相続したけれど使い道がなく、管理や固定資産税の負担だけがのしかかる「いらない土地」。そんな悩みを解決する制度が2023年（令和５年）に始まりました。
本記事では、いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」について、制度の概要や申請の条件、手続きの流れ、かかる費用、注意点まで詳しく解説します。
1. 相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、使い道のない土地を相続して困っている人のために、一定の条件を満たせばその土地を国に引き取ってもらえる制度のことです。ここでは制度の概要と、その誕生の背景を理解しておきましょう。
（1）相続土地国庫帰属制度の概要
相続土地国庫帰属制度とは、相続などにより取得した不要な土地を、一定の条件を満たせば国に返還（国庫帰属）できる制度です。2023年4月27日に施行された「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法）」に基づき創設されました。
この制度は、「いらない土地を持ち続けたくない」「管理できない」という相続人の声に応えるもので、所有者が申請を行なって法務大臣の承認が得られれば、その土地は国の所有となります。
申請が受理され承認されれば、土地を所有していることによって生じる固定資産税の支払いや管理義務から解放される点が大きな特徴です。
（2）相続土地国庫帰属制度ができた背景
この制度ができた背景には、増え続ける「所有者不明土地」の問題があります。相続されたものの手続きがされず、長年放置された土地は、災害復旧や公共事業の妨げになるケースも多く、社会問題となっていました。
また、高齢化社会の進行により「遠方の実家を相続したが利用する予定がない」「税金と管理費の負担だけが残っている」という相続人も増加しています。
こうした方々のニーズに対応するために、土地の管理責任を放棄し、国が引き取る制度として生まれたのが相続土地国庫帰属制度です。
2. 相続土地国庫帰属を申請できる人（申請権者）
この制度を利用して土地を国に返すためには、申請できる人が法律で定められています。
相続土地国庫帰属制度の申請権者は、「相続や遺贈によって土地を取得した人」に限られます。つまり、売買や贈与など通常の取引で土地を取得した人は本制度を利用することはできません。
相続等により、土地が共有状態となっている場合、共有者の全員が共同して申請を行うことができれば、本制度を利用することができます。
また、土地が共有状態となっている場合で、一部の所有者だけ土地の共有持分を相続等以外の原因（売買等）により取得していることもあるでしょう。そのような場合であっても、相続等により共有持分を取得した共有者がいるときは、共有者の全員が共同して申請を行うことによって、本制度を利用することができます。
本制度の開始前（2023年4月27日より前）に相続した土地でも申請できます。
3. 相続土地国庫帰属制度の対象となる土地の条件
どんな土地でも国が引き取ってくれるわけではありません。ここでは、制度の対象となる土地や、申請の段階で却下されたり、承認されない可能性がある土地について整理します。
（1）国に返還できる土地
国庫帰属制度を利用できるのは、例えば以下のような土地です。
- 建物が存在しない土地（建物がある場合は先に取り壊す必要があります）
- 担保権や使用権が設定されていない土地
- 通路や他人の土地を通らなければ行けない「袋地」ではない土地
- 他人の土地の利用を妨げない土地
- 通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかからない土地
つまり、管理の手間やトラブルの可能性が低い、いわば「手間のかからない土地」であることが条件です。具体的に、却下・不承認となる事由を見ていきましょう。
（2）申請の段階で却下される土地（却下事由）
申請しても受け付けてもらえない土地もあります。以下は申請時点で却下される主な理由です。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
このような土地は、次のステップ（審査）に進むことなく、却下されてしまいます。
（3）国庫帰属が承認されない土地（不承認事由）
申請が受理されたあとでも、審査の結果、次のような理由で不承認となるケースがあります。
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
このような土地は、国にとっても管理が難しいため不承認となってしまうのです。
4. 申請先は法務局
相続土地国庫帰属制度の申請は、土地の所在地を管轄する法務局に対して行います。
具体的には、帰属の承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）となります。
法務局・地方法務局の支局・出張所では、承認申請の受付はできませんのでご注意ください。
窓口での申請、または郵送での申請が可能です。
なお、申請にあたっては、事前に電話や窓口で相談予約をすることが推奨されています。
本制度を利用するには必要書類や添付資料を用意する必要があります。法務局では、申請書の記入方法や要件に関する事前相談も受け付けていますので、まずは相談窓口を活用し、スムーズな申請のために準備を整えましょう。
5. 申請手続きの流れ
制度を利用して土地を国に返すには、段階的な手続きが必要です。ここでは、実際の申請から承認までの流れを整理して紹介します。
① 相続登記の完了
申請前に、土地の所有者として名義変更（相続登記）を済ませておくと良いでしょう。ただし、相続土地国庫帰属制度の利用との関係では、相続登記は必須ではありません。相続登記が未了であっても、申請する土地を相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限ります。）によって取得したのであれば、申請することができます。
ただし、所有者であることを証する書面（戸籍事項証明書等）を添付する必要があります。また、申請を取り下げたり、申請が却下・不承認となった場合は、承認申請者が引き続きその土地の所有者となりますので、相続登記を申請する必要があります。
② 法務局への相談
相談は、事前予約制で1回30分程度です。法務局・地方法務局（本局）の窓口で対面相談又は電話相談ができます。
相談先は、承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）で受け付けています。支局・出張所では相談を受け付けていません。
引き渡したい土地がお住まいの地域から遠方にある場合など、承認申請をする土地が所在する法務局・地方法務局（本局）での相談が難しい場合は、お近くの法務局・地方法務局（本局）でも相談できます。
例えば、所有している土地を国に引き渡すことができるかどうか知りたい、申請書類や添付書類に漏れがないか確認してほしい、といった内容の相談をすることができます。
③ 法務局への申請
土地の所在地を管轄する法務局へ書類を提出します。審査手数料（1筆あたり14,000円）が必要です。例えば、10筆の土地の場合は、「14,000円×10」円の審査手数料が必要になります。
申請にあたっては、「承認申請書」のほか、
- 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
- 承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
- 申請者の印鑑証明書
などを用意する必要があります。ケースによって必要となる書類が変わることもあり得るため、やはり事前相談を利用した方が良いでしょう。
④ 審査と現地調査
申請後、法務局が書類内容を確認し、必要に応じて現地調査が実施されます。
⑤ 承認または不承認の通知
申請された土地について、審査の結果、国が「引き取れる」と判断した場合には、帰属の承認の通知とともに、負担金の納付を求める通知が申請者に届きます。
申請者は、負担金の納付を求める通知に記載されている負担金額を、当該通知が到達してから30日以内に納付する必要があります。負担金は1筆ごとに20万円が基本となります。
負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。土地の所有権移転の登記手続きは国が行うため、申請者が登記を申請する必要はありません。
負担金の納付を求める通知が到達してから30日以内に納付しないと、国庫帰属の承認の効力が失われます。失効となった場合、再び同じ土地の国庫帰属を希望するときは、最初から申請し直すことになります。
6. 相続土地国庫帰属制度でかかる費用・負担金はいくら？
相続土地国庫帰属制度の利用は無料ではありません。申請には審査手数料（1筆あたり14,000円）がかかるほか、承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金（1筆あたり20万円が基本）を支払う必要があります。
承認申請を途中で取り下げた場合、承認申請が却下された場合、承認されなかった場合、いずれの場合も審査手数料は返還されません。
負担金は20万円が基本となりますが、帰属の承認を受けた土地がどのような種目に該当するか、またどのような区域に属しているかによって、具体的な金額が決定します。詳しい条件は、下記の法務省ホームページをご覧ください。
7. 相続土地国庫帰属制度が利用できないときの代替手段は？
ここまで述べたとおり、相続土地国庫帰属制度を利用するには、たくさんの条件を満たさなければなりません。しかも、少なくとも20万円以上の費用を負担しなければなりません。
国に土地を返したくても、制度の要件に合致しない場合には、他の方法で土地を手放す方法を考える必要があります。以下に主な代替策を紹介します。
（1）相続放棄
土地を相続する前であれば、「相続放棄」という方法があります。
相続開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所に申述することで、土地を含む一切の財産を相続しないことができます。
ただし、相続放棄は、相続人としての地位を放棄するものであり、いらない土地を含めたすべての相続財産を手放すことになります。「いらない土地だけを放棄して、預貯金は相続する。」といったように、一部の相続財産だけを放棄することはできません。
（2）遺産分割でほかの人が相続
遺産分割協議の段階で、土地を他の相続人に引き取ってもらう方法もあります。たとえば、実家を活用する予定のある兄弟姉妹がいれば、その人に相続してもらうという形です。
ただし、遺産分割協議の成立には、相続人全員の同意が必要ですので、一方的に押し付けることはできません。相続後の管理や税負担についても話し合ったうえで、全員が納得する形を目指す必要があります。
（3） 第三者への売却・譲渡・寄付
不動産会社を通じて土地を第三者に売却するほか、訳ありの不動産を専門的に買い取っている不動産会社に直接売却する方法もあります。
訳あり物件専門の不動産会社は、一般的な不動産会社が取扱いを拒否するような物件であっても、直接買い取ってくれることがありますので、積極的に利用してみましょう。試しにどれくらいの値段がつくのか無料で査定してもらっても良いと思います。
また、地域によっては、地元自治体やNPO法人などへの寄付も選択肢になります。ただし、立地や利用状況によっては受け取り手が見つからないケースもあります。
8. いらない土地や建物を手放したいときの相談先
土地を手放す手段や手続きがわからないときは、専門家に相談するのが最も確実です。ここでは、主な相談先を紹介します。
（1）不動産会社
土地を売却したいときの第一の相談先が不動産会社です。査定を依頼したり、買取業者の紹介を受けることも可能です。一定の需要が見込まれる物件の場合、まずは不動産仲介業者に相談してみると良いでしょう。
田舎の物件などで一般的な需要が見込まれないような場合は、訳あり物件を専門的に扱う不動産会社による「直接買取」を狙ってみましょう。
（2）弁護士
相続放棄や遺産分割など、法律に関するアドバイスが必要な場合は弁護士が適任です。特に相続人間でのトラブルや共有状態の解消など、複雑な事案にも対応してもらえます。
（3）司法書士
相続登記や国庫帰属の申請書作成など、書類作成に関する専門知識が必要な場合は司法書士が力になります。法務局への申請手続きも代行してくれる場合があります。
9. 相続土地国庫帰属制度に関するよくある質問
最後に、相続土地国庫帰属制度について、実際によく寄せられる質問とその回答を紹介します。
Q 相続土地国庫帰属制度に関する相談はどこでできますか？
A：土地を管轄する法務局の担当窓口に相談することができます。また、弁護士や司法書士に相談や依頼をすることも可能です。
Q 承認申請書は、土地の所有者本人が作成しなければならないのですか？
A：原則として所有者本人が申請しますが、申請書等の作成については代行してもらうことができます。業務として申請書等の作成の代行をすることができるのは、専門の資格者である弁護士、司法書士及び行政書士に限られます。
Q 2023年（令和５年）４月２７日以前に相続した土地も対象になりますか？
A：はい、施行日前に相続した土地でも、現在も所有しており、制度の要件を満たしていれば申請可能です。
10. まとめ
相続によって得た土地が「負動産」となり得る現在、相続土地国庫帰属制度は不要な土地を手放すための有効な手段です。ただし、制度の利用の前提として、やや厳しい要件を満たす必要があるほか、費用も伴いますので、事前の確認が欠かせません。
利用を検討する際は、まずは自分の土地が制度の対象となるかどうかを確認し、必要であれば弁護士や司法書士に相談して、スムーズに進められるようにしましょう。
