相続放棄をするかどうか決めるため、亡くなった方の財産状況を調べようとしている方も多いでしょう。中でも、相続財産の中に「自宅不動産」がある場合には、迅速に査定を依頼し、その不動産の価値を把握することが重要です。この記事では、自宅不動産の「簡易査定」をすべき理由やその方法について解説します。
１ 遺産の中に自宅不動産があった事例
九州で暮らす父親が亡くなり、相続人となったAさん。父親が暮らしていた自宅は古く、都内に暮らすAさんが使用する予定も全くありませんでした。
Aさんは、父の自宅は田舎にあるため、その価値はほとんどなく、解体費用なども考慮すると相続放棄をした方が良いのではないかと考えて弁護士に相談しました。
（１）まずは自宅不動産の価値を知る
相続放棄した方が良いのかどうか、方針を決めるためには父の自宅の価値を知る必要があります。Aさんの場合は、スピード感と安さを重視して速やかに「簡易査定」と「訪問査定」を行いました。
その他、プラスの財産については口座がありそうな金融機関からの残高証明書の取得などを、マイナスの財産については信用情報機関への情報開示請求などを進めます。
これらと同時に、結果的に相続放棄をするに至った場合に備えて相続放棄の準備も進めておきます。Aさんの場合、相続放棄は父の死亡を知ってから3ヶ月以内に行わなければなりません。相続財産の調査に時間がかかった場合、その後に相続放棄の準備をし始めたのでは3ヶ月の期間に間に合わなくなってしまう可能性がありますので並行して準備を進めます。
自宅不動産の簡易査定と訪問査定の結果、Aさんの父の自宅は解体しなくても900万円程度で売れる見込みがあることがわかりました。相続財産全体をみても、マイナスの財産よりもプラスの財産の方が上回る見込みが高いことが判明。したがって、相続放棄はせず、相続することを前提に父の自宅の売却手続きを進めることにしました。
（２）自宅不動産を売却して無事に解決
最終的に、父の自宅は査定額に近い金額で売ることができ、Aさんの手元にお金を残すことができました。
２ 相続放棄をする場合は3ヶ月の期限がある
相続人は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月」の熟慮期間内に、単純承認・限定承認・相続放棄のいずれか一つをしなければなりません。
もし期間内に相続放棄または限定承認をしなかった場合には、単純承認したものとみなされます（法定単純承認）。つまり、通常通り相続し、被相続人の債権債務の全てを引き継ぐことになります。
３ 不動産を売却したら相続放棄はできない
ちなみに、相続放棄をする前に不動産を売却してしまうと、相続財産を「処分」したものとして、法定単純承認が成立してしまい、相続放棄ができなくなってしまいます。
要するに、「あなたは、相続することを前提とした行動をしたのだから、相続放棄はできません」という扱いを受けてしまうのです。
したがって、相続放棄をするという選択肢を残したいのであれば、方針を決定するまでは実際に不動産を売り出すことはできません。
なお、相続放棄が受理された後に不動産を売却することもできません。
４ 自宅不動産の価値の把握がポイントに
3ヶ月の期間制限（熟慮期間）があるものの、実際に不動産を売り出すことはできないとなれば、熟慮期間内に自宅不動産の価値を正確に把握することが重要なポイントになってきます。要するに、速やかに自宅不動産の査定額を取得する必要があるのです。
査定額は、「もし売り出せば、○○万円くらいで売れるだろう」という見込みの金額に過ぎませんが、実際に売り出すことはできない以上、基本的には、査定額を前提に相続放棄をするのか否か方針を決めるしかありません。
５ まずは無料でできる自宅不動産の簡易査定を
短期間で少しでも正確な査定額を取得したいところですが、具体的にどのような方法によるべきなのでしょうか。
| 簡易査定（机上査定） | 訪問査定 | 不動産鑑定 | |
|---|---|---|---|
| 費用 | 無料 | 無料 | 有料（20万円〜） |
| 実施者 | 不動産会社など | 不動産会社など | 不動産鑑定士 |
| 査定にかかる時間の目安 | 当日〜1週間 | 1〜2週間 | 約3週間 |
| メリット | ・査定の依頼が手軽で利用しやすい | ・簡易査定より精度は高い | ・適正な価値がわかる |
| デメリット | ・査定の精度は高くない | ・不動産会社の担当者の立会いが必要 ・不動産会社の担当者との面談が必要 | ・費用が高額 |
| 備考 | ・不動産仲介会社により査定額に差が出やすいので、複数社への一括査定がおすすめ。 | ・一括査定後の利用がおすすめ | ・調停や訴訟で不動産の評価額に争いがある場合などに利用 |
不動産（建物・土地）の価値を調査する方法には、大きく「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」「不動産鑑定」の3種類があります。このうち、不動産鑑定は不動産鑑定士が行うもので、数十万円の費用もかかります。
相続財産に含まれる不動産が大規模なものではなく、相続放棄をするかどうかの判断基準として手軽に査定額を取得したいというのであれば、「簡易査定（机上査定）」や「訪問査定」を利用すると良いでしょう。
（１）簡易査定（机上査定）とは
「簡易査定」とは、不動産を売却する際に過去の売買データ等をもとに査定する方法で、「机上査定」とも呼ばれます。
不動産の所在地、築年数、専有面積、間取りなどの基本情報を提供し、それをもとに過去のデータや市場状況を考慮して査定額が算出されます。不動産を直接見ずに情報をもとに査定額を算出する方法のため、無料で手軽に利用できるのが特徴です。
その反面、査定額の精度は高くありません。中には、自社を利用して欲しいがために、売れもしない高額な査定額を出す業者もあると言われています。
したがって、簡易査定を利用する場合は、一社だけに依頼するのではなく、複数の会社に査定をお願いした方が良いでしょう。例えば、無料一括査定のサービスを利用した上で、複数社の査定額の平均値を参考にした方が、金額の相場感が掴みやすいと思います。
もし、複数の会社の中で明らかに高額すぎる査定額がある場合には、それを除いた上で平均値を出しても良いでしょう。
（２）訪問査定とは
「訪問査定」では、実際に不動産会社の担当者が不動産を見た上で査定額を出します。担当者と面談し、物件の詳細についてヒアリングを受けることもあります。その分、簡易査定よりも査定額の精度が高くなるのが特徴です。
複数社から取得した簡易査定の結果を見た上で、その分析内容が信頼できそうな業者に訪問査定を依頼すると良いでしょう。例えば、不動産の査定額を算定するのに“マイナスとなるポイント”についてもしっかりと言及している会社の方が信頼できると思います。
いずれにしても、不動産の査定額はあくまでも見込みの金額であって、その金額で売れる保証があるわけではないことはしっかりと認識しておきましょう。また、査定額と同額で売れたとしても、売買にかかる手数料や登記費用などで、一定の支出が生じることも理解しおくべきです。
６ 不動産の簡易査定をするタイミング
では、簡易査定をするタイミングはいつが良いのでしょうか。結論としては、早いに越したことはないでしょう。簡易査定は自宅のPCやスマートフォンからお願いすることもできますので、時間を見つけて早めにやっておくのが理想的です。
後に訪問査定も予定しているのであれば、そのスケージュール調整の期間なども必要となりますので、時間に余裕を持って行動しましょう。
７ まとめ
相続財産の中に「自宅不動産」がある場合に査定をすべき利用や、査定方法などについて解説しました。自宅不動産に限らず相続財産に不動産が含まれる場合は、最も簡単な「簡易査定」からで良いので、できるだけ早いタイミングで査定額を出しておきましょう。
