場合こそ、告知義務違反とならないよう、分かる範囲で調査し、書面に落とすことが重要です。ここを曖昧にすると、引渡し後の紛争につながります。
ステップ7：物件を引き渡し代金を受け取る
決済・引渡しでは、代金受領と同時に所有権移転登記が行われるのが通常です。売主側で実務上やることは多く、事前準備が肝心です。
- 印鑑証明書、実印、本人確認書類
- 抵当権が残っていれば抹消手続きの調整
- 鍵の受け渡し、検針、精算（固定資産税等の日割）
- 残置物がない状態の最終確認
相続人が複数で売主となる場合、当日の出席者・委任状・入金先口座の分配方法なども事前に詰めておく必要があります。
ステップ8：利益が出たら翌年に確定申告を行う
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、原則として翌年に確定申告が必要です。
利益は「売った金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続不動産では取得費が不明なことも多く、その場合の扱いが税額に大きく影響します。
また、条件を満たすと税負担が軽くなる特例の対象になる可能性があります。代表例として「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。
期限や要件が細かいので、売却前から税理士等に確認しておくと安心です。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
4. 古い家は解体すべき？「古家付き」と「更地」売却の判断基準
古い家の処分で最も悩ましいのが「解体して更地で売るべきか」「古家付きで売るべきか」です。
結論は物件によって異なり、解体費用・売れやすさ・税金（固定資産税の住宅用地特例）・買主層の違いをセットで判断する必要があります。
（1）「古家付き」で売るメリット＆デメリット
古家付き（現状の建物を残したまま）で売る最大のメリットは、解体費用を先に負担しなくてよい点です。また、買主が「リフォームして住む」「賃貸化する」といった活用を考える場合、建物がある方が魅力になることもあります。
- 解体費用（数百万円）の持ち出しを避けられる
- 簡単な片付けだけで市場に出せることもある
- リフォーム前提の買主に刺されば早期成約もあり得る
- 建物の劣化が強いと、買主が解体費用を見込んで値下げ交渉をする
- 雨漏り・シロアリ等のリスク説明が必要で、契約不適合責任が争点になりやすい
- 「再建築不可」「接道不良」等が絡むと、売却が進まない場合がある
古家付きで売る場合は、建物を「使える資産」として売るのか、「解体前提の負担付き土地」として売るのかを、不動産会社と整理して売出し文言や価格設定を合わせることが重要です。
なお、訳あり不動産を積極的に買い取っている不動産会社に直接売却する場合には、契約不適合責任は免責されるのが一般的で、最短１週間程度で現金化できるケースもあります。
（2）「更地」にして売るメリット＆デメリット
更地売却は、買主にとってプランニングがしやすく、土地としての需要に訴求しやすいのが特徴です。特に住宅地で新築需要が強いエリアでは、更地の方が早く売れることもあります。
- 新築用地として買主が検討しやすい
- 建物リスク（雨漏り等）を考える必要がない
- 解体費用の先払いが必要
- 解体後に地中埋設物が出ると追加費用リスク
- 住宅用地特例が外れ、固定資産税が数倍に上がる可能性
更地にする場合は、解体見積もりを複数取り、追加費用条項（地中埋設物が出た場合）を必ず確認してください。売却予定が延びると、その間の税負担増が効いてくる点も要注意すべきです。
（3）家の解体にかかる費用の目安は？
解体費用は建物の構造・立地・廃材処分・アスベストの有無等で大きく変動します。
目安として、一般的には100万円〜400万円程度の範囲で収まることが多いでしょう。
- アスベスト含有建材がある（調査・除去が必要）
- 前面道路が狭く重機が入りにくい
- 残置物が多い（家財処分費が別途）
- ブロック塀・樹木・井戸・浄化槽などの撤去が必要
概算だけで判断せず、現地調査付き見積もりを取り、工程と範囲（どこまで撤去するか）を書面で確定させるのがトラブル回避の基本です。
（4）どちらがお得？解体すべきかどうかの見極め方
「お得かどうか」は、解体費用と売却価格の差だけでなく、売れるまでの期間・税負担・トラブルリスクまで含めて判断します。見極めの軸は次のとおりです。
- 立地が良く新築需要が強い：更地の方が成約が早い傾向
- 建物がまだ使える状態：古家付きでリフォーム需要に乗せる価値あり
- 再建築不可・接道問題あり：古家付きの方が「現状利用」ニーズに合う場合がある
- 老朽化した空き家：解体または買取で早期の処分が合理的
迷う場合は、同じ不動産会社に「古家付きの場合の想定成約価格」「更地の場合の想定成約価格」「それぞれの売却期間」を並べて出してもらい、解体費用と税金増の見込みを差し引いて比較すると良いでしょう。
5. 相続した家がどうしても売れない場合の最終手段
（1）訳あり物件専門の不動産会社に直接買い取ってもらう
一般の仲介で売れない物件でも、訳あり物件を扱う会社の買取なら成立することがあります。買取の利点は、スピードと確実性です。買主探しが不要で、清掃などせず現状のまま売れるケースが多いです。
- 再建築不可、共有持分
- 老朽化が激しく、通常の買主が付きにくい
- 残置物が多く片付けが進まない
- 相続人が遠方で、早期に現金化して分配したい
注意点は価格です。買取は仲介よりは安くなるのが通常で、その代わりに業者が「解体・測量・片付け・再販リスク」を含めて買い取ります。複数社から査定を取り、以下を比較しましょう。
- 手取り額（仲介手数料の要否も含む）
- 残置物はそのままで良いか
- 契約不適合責任の免責範囲
- 決済までの期間と必要書類
なお、査定時に極端に高い買取価格を提示して、後から減額する業者もゼロではありません。査定根拠（再販計画、費用見込み）を説明できる会社を選びましょう。
（2）費用を払って家を手放す有料引取りサービス
不動産が売れない場合には、利益を得るという思考を捨て、“いかに損失を最小限に抑えて手放すか”という思考に切り替えましょう。
このパターンでは、事業者による有料引取りサービスが現実的な選択肢になります。
引き取ってもらうためにかかる費用は、業者によってばらつきがありますので、相見積もりをとった方が良いでしょう。
不動産の有料引き取りにかかる費用の見積もりに特化したサービス「不動産引取の窓口」を利用すれば、一度の情報入力で複数の業者に見積もり依頼をすることができますよ！
＼売れない不動産でお困りの方へ／
いらない不動産の処分・放棄にかかる費用を一括見積り！
土地、山林、空き家、なんでもOK！
一度の情報入力で複数社から見積り結果が届きます。
6. 相続した家の処分に関するよくある質問
Q. 兄弟など複数人で相続した家はどうやって処分すればいい？
A. 早い段階で遺産分割協議により方針を固定するのが重要です。
共有状態は意思決定コストが高く、売却のタイミングを逃しやすため、
- 代表者が単独取得→売却→売却代金を分配する方法
- 一人が単独取得し、他の相続人に対して代償金を払って公平性を保つ方法
が現実的でしょう。
不備のない遺産分割協議書を作成したい場合や、そもそも相続人間で話まとまらない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
Q. 家の中に残っている家具や荷物はどう片付ければいい？
A. 家の中に家具等が残っていても売却自体は可能ですが、仲介による売却（買主が一般の個人となる場合）は、引渡しまでに残置物を撤去する前提で計画するのが無難です。自力で片付けるのが難しければ、空き家整理業社などに撤去を依頼しても良いでしょう。
一方、買取業者や投資家が購入する場合は、残置物をそのままにした状態で売却することも珍しくありません。
7. まとめ
相続した家は、放置するほど資産価値が落ち、維持費や近隣トラブル、特定空き家指定による税負担増などのリスクが高まります。
損しないためには、早期に方針を決め、売却・相続放棄・寄付や譲渡・相続土地国庫帰属制度・有料引取りといった選択肢を「条件と順番」を踏まえて比較することが重要です。
何から始めて良いかわからない方は、まずは家の価値を無料で査定するところから始めると良いでしょう。そうすることで、数ある選択肢を絞っていくことができますよ！
