田舎の農地・田畑・山林、狭い土地や立地の悪い土地など、「いらない土地を手放したいけどどうすればいいの？」とお困りではありませんか？
この記事では、いらない土地を手放す方法、処分方法について、専門家監修のもと解説していきます。各方法にメリット・デメリットがありますので、最適な選択ができるようしっかりと知識を身につけましょう。
1. いらない土地を手放したい理由
まずは、いらない土地を所有し続けるデメリットやリスクについて簡単におさらいしておきましょう。
（1）土地を保有するだけでお金がかかる
固定資産税等の税金の負担
土地を所有しているだけでも、毎年固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要です。これらの税金は土地の評価額に基づいて算出されるため、土地が広い場合や評価額が高い地域ではその負担がより大きくなります。
固定資産税は住宅用地の場合には軽減措置が適用されることがありますが、該当しない土地（建物が建っていない土地など）はこれらの特例の対象外となります。
また、農地として税負担軽減措置を受けるためには継続して耕作を行う必要があり、手を入れなければ軽減措置が適用されません。
さらに、空き家がある場合は適切な管理がされていないと「特定空き家」に指定され、通常より高額な税負担が課せられることもあります。
不動産の維持管理費用の負担
税金以外にも、土地や空き家を所有していると維持管理費の負担が発生します。
例えば、水道代や電気代といった日常的なライフラインの費用や、土地や建物の保険料、さらには遠方の土地ならば、維持管理を委託するための費用もかかります。
こうした出費は、使っていない土地であるほど「無駄」に感じられることも多いでしょう。田舎の土地など利用頻度が低い場所では、これらのコストが積もり、長期的には経済的な負担が大きくなってしまいます。
したがって、現在利用しておらず、今後も利用しない土地については、維持費や税金を総合的に見直し、その土地を手放すかどうかの判断をした方が良いでしょう。
（2）土地を適切に管理できない場合のリスク
土地を適切に管理できない場合には様々なリスクが発生します。
まず第一に、不法投棄や犯罪の発生が懸念されます。特に、明らかに管理が行き届いていない土地や建物は、犯罪者にとって絶好の隠れ場所となり得るため注意が必要です。
さらに、土地の管理不足が原因で、崖崩れや建物の倒壊といった深刻な問題に発展するケースもあります。がけ地などで崖崩れが発生して近隣の構造物に被害を与えた場合や、放置された空き家が倒壊して通行人に怪我を負わせた場合には、土地所有者が被害者に対して損害賠償責任を負う可能性があります（※）。
また、土地が管理されていない状態が続くと、草木が生い茂るなどして荒廃し、近隣住民とのトラブルに発展することもあります。例えば、景観の悪化や害虫の発生、さらに周辺の不動産価値の低下といった問題が生じることがあります。
※ ケースによっては5,000万円〜2億円程度の損害賠償責任を負うことも想定されます。参照：公益財団法人 日本住宅総合センター｜「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」
2. いらない土地を手放す方法
いらない土地を手放す方法には複数の選択肢があり、それぞれメリットやデメリットがあります。自分の状況や目的に合った手段を選ぶことが重要です。以下、順に詳しく解説します。
（1）土地を売却する
いらない土地の処分方法としてまず検討すべきは、土地を売却する方法でしょう。
土地の売却を検討しているのであれば、まずは土地の価格査定を行いましょう。自己判断で「こんな土地売れるはずがない」と考えて、土地の処分を先送りにしてしまう方も見られますが、「査定をしたら意外と売れる見込みがあった」という事例もあります。
簡易査定は無料で依頼できますので、まずは査定をお願いすることから始めてみましょう。査定をする際は、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
最近は、個別に不動産会社を探さなくても、スマホやPCから一度に複数の会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」など便利なサービスもありますので、積極的に利用してみましょう。
なお、土地を売却する方法には、大きく２つの方法があります。それが、①不動産会社に依頼する方法と②個人売買です。
① 不動産会社に依頼する方法
一般的には、土地を売却するのであれば不動産会社に依頼することになるでしょう。
当然ながら、不動産業者は専門的な知識を持っていますし、土地の市場価値を適切に査定し、客観的な視点から販売価格を設定することができます。
また、売却に必要な諸手続きや契約書の作成、買い手との交渉も任せることができるため、時間と労力を節約することができるでしょう。
不動産会社の中には、訳ありの不動産（空き家・共有持分・再建築不可・事故物件・借地・底地・未接道・不整形地・旗竿地・狭小地・違法物件など）を専門的に買い取ってくれる会社も存在します。
大手の不動産会社に取り扱いを断られてしまったときも、簡単に諦めず、買い取ってくれる業者を探してみましょう。
② 個人売買
不動産会社に頼まず、知人などに土地を直接売却することもできないわけではありません。実際に、”大した土地ではないから”と、いらない土地を隣人に売却して手放す方もいらっしゃいます。
よく知っている者同士の取引であれば、仲介手数料など余計な費用も発生せず、双方の合意した金額で売買できますので、気軽に土地を手放せるというメリットがあります。
ただし、プロを介さないため、契約トラブルなどが発生するリスクも高まります。また、個人売買でも譲渡税や贈与税が発生し得るため、最低限の知識をつけて取引をする必要があるでしょう。
（2）相続放棄をする
相続放棄は、故人の財産を受け継がない選択を意味します。相続放棄を行うことで、プラスの財産だけでなく、借金などマイナスの財産も一切引き継がないことになります。
被相続人の借金が多い場合などに利用されるイメージが強い相続放棄ですが、「適切に管理できない田舎の土地を引き継ぐくらいなら、相続自体を拒否したい」という理由で相続放棄を選択される方もいらっしゃいます。
相続放棄を行うには、家庭裁判所に必要書類を提出するなど、正しい手続きを踏む必要があります。
後ほど解説するように、手続きには3ヶ月の期間制限があったり、一度相続放棄をすると後から撤回することができないなどのルールがあるため、できれば弁護士のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
（3）国や自治体に寄付する
国や自治体への寄付は、いらない土地を手放すための有効な手段となることがあります。例えば、自治体への寄付については贈与税がかからないなど、一定のメリットがあるのです。
ただし、国や自治体は簡単に寄付を受け付けてくれるわけではありません。なぜなら、いらない土地を受け取っても、国や自治体にとって特段メリットがないことが多いからです。
例えば、土地の寄贈・寄付を受け入れると、その土地から得られるはずの固定資産税が入ってこなくなりますので、自治体としてはかえってマイナスとなり得ます。
さらに土地の管理や維持にコストがかかるのであれば、より一層引き取りを拒否したくなるでしょう。
特に、あなたが「いらない土地」として手放したいと考えているのであれば、その土地は利用が困難な場所にあって資産価値も乏しい可能性が高いでしょう。そのような土地は自治体としても活用しにくいため、寄付・寄贈は断られやすい傾向にあります。
寄付や寄贈の可能性を探りたいのであれば、まずは土地が所在する自治体に対して事前に相談を行い、寄付が可能かどうかの確認を行うことが第一のステップです。
その上で、もし寄付が可能となれば、必要な書類を用意し、所有権移転などの法的手続きを進めることになるでしょう。
（4）無償譲渡
売却の見込みがない土地は、無償譲渡を検討してみましょう。無償譲渡は、その名の通り、土地を売るのではなく無料で誰かにあげてしまう方法です。
無償とはいえ、手放す側には、土地の維持管理の手間や固定資産税などの将来の支払いを回避できるというメリットがあります。
最も可能性のある譲渡先は、いらない土地と隣接する土地の所有者です。なぜなら、土地を貰う側は自身の土地と隣接地を一体で利用できることで、利用価値が高まる可能性が高いからです。
無償譲渡とはいえ、譲渡契約書の作成、所有権移転登記などの作業が必要となるほか、税金が発生する可能性などもよく検討しなければならない点には注意しましょう。
（5）相続土地国庫帰属制度で国に返す
相続土地国庫帰属制度は、相続により取得したいらない土地を国に譲渡することができる制度です。
土地を相続したものの、その土地を売りたいのに売れない、さらに活用する手立てもないため手放したいという方は、本制度を活用すれば、不要な土地の維持・管理から解放される可能性があります。
いらない土地を国に返すことができる本制度ですが、どのような土地でも受け付けてもらえるわけではありません。本制度の利用するには一定の条件を満たす必要があります。
例えば、次のような土地は本制度の対象外となります。
- 建物がある土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定される土地
- 特定有害物質により汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地
また、無料で利用できるわけではなく、原則として20万円程度の費用が発生することも知っておくべきでしょう。
詳しい利用の条件や手続きの方法については、法務省が公開しているパンフレットをご覧ください。
（6）土地活用で収益化する
土地を手放すのではなく、自分では使わない土地を有効活用して収益化することも検討してみましょう。
”収益化”といっても、必ずしも大きく稼ぐ必要はありません。固定資産税などの負担を賄えるくらいの小規模な収益化も含めて、活用方法を検討してみるのです。
例えば、次のような土地活用の方法があります。
土地活用をするには、その土地の特性や立地条件を考慮し、最適な活用プランを立てて、そのポテンシャルを最大限に引き出すことが重要です。
土地活用を考える際、最初のステップとして役立つのが土地活用プランの一括請求です。
一括請求を利用すれば、複数の業者からプランを提案してもらうことができ、様々なプランを比較して土地活用の選択肢を広げることができます。
各業者は、地域特有のニーズや市場動向を反映したプランを提供してくれるため、自身の土地に最適な活用方法を見つけることができるでしょう。
もちろん土地活用プランの請求は無料で利用できます。効率的に土地活用を進めたい方はぜひ利用してみてください！
3. 相続前後での土地の処分方法
すでに土地を相続している状況なのか、これから相続する予定なのかによっても、取り得る手段は変わってきます。そこで、相続前後で取り得る手段を整理しておきましょう。
（1）相続前に取りうる手段
相続することが確定する前であれば、次のような選択が可能です。
- 相続発生前に土地を売却・無償譲渡する
- 相続発生前に土地を寄付・寄贈する
- 相続することが確定する前に相続放棄をする
特に重要なのは相続放棄ができる点です。まだ相続が確定する前なのであれば、相続放棄を利用することで、相続を回避することができます。
具体的には、相続放棄の手続きは「自己のために相続の開始があったことを知った時から３ヶ月」以内であれば可能です（民法第915条1項）。この期間を「熟慮期間」と呼びます。
3ヶ月の熟慮期間を過ぎてしまうと、原則として相続放棄をすることができなくなってしまいます。
その場合、単純承認したものとみなされ、通常通りすべての財産を相続することになります（民法第921条2号）。
「相続放棄に期限があることを知らなかった」「そのようなルールは知らなかった」といった言い分は認められませんので注意しましょう。
相続放棄の期限については、下記の記事で詳しく解説しています。
（2）相続後に取りうる手段
相続することが確定した後は、次のような選択が可能です。
- 相続で取得した土地を売却・無償譲渡する
- 相続で取得した土地を寄付・寄贈する
- 相続土地国庫帰属制度を利用する
- 土地活用する
前述のとおり、「自己のために相続の開始があったことを知った時から３ヶ月」以上が経過しているのであれば、原則として相続放棄をすることはできません。
そのため、基本的には相続で取得した土地の売却を検討し、売れなければ無償譲渡や寄付寄贈を検討する流れになるでしょう。
それでも土地を引き取ってくれる先が見つからないのであれば、相続土地国庫帰属制度を利用して国に譲渡することも検討してみましょう。
そもそも土地を手放さず、自身で土地活用をすることを検討しても良いと思います。
4. いらない土地を手放したい時にまずやること
いらない土地を手放したいと考えたら、まず何からやれば良いのでしょうか。結論としては、以下の順序で検討を進めていくのがおすすめです。
① 売却による現金化や、土地活用による収益化を検討
② 売却や土地活用の見込みがなければ無償譲渡や相続放棄、相続土地国庫帰属制度の利用を検討
そうすることで、大きく誤った選択をする確率は低くなるでしょう。以下、順に説明します。
（1）まずは土地の価値を査定・評価する
いらない土地を手放したいと考えている方は、まずその土地の価値を査定・評価することから始めましょう。
土地の市場価値は、立地条件や面積、周辺環境、時代によって大きく異なります。自分では「あんな土地売れるわけがない」と思っていても、専門知識を持つ不動産会社に査定をしてもらうことで、意外にも売却の見込みがたつケースもあります。
不動産の査定を依頼するときは、複数の不動産業者から査定を受けることも重要なポイントです。そうすることで、より正確な市場価格を把握しやすくなり、売却時の適正価格の設定や交渉をスムーズに進めることにも繋がります。
できるだけ早いタイミングで土地の市場価値を把握しておけば、「実はある程度の金額で売れたのに相続放棄をして損をしてしまった」といった失敗を避けることができます。
（2）土地活用できないかプロに見てもらう
土地を手放すだけでなく、自身で活用できないか検討してみることも重要です。思わぬ需要を発見することができれば、手放すよりも経済的に得になることがあるからです。
土地活用についても、自分であれこれ考えているのでは限界があります。まずは、その土地の特性や周辺エリアの需要を踏まえた活用プランを不動産会社に提案してもらうことから始めるのがおすすめです。
できるだけ早いタイミングで、土地活用のプロに活用の見込みを判断してもらうことができれば、「実は収益化できる土地をタダ同然で手放してしまった」といった失敗を避けることができます。
5. いらない土地に関するトラブルを防ぐために
（1）無償譲渡の注意点
不動産の無償譲渡を行う際には、いくつか注意点があります。
まず、無償譲渡とはいえ、以下のような手続きを行う必要があります。
- 土地や建物の調査
- 譲渡の条件などの交渉
- 贈与契約書の作成
- 所有権移転登記に必要な書類の準備、法務局での手続きなど
このような手続きに不備があれば、スムーズに不動産を譲渡することができません。
もちろん、各手続きを専門家に任せることもできますが、その場合は専門家に支払う費用が発生することを理解しておく必要があります。
専門家に支払う費用が発生する場合には、誰がいくら負担するのかを明確にしておかなければトラブルの元になるでしょう。
また、無償譲渡を受けた方には、贈与税などの税金が発生する可能性があります。
- 不動産の価値により、贈与税や不動産取得税が発生する可能性
- 所有権移転登記時に発生する登録免許税
- 不動産取得後に毎年発生する固定資産税や都市計画税
このように、不動産そのものを0円で取得できるからといって、まったくコストがかからないとは限りません。不動産の無償譲渡を受ける側も、無償譲渡によって課せられる税金について事前に把握しておく必要があります。
（2）相続放棄後も管理義務が残るリスク
相続放棄をすれば、例外なく全責任を免れるわけではありません。一定の条件のもとでは、放棄した相続財産を管理する責任（保存義務）を負うことがあります。
※ 相続放棄後の相続財産の管理義務は、2023年（令和5年）4月の民法改正によって変更されました。改正前にも、相続放棄後の管理責任は存在しましたが、改正後は「（相続の放棄をした者が）放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有している」場合に限り、財産を保存する義務が発生する旨明文化されています。
保存義務が発生する条件
民法には、相続放棄をした時に「相続財産に属する財産を現に占有している」者に限り、保存義務を負うと定められています。
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
民法940条
例えば、相続放棄をした時点で、手放したい土地や建物に住んでいたり利用していた場合には、「現に占有している」ものとして相続放棄後も保存義務を負う可能性があります。
保存義務の具体的な内容
もし、あなたが相続放棄をして、土地や空き家などの保存義務を負った場合、具体的にどのようなことをすれば良いのでしょうか。
この点について、求められる具体的な内容までは法律に定められていませんが、例えば次のような管理をイメージすると良いかと思います。
- 空き家の中に腐敗しやすいものなどがある場合にはそれを除去する。
- 敷地内の伸びすぎた草木や枯れ葉は害虫の発生などの原因となるため、定期的に清掃する。
- 空き家や土地への無断侵入や動物が棲みつくなどの危険がある場合には、定期的な点検を行う。
- 突然崩壊する危険がある建物や屏などを補修、場合によっては解体するなどの安全対策を行う。
上記の内容はあくまでも例であり、状況に応じた行動が必要となる点には注意しましょう。
例えば、一定の財産的価値があるにもかかわらず空き家を安易に解体してしまうと、保存や管理の範囲を超えた「処分」と判断されてしまい、相続放棄の効力が無くなってしまうリスクもあります。
いつまで保存義務を負うのか
民法940条には、相続人又は相続財産清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間に限り責任を負う旨が明示されています。
つまり、
- 他に相続人がいる場合には、その相続人に相続財産を引き渡すまで
- 他に相続人がいない場合は、裁判所に選任された相続財産清算人に相続財産を引き渡すまで
保存義務を負うことになります。相続放棄後の空き家の保存義務については、下記の記事で詳しく解説しています。
6. いらない土地に関するよくある質問
Q いらない農地はどうのように手放せばいいですか？
A. いらない農地や田畑をどうするのかお悩みの方も多くいらっしゃいます。農地や田畑は、特に欲しい人が見つからず、処分に困ることが多いでしょう。まずはその土地が市街化区域にあるかどうかを確認し、宅地などに転用できないか確認してみると良いでしょう。また、農地のまま他者に譲渡するのも現実的な選択肢です。農地を手放す方法や相続放棄の方法などについては、下記の記事で詳しく解説しています。
Q. 空き家バンクとは何ですか？
A. 空き家バンクとは、空き家の売却や賃貸を希望する所有者が登録した空き家の情報を、空き家を買ったり借りたりしたい人に提供する制度です。年々増加する空き家の有効活用を目的として、各自治体等が運営しています。
令和元年に行われた国土交通省のアンケートによると、全体の約7割にあたる1,261 の自治体に空き家バンクが設置されています。ただし、空き家バンクの存在を知らない方もまだまだ多く、登録件数や成約数が少ない・増えないといった課題も残されています。”登録すればいらない不動産をすぐに手放せる”という保証はありません。
参照：「空き家・空き地バンク未設置の自治体向け 空き家・空き地バンク導入のポイント集」
7. まとめ｜最適な方法でいらない土地を処分するために
いらない土地を処分したいと思ったら、まずは、無料の簡易査定でも構わないので、不動産の価値を把握し、少しでも高い金額で売却できないか検討すると良いでしょう。併せて、土地活用をして収益化できないかを検討しても良いでしょう。
明らかに価値がなさそうな土地や建物の処分に困っている方は、訳あり不動産を専門的に買い取っている不動産会社などを探し、直接買取を依頼するのも一つの選択です。
売却や土地活用の見込みがなければ、相続放棄や相続土地国庫帰属制度の利用を検討してみましょう。
