相続は利益ばかりだけでなく、大きな負担を伴うこともあります。特に、空き家や山林、使う予定のない農地などの”いらない土地”の場合、管理費用や固定資産税の支払い、将来の活用方法など検討すべき事項が多く、負担になりがちです。そんな負担を回避するために「相続放棄」を検討している方に向けて、土地を相続放棄する方法や管理義務について解説します。
1. いらない土地は相続放棄できる
故人（被相続人）が残した相続財産の中に”いらない土地”が含まれている場合には、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄は、相続財産（プラスの財産もマイナスの財産も含む）を一切相続しない方法です。相続放棄をするには、相続があったことを知った日から3か月以内に、管轄の家庭裁判所に対して相続放棄申述書と添付書類（戸籍謄本等）を提出する必要があります。逆にいえば、その手続きさえしっかりと行えば、いらない土地を相続しなくて済みます。
地方の実家を出て都市部で生活している方も多い近年では、空き家や山林、使う予定のない農地などの相続財産の処分に困っている方も多いでしょう。
実際に「いらない土地を相続するくらいなら、相続放棄をした方が経済的にも精神的にも負担が少ない。」と判断し、相続放棄を選択する方も多くいらっしゃいます。
なお、司法統計によれば、相続放棄の年間の受理件数は約26万件にも及びます（令和4年 司法統計年報 3家事編）。
2. 不要な土地だけを相続放棄することはできない
一点注意したいのは、相続放棄は0が100かの制度であるという点です。相続財産の一部だけを放棄して、残った一部を取得することはできません。
例えば、「いらない土地だけ放棄して、使いたい土地だけ相続する」とか「いらない土地だけ放棄して、預貯金だけ相続する」ということはできないのです。
相続する場合は被相続人マイナスの財産を含む全財産を受け継ぐことになりますし、相続放棄をする場合は全ての財産を放棄することになります。
つまり、もしいらない土地があったとしても、他に貴重な資産（使える土地・預貯金・株式など）があれば、安易に相続放棄すべきではありません。相続財産全体の価値を考えながら、経済的・精神的メリットが大きい選択をする必要があるのです。
3. 相続放棄の手続き方法・必要書類
相続放棄の手続き自体は、そこまで複雑なものではありません。必要な書類を収集・作成し、管轄の家庭裁判書に提出すればOKです。
相続財産に土地があるからといって、相続放棄の手続き方法や必要書類が変わるわけではありません。
ただし、戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍などの見慣れない書類を、不足なく、制限期間内に集めなければなりません。そういう意味では、手続きが難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。
相続放棄の手続きの流れや必要書類については下記の記事に詳しくまとめています。一度確認してみましょう。
4. 相続放棄の期限は「相続開始を知ったとき」から３カ月
相続放棄の手続きは、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に行わなければなりません（民法915条1項本文）。この期間のことを「熟慮期間（じゅくりょきかん）」といいます。
この期限を逃すと相続放棄をする権利を失い、強制的に相続することになります。もしいらない土地を相続してしまったら、その土地を処分するまで管理を続けなければなりません。
法律で定められた3ヶ月というタイムリミットは意外と早く到来します。限られた時間内で慎重かつ迅速に行動することを心がけましょう。
特に、いらない土地の価値の査定を含め、「相続財産の全体の金額を調べてから相続放棄をするか否か決めたい」という方は、早く行動を開始する必要があります。弁護士等の専門家の力も借りながら、計画的に進めていきましょう。
5. 相続放棄をしても土地の管理義務（保存義務）が残ることがある
いらない土地を相続放棄する際、最も注意しなければならないのは、相続放棄後でも完全に負担が消えないことがあるという点です。
多くの人が「相続放棄さえすれば一切の義務がなくなる」と誤解していますが、実際にはそうではありません。特に土地に関しては、法律上、相続放棄後も特定の状況で管理義務（保存義務）が続くことに注意が必要です。
もちろん、全てのケースで土地の管理義務（保存義務）が残るわけではありませんが、”自分の場合はどうか”を事前に確認しておくことが重要です。ここからは、管理義務（保存義務）について詳しく解説していきます。
（1）全員が相続放棄して、誰も相続する人がいない土地はどうなるか
前提として、「全員が相続放棄して、誰も相続する人がいなくなった土地はどうなるか」確認しておきましょう。
相続権者が全員相続放棄し、相続する人がいなくなってしまった場合、その土地の所有者はいなくなってしまいます。このような所有者不在の相続財産は最終的に国庫に帰属します。つまり、誰も引き継ぐ人がいないため、国のものとなります。
しかし、放っておけば勝手に国のものになるわけではありません。国庫に帰属するまでには法律上の手続きが存在します。そうなると、その手続きが進むまで、誰かが財産を管理する必要が生じてきます。
この点について、民法は次のとおり定めています。
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
民法940条
（2）管理義務（保存義務）とは
では、管理義務（保存義務）とは何でしょうか。
民法940条には、「自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」と定められていますが、具体的内容は定かではありません。
ここにいう「保存」というのは、財産を滅失させたり損傷させたりしてはならないという意味であり、必要最小限の義務といって良いでしょう。
ただし、財産を壊したり減らしたりしないだけでなく、現状を維持すること（建物であれば適宜修繕等を行うこと）までも義務として含まれているとする考え方もできます。このように、義務の内容については曖昧な部分が残されています。
具体的には、廃材やゴミの不法投棄による環境汚染や周囲の苦情、行政の指導を未然に防ぐため、定期的な清掃や監視、土地の安全維持が求められると解釈できそうです。
また、もし土地に建物があれば、建物の老朽化や損傷を防ぐための修繕や安全対策もした方が良いでしょう。
（3）管理義務（保存義務）が発生するケース
管理義務（保存義務）は、全ての人が負うわけではありません。民法940条には、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは」保存義務を負うと書かれています。
逆に言えば、放棄の時に相続財産を現に占有していなければ、保存義務を負うことはありません。
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
- 妻Aさんは夫Bさんを早くに亡くしたので、配偶者はいない。
- Aさんの子として、同居している長男と、別居している次男がいる。
- Aさんの相続財産には、長男と同居している家・預貯金100万円・借金300万円がある。
- Aさんが死亡した際、子どもたち（長男と次男）は、家がかなり古くなってきたことから、家を相続する必要はないと考えて相続放棄することにした。
このケースで、長男が相続放棄をする時点で家に住んでいるのであれば、長男は家を「現に占有している」といえるため、相続放棄後も家の保存義務を負うことになります。
一方で、既に家を出ている次男は、家を「現に占有している」とはいえず、相続放棄後に家の保存義務を負うことはないでしょう。
ただし、定期的にAさんと長男の住む家に帰って管理をしていたなどの事情があれば、「現に占有している」と評価される可能性はあります。
このように、たとえ兄弟間でも、相続放棄の時に相続財産を現に占有していたか否かによって、管理義務（保存義務）が発生したりしなかったりするわけです。
（4）相続放棄した土地（山林・農地・空き家）はどうやって管理する？
あなたが相続放棄をして、山林・農地・空き家などの土地の管理義務（保存義務）を負った場合、具体的にどのような管理が求められるのでしょうか。
求められる内容はケースバイケースですが、例えば次のような管理をイメージすると良いかと思います。
- 伸びすぎた草木や枯れ葉などは、害虫の発生などの原因となるため、定期的な清掃をする。
- 農地を長期間放置することで周囲の耕作地に害を及ぼすときは、雑草の除去や農業害虫の駆除を行う。
- 空き家を放置することで突然の崩壊、無断侵入、動物が棲みつくなどの危険がある場合には、定期的な点検、補修作業、場合によっては解体も含めた安全対策を行う。
基本的には、「周りの住民に危険や迷惑が及んでいないか」を基準に考えて行動すれば良いのではないかと思います。
当然ながら、適切な管理を行うには、専門業者に支払う費用などが発生することもあります。
（5）土地の管理義務はいつまで続く？
相続放棄をしたにもかかわらず、いつまでも管理義務（保存義務）を負ってしまうのでは意味がありません。
そこで民法は、管理義務（保存義務）を負う期間を定めています。それが、民法940条の「相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」という部分です。
つまり、
- 他に相続人がいる場合には、その相続人に財産を引き渡すまで
- 他に相続人がいない場合には、相続財産清算人に財産を引き渡すまで
管理義務（保存義務）を負うことになります。
相続財産清算人というのは、被相続人（亡くなった方）の債権者に対し債務を支払うなどして相続財産の清算を行い、最終的に残った財産を国庫に帰属させる役割を担う人です。
相続財産清算人は、自動的に現れるわけではなく、利害関係人が家庭裁判所に対して選任の申立てを行うことで選任されます。
つまり、他に相続人がいない場合、管理義務（保存義務）を免れるためには、自身で「相続財産清算人の選任の申立て」を行うというのが現実的な方法となります。
しかし、この申立てを行うときには、20万円～100万円程度の「予納金」を払わなければならない可能性があります。
予納金は、相続財産清算人が財産を管理するのに必要な経費や相続財産清算人の報酬に充てられるお金です。予納金が必要となるかどうか、また、必要であるとして具体的にいくらになるのかは、実際に申し立てを行うまでわかりません。
（6）相続放棄した土地を放置したときのリスク
相続放棄をして、自身が土地の管理義務（保存義務）を負ったとします。しかし、「相続財産清算人の選任の申立て」は面倒だしお金もかかるという理由で、土地を放置したとしましょう。この場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
・民事上の責任を負うリスク
相続した土地の適切な管理を怠ったことが原因で他人に損害を与えてしまった場合、民事上の責任（損害賠償責任）を問われる可能性があります。
例えば、相続放棄した古い空き家の屋根や壁が、台風や地震などの自然現象で倒壊し、通行人にケガをさせてしまったようなケースです。近隣の住宅や自動車を壊してしまった場合も同様です。
このような場合には、被害者から損害賠償を請求されるリスクがあるでしょう。
・事件やトラブルに巻き込まれるリスク
放置した土地や空き家を原因とする刑事事件やトラブルに巻き込まれるリスクもあります。
放置された土地や空き地は不法侵入者の標的になりやすく、トラブルの原因になることがあります。
また、不法投棄が行われると、清掃や廃棄物処理に多大なコストがかかるだけでなく、場合によっては環境汚染を引き起こし、行政から指導を受ける可能性もあるでしょう。
6. 相続財産清算人（相続財産管理人）の選任
ここまでの解説でも触れましたが、管理義務（保存義務）から免れるために、相続財産清算人の選任の申立てをしなければならないことがあります。そこで、この章では、相続財産清算人の選任方法について解説します。
（1）相続財産清算人（相続財産管理人）の役割
相続財産清算人とは相続財産を国庫に引き継ぐまでの間、相続財産を管理する人のことで、裁判所によって選任されます。一般的には、家庭裁判所が地域の弁護士や司法書士などを選任することが多いようです。
相続財産の清算人の職務は、①相続財産を管理するとともに、②相続人の存否や、相続財産から弁済を受けるべき債権者・受遺者を確定し、③相続人不存在が確定した場合には相続財産を清算して残余を国庫に引き継ぐというものです。
なお、改正前の民法では「相続財産管理人」という呼び方でしたが、民法改正に伴い、「相続財産清算人」という呼び方に改められています。
（2）相続財産清算人（相続財産管理人）の選任方法
相続財産清算人（相続財産管理人）を選任するための申立ては、申立書等の必要書類を、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に提出する方法で行います。
手続きの流れや、必要なものの詳細は、裁判所の公式WEBサイトで公開されていますので、気になる方は確認してみましょう。
7. 相続土地国庫帰属制度の利用も検討を
「相続財産の中にいらない土地があるけど、相続放棄はしたくない」という方は、「相続土地国庫帰属制度」の利用も検討してみましょう。
相続土地国庫帰属制度は、管理が困難で手放したい土地を相続した人のためにつくられた制度です。この制度を利用すれば、相続放棄をせず、いらない土地だけを国に帰属させることができます。
遠方で管理が難しい土地や、維持費を考慮すると持っているだけで経済的にマイナスとなってしまう場合など、経済的負担や責任を避けたいときに有効な選択肢です。
ただし、制度が利用できる条件が限られていたり、一定の費用が発生するなどの注意点もありますので、事前に確認しておきましょう。以下、詳しく解説します。
（1）相続土地国庫帰属制度を利用できる条件
相続土地国庫帰属制度を利用できる人は、「相続や遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により土地の所有権を取得した相続人」です。したがって、すでに相続放棄をしてしまった人は利用することはできません。
また、相続土地国庫帰属制度の対象となる土地は、簡単にいうと「建物がない更地で、抵当権等の設定や争いがなく、境界が明らかになっている土地」に限られます。次のような土地は国庫に帰属できません。
- 建物がある土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定される土地
- 特定有害物質により汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地
このように、相続土地国庫帰属制度の対象となる土地は限定されますが、条件を満たせば土地の維持管理に伴う経済的負担や責任から解放されるメリットを享受できます。
（2）一定の費用負担が必要
相続土地国庫帰属制度の利用には、「審査手数料」と「負担金」の2つの費用負担が発生します。
審査手数料は、土地一筆当たり14,000円が必要です。
負担金は、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した、「10年分の土地管理費相当額」です。要件審査を経て承認を受けた方は、負担金通知を受け、政令によって定められた金額を支払う必要があります。負担金は、原則として20万円ですが、土地の面積によってさらに増額することもあります。
利用の条件や手続きの方法については、法務省が公開しているパンフレットをご覧ください。
8. 土地を相続放棄すべきか迷ったら
いらない土地の相続を巡って多くの人が抱える疑問は「相続放棄すべきかどうか」という点です。その判断を正しく行うための出発点として、相続財産の調査を行いましょう。
（1）相続財産（遺産）を可能な限り調査する
相続財産に土地が含まれる場合、その土地ばかり気になってしまいがちですが、相続放棄は遺産全体に関する決断です。特定の財産のみの放棄が法律で認められていないことは前半で説明したとおりです。
したがって、相続放棄をすべきか迷う時は、まず、相続財産（プラスの財産とマイナスの財産の両方）の金額をできるだけ詳しく把握することが重要です。例えば、次のような財産の有無や金額を調査します。
- 現金
- 預貯金
- 株式
- 不動産（土地・建物）
- 貴金属・宝飾品等
- 住宅ローン
- 借金やその他のローン
- 未払いの家賃
- 入院費用の未払金
- 水道光熱費や通信費等の未払金
土地の場合は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、正確な所有者や、抵当権の有無などを確認します。
各財産の具体的な調査方法については、下記の記事で詳しく解説しています。
（2）放棄したい土地・不動産を査定に出してみる
相続財産に土地が含まれている場合は、その土地の価値を把握することがとても大切です。
相続放棄をすべきか迷うのであれば、査定はできるだけ早く行うべきです。
”いらない土地”に悩まれている方の場合、その土地は地方にあることが多いと思います。そのような土地の査定は、その周辺に詳しい地元の不動産業者に依頼するか、全国の不動産を対象としてオンラインで査定をしてくれる業者に依頼することになるでしょう。
土地が大規模なものではなく、相続放棄をするかどうかの判断基準として手軽に査定額を取得したいというのであれば、「簡易査定（机上査定）」や「訪問査定」を利用すると良いでしょう。
| 簡易査定（机上査定） | 訪問査定 | 不動産鑑定 | |
|---|---|---|---|
| 費用 | 無料 | 無料 | 有料（20万円〜） |
| 実施者 | 不動産会社など | 不動産会社など | 不動産鑑定士 |
| 査定にかかる時間の目安 | 当日〜1週間 | 1〜2週間 | 約3週間 |
| メリット | ・査定の依頼が手軽で利用しやすい | ・簡易査定より精度は高い | ・適正な価値がわかる |
| デメリット | ・査定の精度は高くない | ・不動産会社の担当者の立会いが必要 ・不動産会社の担当者との面談が必要 | ・費用が高額 |
| 備考 | ・不動産仲介会社により査定額に差が出やすいので、複数社への一括査定がおすすめ。 | ・一括査定後の利用がおすすめ | ・調停や訴訟で不動産の評価額に争いがある場合などに利用 |
不動産の価値がないと思い込んでいたものの、実は想像以上に価値があり、相続放棄をやめたという事例もありますので、まずは無料の査定から始めてみてはどうでしょうか。
9. まとめ｜困ったら弁護士に相談を
この記事では、土地と相続放棄について詳しく解説しました。最後に、ポイントをまとめてみます。
- 土地は相続放棄をすれば手放すことができる。ただし、特定の財産だけ相続放棄することはできない。
- 相続放棄には3ヶ月の期限があり、その期間内に家庭裁判所に書類を提出しなければならない。
- 相続放棄をした後も、引き続き土地の管理義務を負ってしまうことがある。
- 場合によっては、家庭裁判所に「相続財産清算人」を選任してもらう必要がある。
- 相続をした上で「相続土地国庫帰属制度」を使うという選択肢もあるが、使える条件は限られている。
- 相続した上で、土地を売却するという選択もあり得るので、まずは土地の査定額の取得をするのが重要。
相続の問題は、放置していると思いがけない不利益を被ることにも繋がります。
「どうすれば良いのかわからないので相談したい」「財産調査や相続放棄の手続きを専門家に任せたい」という方は、できれば弁護士に相談し、正確な情報とアドバイスを得るようにしましょう。
