相続放棄をするか否か決めるため、あるいは公平な遺産分割のために、空き家の査定をして価値を把握したい方も多いでしょう。
では、空き家はどのように査定してもらうのが良いのでしょうか。この記事では、空き家の査定方法や、査定を依頼する不動産会社の選び方などについて解説します。
1. 空き家の査定方法は大きく2種類
空き家の査定方法は、大きく2種類あります。それは、①机上査定（簡易査定）と②訪問査定です。
不動産鑑定という方法もありますが、厳格過ぎて費用も高くつきますので、一般的には机上査定（簡易査定）か訪問査定を利用することになるでしょう。
各査定方法の特徴は次の表のとおりです。
| 簡易査定（机上査定） | 訪問査定 | 不動産鑑定 | |
|---|---|---|---|
| 費用 | 無料 | 無料 | 有料（20万円〜） |
| 実施者 | 不動産会社など | 不動産会社など | 不動産鑑定士 |
| 査定にかかる時間の目安 | 当日〜1週間 | 1〜2週間 | 約3週間 |
| メリット | ・査定の依頼が手軽で利用しやすい | ・簡易査定より精度は高い | ・適正な価値がわかる |
| デメリット | ・査定の精度は高くない | ・不動産会社の担当者の立会いが必要 ・不動産会社の担当者との面談が必要 | ・費用が高額 |
| 備考 | ・不動産仲介会社により査定額に差が出やすいので、複数社への一括査定がおすすめ。 | ・一括査定後の利用がおすすめ | ・調停や訴訟で不動産の評価額に争いがある場合などに利用 |
（1）机上査定（簡易査定）とは
机上査定（簡易査定）とは、不動産を売却する際に、過去の売買データ等をもとにして不動産の価値を査定する方法です。
不動産を直接見ずに、所在地や築年数、間取りなどの情報をもとに査定額を算出する方法であるため、インターネットで手軽に利用できる反面、精度はそこまで高くないという特徴があります。
中には、自社を利用して欲しいがために売れもしない金額で査定額を出す業者もいるといわれています。
そのため、無料で利用きる一括査定サイトなどを利用した上で、複数社から提示された査定額の平均値を参考にするといったような利用方法が良いでしょう。
明らかに高額すぎる査定額がある場合には、それを除いた上で平均値を出しても良いと思います。
（2）訪問査定とは
訪問査定とは、不動産仲介会社の担当者等が直接現地に出向き、所有者へのヒヤリングのほか、物件の状態、隣地との境界など細かな点を確認したうえで査定する方法です。
現地を直接見て細かな状態を確認・評価できる分、簡易査定よりも査定額の精度が高くなるというメリットがあります。
一方で、スケジュール調整やヒヤリングなどが必要となるため、何社にも訪問査定を依頼するのはあまり現実的ではありません。
使い方としては、一括査定サイトなどを使って簡易査定を行った上で、信頼できそうな業者をピックアップし、その業者に訪問査定を依頼するという方法がおすすめです。
2. 空き家を査定してもらう際のポイント
空き家を査定してもらうときは、次のポイントを押さえておきましょう。
（1）査定依頼の前に大体の相場を調べておく
不動産の大まかな相場感は、自分で調べることが不可能というわけではありません。
例えば、近隣に同じような築年数や広さの物件がある場合には、その物件の価格を参考にすることで、大体の相場感をつかむことができます。
簡易査定を依頼する際に大体の相場を調べておけば、査定額の妥当性が判断しやすくなります。明らかに高額すぎる査定額を提示している業者なども判別しやすくなるでしょう。
（2）空き家の買取実績のある業者を選ぶ
「空き家」と言っても、まだまだ利用できる綺麗な空き家もあれば、廃墟に近い空き家もあります。特に、後者のような老朽化が進んでいる物件やゴミ屋敷のようになっている物件は、そのような物件も扱っている買取業社に査定をお願いすべきでしょう。
中には、空き家・ゴミ屋敷・事故物件などの査定や買取も積極的に受け付けている”訳あり専門”の企業もあります。売却したい空き家に近い状態の空き家の買取実績のある業者を選ぶようにすれば、スムーズに手続きを進めていけるでしょう。
（3）査定は複数社に依頼する
空き家の査定額は、業者によって大きくばらつくこともあります。損失を避けるため、最初に行う簡易査定は少なくとも２〜3社から取得した方が良いでしょう。
一回の情報の入力で、複数社から見積もりを取得できる「一括査定」を利用するのが効率的だと思います。
（4）物件に関する情報はできる限り詳しく入力する
一括査定サイトなどを利用するとき、様々な物件に関する情報を入力することになるでしょう。そのときは、面倒臭がらずに、しっかりと情報を入力することが重要です。
物件に関する情報を詳しく入力した方が、査定の精度が高くなるためです。
精度の低い査定をたくさん取得してもあまり意味がないので、情報はしっかりと伝えるようにしてください。
（5）物件の不具合などはしっかりと報告する
もし空き家に不具合がある場合は、そのことを業者にしっかりと伝えることも重要です。よくある不具合には次のようなものがあります。
- 雨漏りをしたことがある
- シロアリの被害がある
- 給排水管が故障している
- 物件の内部で事件や事故が発生したことがある
意図的に不具合を隠していた場合には、損害賠償請求をされるなどのトラブルに発展することもありますので注意してください。
（6）訪問査定の前にできる範囲で清掃しておく
物件を直接目視する訪問査定が行われる前に、物件をできるだけ綺麗にしおきましょう。
（7）査定前にリフォームなどをむやみに実施しない
査定額高くしようと考えて費用をかけてリフォームしたとしても、その分空き家が高く売れるとは限りません。
良かれと思ってしたリフォームが、購入検討者にとって需要のないリフォームであったり、そもそも解体して更地にした方が高く売れるということもあります。
そのため、査定前にむやみにリフォームなどを実施しない方が良いでしょう。
3. 空き家の査定を依頼する不動産会社の選び方
空き家の査定や売却についての相談は、どのような不動産会社にすれば良いのでしょうか。選び方のポイントをご紹介します。
（1）空き家の買取・売却の実績が豊富か
売りたい空き家と同じような状態の空き家の買取・売却実績の有無は必ず確認しておきたいポイントです。
特に、値段がつかないことが予想されるような老朽化した空き家などは、それ専門の不動産会社を選んで査定を依頼した方が良いでしょう。
（2）売りたい空き家がある地域での実績はあるか
売りたい空き家がある地域での実績があるかも重要なポイントです。不動産会社によっては、「東京・神奈川・埼玉・千葉の物件をメインに扱っている」など、特定の地域に特化していることがあります。
（3）サービス内容が充実しているか
- 現金化までがスピーディー
- 訳あり不動産に特化している
- 売買の仲介ではなく、業者が直接物件を買い取ってくれる
- 全国どこの物件でも対応してくれる
など、不動産会社によって得意分野やサービス内容が異なることがあります。
ご自身が求めるサービス内容に応じて不動産会社を選ぶのも良い方法です。
（4）無料で使える一括査定サイトがおすすめ
自身で一社一社探し出し、個別に査定をお願いすることも可能ですが、時間や労力がかかってしまいます。
そのようなときは、一度の情報入力で大手の数社から査定額を取得できる「一括査定」を利用すれば、効率よく空き家の価値を確かめることができます。
もちろん無料で利用することができます。
4. 空き家の査定を受ける際の注意点
（1）査定価格＝売却価格ではない
不動産の査定価格を見るときに気をつけたいのが、査定価格＝売却価格ではないという点です。
業者が直接買い取ってくれる方式でなければ、査定価格は、あくまで担当者が考える「数ヶ月以内に売れるであろう価格」に過ぎません。
この場合、当然ながら、必ず査定価格の通りに売れる保証はありません。中には、実際に査定価格で売り出してみたものの思ったように売れず、値下げを重ね、最終的に査定価格よりも大幅に安い価格で成約するケースもあります。
思ったよりも査定額が高額だったからといって、その金額で確実に売れることを前提に方針を立てないように注意しましょう。
（2）老朽化している空き家は買取相場が低いことを心得る
老朽化が進んでボロボロになっているような空き家や、ゴミ屋敷のようになってしまっている空き家などは、当然欲しがる人も多くはありません。
そのような空き家は買取相場が低いことを心得ておきましょう。例えば、10万円〜20万円程度の査定額となってしまうこともあります。
5. 空き家の査定に関するよくある質問
最後に、空き家に関するよくある質問をご紹介します。
Q. 空き家の価格相場はどれくらい？
A. 不動産の価値は、所在地域や立地、建物の状態などに大きく左右されますので、一概に示すことはできません。
特に、所在地は重要な要素で、一般的には一戸建てでもマンションであっても、都心部に近いほど査定額は高くなります。
金額としては、10万円や20万円という金額で取引される空き家もあれば、数千万円で取引される空き家もあります。
Q. 訳あり物件の空き家でも買ってもらえる？
A. 訳あり物件の空き家でも買ってもらえることがあります。訳あり物件を専門的に扱っている不動産買取業社なども存在しますので、何もせずに諦めるのではなく、一度は査定を依頼してみことをおすすめします。
なお、”訳あり”とは、例えば次のような物件を意味します。
- 共有持分・共有名義の物件
- 再建築不可・借地・底地
- 老朽化した空き家・ゴミ屋敷
- 事故物件
Q. 査定をせずに空き家を個人売買することはできる？
A. 空き家を個人売買することも可能です。確かに、個人売買にすることで、販売手数料を削減できるなどのメリットもあります。しかし、不動産売買のプロを介在させない取引はリスクが高いことを理解しておきましょう。
例えば、十分な査定をせず、物件の問題点が明らかにならないまま売買をしてしまったり、重要事項説明書を作成せずに契約してしまったりすると、契約後や引き渡し後のトラブルが発生するリスクが非常に高くなります。
契約後のトラブルを防ぐためにも、不動産会社を介して売却した方が良いでしょう。
Q. 査定で値がつかなかったらどうする？
A. 査定で値段がつかない、あるいは買取を拒否されてしまった場合は、相続放棄をすることで手放したり、相続した上で解体処分するのが現実的な選択となるでしょう。
値段がつかないということは、状態が良くない空き家であることが想定されます。そのような空き家を放置していることはさ様々な危険が伴います。また、倒壊の危険性があるなど、適切に管理されていない空き家は自治体により「特定空き家」とされ、固定資産税が高くなったり、取り壊しを命じられたりすることもあります。
そうなる前に速やかに処分しておいた方が、かえって損失が少なく済むかもしれません。
