土地の遺産分割は、相続のなかでも特にトラブルが起きやすいテーマです。土地は分けづらく、相続人ごとに意見が分かれることも少なくありません。
本記事では、相続した土地を分ける4つの方法について、具体例やメリット・デメリットを整理しながら解説します。
1. 土地を遺産分割する方法4つ
土地の遺産分割には大きく分けて4つの方法があり、それぞれ特徴があります。以下、具体的に見ていきましょう。
（1）方法①：現物分割
現物分割の具体例
相続人が2人いて、土地Aを長男に、土地Bを長女に分けるようなケースです。
また、相続人が2人いて、１つの土地を物理的に2つに分け、それぞれが所有するようにする方法も現物分割に分類されます。たとえば100坪の土地を50坪ずつに分筆して分けるようなケースです。
現物分割のメリット
土地をそのまま活用できるため、感情的な納得が得られやすい方法です。売却手続きも不要なので、迅速な分割が可能です。
現物分割のデメリット
欲しい土地の奪い合い、あるいは不要な土地の押し付け合いになることがあります。
また、分筆については、物理的に土地を分けることが難しいケースも多くあります。分筆できるとしても、分筆登記や測量費用がかかる点もデメリットでしょう。
（2）方法②：代償分割
代償分割の具体例
相続人Aが土地全体を相続し、代わりに相続人Bに対して相応の現金を支払う方法です。たとえば、評価額が3000万円の土地をAが相続して、AがBに1500万円を支払うケースなどが該当します。
代償分割のメリット
土地を売却せずに相続でき、相続人の一人が居住を継続できるため、円満に分割できる場合があります。
代償分割のデメリット
代償金を用意する必要があるため、相続人に十分な資力がないと成立しません。また、不動産の評価額について合意できないと、争いの原因になります。
（3）方法③：換価分割
換価分割の具体例
土地を売却して得た売却代金を相続人で分配する方法です。たとえば3000万円で土地を売り、取得した代金3000万円を、相続人2人で1500万円ずつ分けるようなケースです。
換価分割のメリット
現金で分配されるため平等に分けやすく、分割が明快です。
また、「より高く売りたい」という気持ちが相続人間で合致するため、土地の評価額等で揉めることも少ないでしょう。相続人全員が土地を利用しない場合に適した方法です。
換価分割のデメリット
不動産を売却する手続きや時間がかかる上、思うような価格で売れない可能性もあります。また、売却益に対して譲渡所得税がかかることがあります。
（4）方法④：共有にする
共有の具体例
土地を相続人全員の共有名義にする方法です。たとえば兄弟3人で相続する場合、一つの土地を持分1/3ずつで共有することになります。
共有のメリット
公平性が担保されます。売却や分割の準備が整うまでの一時的な措置としても有効です。
共有のデメリット
後に売却するかどうかや使用方法で意見が対立することが多く、長期的にはトラブルの原因になることが多い分け方です。共有者の同意がなければ売却することはできません。
自己の持分だけ売却することはできますが、そのような物件を欲しがる人は少なく、売れたとしてもその金額は低くなってしまいます。
2. 相続財産の土地はどの方法で分けるべき？
土地の分割方法は、土地の性質や相続人の状況に応じて選択すべきです。それぞれのケースに適した方法を検討しましょう。
（1）シンプルでわかりやすいのは「現物分割」
わかりやすさの観点で言えば、現物分割が最もシンプルでわかりやすいでしょう。複雑な手続きも必要なく、低コストで遺産分割を進められます。
（2）土地が広い場合は土地の「分筆」も検討可能
土地の面積が広く、形状が分割しやすければ、測量のうえで分筆して個別に相続するのも良いでしょう。ただし、分筆をするための費用と時間がかかる点に注意が必要です。
（3）特定の相続人が住み続けるなら「代償分割」が便利
被相続人の自宅など、相続する不動産に誰かがそのまま住み続ける前提であれば、代償分割が現実的です。相続人の資力次第ではローンを活用する選択肢もあります。
（4）誰も土地を使う予定がなければ「換価分割」が現実的
土地を相続しても活用予定がなく、管理負担だけが増す場合は、売却して現金化する換価分割が合理的です。手元に現金が残るため、納税資金にも充てられます。
（5）土地の「共有」は後になって揉めやすいので注意
一見無難な選択に見える共有ですが、後の代替わりや共有者間の意見対立で揉めやすいのが実情です。長期的に見れば、他の方法での解決が望ましいでしょう。
3. 土地の相続と遺産分割の流れ
土地の遺産分割を円滑に進めるために、相続の基本的な手続きを理解しておきましょう。
（1）相続人と相続財産を調査
まずは被相続人が亡くなったことを確認したうえで、戸籍謄本や除籍謄本等から相続人を確定し、相続財産としての土地やその他の財産を洗い出します。
不動産については、登記簿謄本や固定資産税通知書を参考にします。
（2）遺言書の有無を確認
次に、遺言書が残されているかを確認します。遺言書が見つかった場合は、原則としてその内容に従って遺産を分け合うことになります。
遺言書には「公正証書遺言」や「自筆証書遺言」などの種類があります。
自筆証書遺言の場合は、遺言書を開封しない状態で、家庭裁判所での「検認」という手続きを経る必要があります。
- 遺言書が見つからなかった場合
- 遺言書はあったが、遺言書に記載されていない遺産が存在する場合
には、遺産分割協議で遺産の分け方を決めていきます
（3）遺産分割協議をする
相続人全員で、土地を含む相続財産をどのように分けるか協議します。分割方法が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
（4）相続登記・相続税等の申告
土地の相続登記を行います。法改正により、2024年から相続登記は義務化されており、期限内に登記を行わないと罰則の対象となるので注意しましょう。
また、相続税の申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。
相続税の申告は、全てのケースで行わなければならないわけではありません。相続税の要否は、遺産の合計金額が、基礎控除額である「3000万円+（600万円×法定相続人の数）」を超えるかどうかが一つの目安となります。
上記の基礎控除額を超えそうな場合は、相続税の申告が必要となる可能性がありますので、税理士に相談をしましょう。
4. 相続した土地の分割方法で意見が合わないときはどうする？
遺産分割協議がそもそもできるような状況ではない、または意見が対立して遺産分割協議がまとまらない場合には、法的な手続きを検討することになります。
（1）合意できなければ調停や審判に移行する
遺産分割協議で合意ができなければ、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、第三者を交えて話し合いを進めましょう。
それでもまとまらなければ、遺産分割審判に移行し、裁判所の判断に委ねることになります。
（2）最終的には裁判所が判断する
遺産分割審判では、裁判所が公平な基準に基づいて、土地を含む相続財産の分け方を決定します。必要に応じて不動産鑑定や専門家の意見が取り入れられることもあります。
5. まとめ｜土地の遺産分割は弁護士に相談を！
土地の分割方法は複雑で、相続人ごとの事情もさまざまです。
感情的な対立をできるだけ避け、公平かつ円満に分割するために、法律の専門家である弁護士に相談してみましょう。
